قانون اجاره بطور اعم و قانون روابط موجر و مستاجر به صورت اخص علیرغم اهمیت فراوان این مقررات در رژیم حقوقی هر کشور به جهت اهمیت استقرار قانونی کامل و جامع که در برگیرنده اکثر پاسخها به سئوالات و مشکلات بوجود آمده در روابط میان دو طبقه قابل توجه و ممتاز از یکطرف و اهمیت هر جامعه ای به جهت وابسطه بودن به این طبقه ممتاز و نیاز به پویایی هر جامعه پیشرفته و یا در حال رشد در زمینه اقتصادی از طرف دیگر,
حکومتها را بر آن داشته تا ضمن ورورد به این رابطه و ایجاد قوانین و رویه های قضائی متعدد, شرایط را به گونهای ایجاد نمایند که بدین وسیله ضمن تسهیل گردیدن ایجاد این عقد و در نتیجه پویایی اقتصادی بنوعی پیشرفتگی در زمینه ایجاد فرامین حقوقی جامعه تکامل یافته و متجدد بتوانند هرچه بیشتر در هدایت آن به سوی پیشرفت و تعالی و امکان دادن تضمین به طرفین عقد جهت اعتماد آنان به آینده و در صورت لزوم به تفکر در تسهیل در مسائل در تجدید و یا پایان عقد و در صورت بروز تخلفات قراردادی به امکان ایجاد حق فسخ و یا در مواردی انفساخ جهت تشویق اطراف معامله به ایجاد عقد هرچه بیشتر فراهم گردد.

نظر به تلفیق قوانین مدنی از فقه امامیه و شرع از یکطرف که اصول قانون مدنی را تحت اثر قرار داده از یکطرف و نیز امتزاج و واردات مباحث حقوقی در مواردی بویژه از کشور فرانسه و نزدیکی بخشی از این مقررات به قوانین آن کشوراز طرف دیگر اینجانب را بر آن داشت تا ضمن بیان تاریخچه ایجاد قوانین موجر و مستاجر به جهت آنکه متاسفانه علیرغم گذشت بالغ بر ۸۰ سال از تصویب قانون مدنی و گذشت بنوعی از قانون مصوب بیست و هشتم مهرماه بیست و دو یعنی بالغ بر ۶۵ سال از تاسیس قوانین اولیه اماکن تجاری به جز گریخته هایی متعدد آنهم نه بطور مجزا و تخصصی در باره این قانون بلکه بیشتر در غالب عقود و یا تعهدات و اینگونه مواردتوسط اساتید حقوق, متاسفانه نه تنها اهل قلم و اهالی حقوقدان خود را وارد این مهم نگردیده,

بلکه این مساله به طریق اولی باعث گردیده تا دانشجویان و حقوقدانان نیز وارد این موضوع کمتر شوند و این در حالی است که در کشورهائی همچون فرانسه بالغ بر هزاران کتاب و مقاله و پایان نامه های دکتری و غیره تالیف و خود باعث گردیده تا در مقطع زمانی سال ۱۹۵۳ یعنی سال تاسیس قانون اجاره در فرانسه تا کنون ده ها مصوبه که مکمل و در بر گیرنده رفع مشکلات فی مابین موجر و مستاجر گردیده تصویب گردد

و با کمال تاسف این در حالی است که قانون ایران نه تنها تکامل نیافته بلکه سیر قهقرائی نیز داشته و بسان شخصی که در قایقی ابتدائی و غیر اساسی و بدون تجهیزات لازم در اقیانوس قرار گرفته و چشم به احتمالات وزش باد و وجود انرژی برای پارو زدن و عبور کشتی از آن محل و جزر و مد بوده و با این فرض گاه چند مایل به جلو و گاه چندین مایل به عقب رفته و در نهایت متوجه شده که حتی قطب نمائی ندارد که جهت مقصد را در نظر بگیرد که این فرض را با خواندن مطالب ذیل بیشتر میتوان درک نمود.

دعاوی موجر و مستاجر از قدیم درصد بیشتری از دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده که در این میان، دعاوی تخلیه اماکن تجاری، صرفنظر از تعداد و حجم اینگونه دعاوی از چند جهت قابل توجه می باشند .[۱]

۱- اماکن تجاری با مسائل اقتصادی جامعه مرتبط بوده و چرخه اقتصادی کشور و مراکز تولید و

اشتغال، تلقی شده و در واقع ستون حیات یک جامعه محسوب می شوند. بنابر این اگر مقررات جامعی در خصوص شرایط استیجاری، نقل و انتقال منافع و تخلیه آن وجود نداشته باشد، خود به خود تاثیر به سزایی در مسائل اقتصادی جامعه خواهد گذاشت. از سوی دیگر با توجه به اینکه اماکن تجاری مراکز اشتغال و درآمد اشخاص محسوب می شوند لذا بی ثباتی در مقررات و تغییرات پی در پی آن امنیت شغلی مستاجرین را از بین خواهد برد که در نهایت تاثیر منفی در سرمایه گذاری (اغلب توسط مستاجرین) و شکوفایی اقتصاد جامعه خواهد داشت.

۲- مطلب دیگری که به اهمیت موضوع افزوده مسِِِِئله سرقفلی اماکن تجاری است که یک حق مالی و جزء سرمایه مستاجر می باشد لذا شناسایی دقیق و تعیین حدود و ثغور آن و قرارداد سرقفلی در یک چارچوب خاص و تعیین تکلیف آن به هنگام تخلیه از اهمیت به سزایی برخوردار می باشد.

۳- در عصر ارتباطات، کار تجاری، مستلزم تبلیغات و توسعه و رونق آن بوده و به تبع آن این امر باعث جذب مشتریان پراکنده ای از نقاط مختلف جهان برای تاجر(مستاجر) می گردد، لیکن دوام و حفظ مشتریان پراکنده مستلزم داشتن مکان تجاری ثابت و مشخص می باشد. بنابراین تخلیه اماکن تجاری در کوتاه مدت (از جمله تخلیه با انقضاء مدت اجاره) علاوه بر اینکه با اقتضائات شغل تجاری سازگار نیست، با تخلیه مورد اجاره، نتیجه و اثر تمامی زحمات و تلاشهای مستاجر از بین رفته و یا به مالک منتقل میشود هرچند که از نظر اینجانب احترام به حق مالکیت از اصول اولیه رعایت حقوق بشر و ارکان گفته شده در در کنوانسیونهای حقوق بشر میباشد.

ولی با همه این اوصاف, بی ثباتی در مقررات و تغییرات پی در پی آن امنیت شغلی مستاجرین را از بین خواهد برد به گونه ای که حتی در مورد تخلیه اماکن تجاری می توان گفت از دست دادن یک کاسب ماهر در یک محل برای مشتریان وی نیز ضرر محسوب می شود. لذا در تدوین قوانین و قوانین و مقررات موجر و مستاجر، رعایت حقوق مالک در کنار حق و حقوق مستاجر و نفع جامعه، مستلزم بررسی دقیق و مقررات و رویه قضائی و تجارب کشورهای دیگر می باشد. با توجه به موارد مذکور می توان گفت که مقررات قوانین روابط موجر و مستاجر بخصوص در اماکن تجاری در حقوق خصوصی از اهمیت خاصی برخوردار بوده.

در ایران مقررات زیادی در خصوص روابط موجر و مستاجر تصویب شده است از جمله قانون مالک و مستاجر مصوب سال۱۳۳۹ که تقریباً اولین قانون مدون در این خصوص می باشد. در قانون مذکور حق کسب و پیشه اولین بار بصورت مدون برای مستاجر شناسائی گردید وحکومت قانون بر اراده طرفین غلبه پیدا کرد و مقرراتی در خصوص نحوه تنظیم اجاره نامه و روابط استیجاری و تخلیه تدوین گردید.

به لحاظ اینکه قانون مذکور دارای نواقص و ایراداتی بوده در نتیجه قانونگذار، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال۱۳۵۶ را تصویب کرد و جایگزین آن نمود و بموجب این قانون ضمن تکمیل مواردی از قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ حق کسب و پیشه را برسمیت شناخته و خود را منطبق با قوانین و مقررات اروپایی نمود ولی با در نظر گرفتن عرف و سنت جامعه ایرانی.

این بار مقنن ضمن اصلاح عنوان قانون بصورت دقیق و منسجم حقوق و تکالیف موجر و مستاجر را بیان کرد و شرایط تخلیه را مشخص ساخت و تکالیفی نیز برای دفاتر اسناد رسمی در ارتباط با تنظیم سند رسمی اجاره تعیین کرد. در مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ نیز بر خلاف مقررات قانون مدنی برای مستاجر حق کسب و پیشه پیش بینی شد، تخلیه با انقضاء مدت اجاره از بین رفت و انقضاء مدت اجاره در مورد موجر هیچگونه تاثیری در تخلیه مورد اجاره نداشت.

برای تخلف مستاجر از جمله تغییر شغل و انتقال به غیر و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره و یا عدم تنظیم سند رسمی اجاره ضمانت اجرای مالی (از بین رفتن حق کسب و پیشه) در نظر گرفته شد، به موجر نیز اجازه داده شد که هر سه سال یکبار بتواند حق کسب و پیشه افزایش اجاره بها داده و یا در صورت تخلف مستاجر، بعضاً بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا با پرداخت نصف آن یا بعداز انقضاء مدت اجاره به دلیل احداث ساختمان جدید یا نیاز شخصی با پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت درخواست تخلیه نماید.

اما با گذشت زمان اجرای قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ نیز در نتیجه تسری دادن حق کسب و پیشه به سرقفلی و سقوط آن با تخلف مستاجر و امکان ایجاد سوء استفاده از نظر حقوق دانان و عامه مردم نوعی بی عدالتی تلقی گردیده که در نهایت قانونگذار به دلیل مذکور و همچنین به جهت ایرادات شرعی مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال۱۳۷۶ را تصویب کرد و جایگزین تمامی مقررات قانون ۱۳۵۶ گردید هرچند که این قانون بنا به موارد ذیل نه با قواعد فقهی از جمله قاعده لاضرار مطابقت داشته و نه توانسته قانونی صحیح و کامل که به عبارتی جامع کلام و مانع اقیار باشد را تصویب نماید .

قبل از سال ۱۳۰۷ که قانون مدنی تصویب شد روابط موجر و مستاجر بر اساس فتاوی فقها بوده، در سال ۱۳۰۷که قانون مدنی که تصویب می شود تقریباً همان فتاوی فقها بصورت قانون در آمده، مدون شده و مورد عمل قرار میگیرد.

این قانون همچنان ادامه داشت تا سال۱۳۲۰ که یک مستشار امریکایی به ایران آمد و طرحی را پیشنهاد داد که اساس روابط موجر و مستاجر را بهم ریخت و دگرگون شد. به این معنا که آن اراده و اختیاری که بین موجر و مستاجر از اول تا به آخر حاکم بود، این اراده را دچار تغییرات اساسی کرد و بطور کل تمامی آن سوابق و عرف را از بین برد.

یعنی در ابتدای امر که مالک میخواست ملک خود را اجاره بدهد اختیار داشت، اما پس از اجاره دیگر سلب اراده و اختیار از او می شد. یکسری روابطی را قرار داده که موجر ناچار بود طبق این ضوابط و مقررات عمل کند، یعنی به عبارتی با این قانون بسیاری از قواعد فقهی و اسلامی را که در قانون مدنی بود بهم ریخت.

این روش ادامه پیدا کرد تا سال۱۳۲&#۱۶۳۶; که آیین نامه ای توسط هیئت دولت وقت تصویب شدکه روابط موجر و مستاجر (مالک و مستاجر ) را ضمن در نظر گرفتن اصول محدود کننده اراده طرفین تخلیه املاک استیجاری را منوط به پرداخت مستاجر، ایجاد شد کرد. از آن سال مساله حق کسب و پیشه بر روابط موجر و مستاجر حاکم شد و این سیستم با وجود اینکه دارای مشکلات زیادی بود ولی پایه ای برای تصویب قوانین بعدی شد به گونه ای که در سال۱۳۳۹ منتهی به تصویب قانون جدید شد که در آن برای اولین بار حق تقدم در اجاره حق شفعه برای مستاجر ایجاد شد

چرا که هم اکنون فقط حق تقدم و اولویت مربوط به فروش املاک مشائی آنهم بین دو نفر میباشد و هیچگاه قانونی برای حق تقدم و اولویت مستاجر ایجاد نشده بود و با تصویب این قانون مشترکات زیادی با قوانین کشور فرانسه پیدا گردیده و حق کسب و پیشه دارای پشتوانه قانونی گردیده تا سال ۱۳۵۶که قانون روابط موجر و مستاجر با درنظر گرفتن کلیه جوانب که البته به نظر تعداد زیادی از حقوقدانان ایرانی این قانون دارای گرایشات زیادی به دفاع از حقوق مستاجر میبود تصویب گردید.

این قانون هم اکنون نیز نسبت به قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶منعقد گریده حکومت دارد و شرایط آن قانون برای موجر و مستاجر (مالک و مستاجر ) لازم الاجرا میباشد. این قانون از نظر توسعه محدوده جغرافیایی و سرایت قانون به موارد بیشتر و تعیین قلمرو زمانی در آینده و جلوگیری از تقلب نسبت به قانون و تحمیل برخی از شرایط از جمله تعدیل (افزایش) اجاره بها، نحوه تنظیم و تحمیل برخی از شرایط از جمله تعدیل اجاره نامه و امثال آن تفاوت عمده ای را با قوانین سابق و حتی قانون سال ۱۳۶۲ نیز داشت

و با تصویب این قانون وضعیت اماکن استیجاری و مسکونی تابع قانون مدنی شد و با تاسیس نهاد عسر و حرج (در رابطه با مسائل اجاره اماکن مسکونی مساله عسر و حرج الان حاکم است) که تحول زیادی در رابطه با اماکن استیجاری مسکونی بوجود آورده است، اما اماکن تجاری کماکان در صورتی که با شرایط قانون سال۱۳۷۶ تنظیم نگردیده باشد تابع قانون سال ۱۳۵۶ میباشد.

حال در این میان چندین تاسیسات حقوقی از بین رفت از جمله تاسیس قانون روابط موجر و مستاجر که بنوعی تاسیس حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی هرچند که این حق در حال حاضر در قانون فرانسه منسوخ و جایگاهی را ندارد, و بنوعی یک تاسیس حقوقی که منشاء بینالمللی داشته و با قوانین روز دنیا بنوعی مطابقت داشته، حالیه به قانونی از رده خارج قلمداد گردیده و دیگر تاجر یا پیشه وری که به اعتبار فعالیت ایشان مغازه, دکان و یا تجارت خانهای شناخته شده گردیده،

نه تنها بدون پشتوانه و حمایت قانونی گردیده بلکه با قوه قاهره و ضمانت اجرای بسیار سنگین قانون سال ۱۳۷۶ با مهلتی یک هفته ای آنهم بدست تشکیلات غیر متخصص و صد البته نا آشنا به این تخصص به نام شورای حل اختلاف بدست مالک و یا وکیل ایشان تحویل و میتوان گفت که بنوعی در این عصر الکترونیک و پیشرفته که جملگی جهت پیشرفت اقتصادی که خود مبنای رشد و رفاه جامعه و اقتدار کشور میگردد

صرفاً بجهت عدم استفاده از نظرات حقوقدانان و بسان سایر مقررات که زائیده تفکر شخصی افراد نه تخصصی و منطبق با نیازهای روز جامعه باشد بدون در نظر گرفتن و استفاده و مطالعه نظرات متخصصین مربوطه و بهره گیری از قوانین و مقررات سایر کشورهای پیشرفته تاسیس گردیده, ایجاد و هماکنون نه مالک مورد اجاره اعتماد به قوانین مدونه را دارد و همواره با بهره گرفتن از راهکارهای غیر قانونی و یا به عبارتی سوء استفاده از شگردهای مختلف ناشی از خلاء قانونی سعی در حفظ حقوق خود برای زمان بروز مشگل با مستاجر و یا پایان قرارداد را در نظر گرفته و مستاجر نیز به گونهای بجهت دغدغه مغرور شدن در این معامله راهکارهای خاص خود را پیش گرفته چرا که نا امید از حمایت قانونی منصفانه گردیده اند.

هم اکنون به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ موضوع حق کسب و پیشه منتفی و سرقفلی نیز در صورت دریافت وجه قابلیت مطالبه را خواهد داشت و این در حالی است که در صورت انقضاء مدت قرارداد طبق این قانون رابطه قطع و مستاجری که مبلغی بابت سرقفلی پرداخت نموده فقط میبایستی مبلغ را به قیمت عادله دریافت نماید. حالیه چند فرض متصور میگردد:

الف) اگر قرارداد پایان یافته و رابطه قراردادی بر اساس قانون فوق الاشاره قطع گردیده و حال بر اساس تبصر۲ ماده ۶ قانون فوق و ماده۲۰ آئین نامه همین قانون مصوب ۱۳۷۸.۲.۹ تخلیه و تحویل مورد اجاره به شرط پرداخت ودیعه و تضمین و … گردیده که این موضوع مشخص نیست

اولاً اگر قرارداد منقضی گردید و مالک سرقفلی را پرداخت ننمود مستاجر بر اساس این قانون میبایستی مورد اجاره را تخلیه و در پله های دادگستری سالیان سال بالا و پایین رفته تا به آن مبلغ برسد؟ و یا اینکه اگر منظور قانون گذار هرچند که بزعم اینجانب ماده ۲۰ آئین نامه صدر الاشاره مطلقاً نمیتواند به مبلغ سرقفلی تسری داد و لیکن متاسفانه مشاهده گردیده که بعضاً در شورای حل اختلاف و دوایر اجرای احکام این تفسیر اشتباه را نموده و بالاجبار موجر ملک تجاری را نیز وارد این ماده نموده[۲] ولی مع الوصف در صورت تسری نیز تخلیه و تحویل با اجازه استفاده تا زمان تعدیه وجه امری کاملاً متفاوت بوده و بر اساس اصول فقهی و قانونی با پایان یافتن رابطه قراردادی امکان استفاده از مورد اجاره غیر ممکن میباشد و صرفاً تحویل آن منوط به وصول سرقفلی پرداختی میباشد و نه مجوزی برای استفاده از آن و با این وصف وضعیت حقوقی مستاجر در مال دیگری و نیز تکلیف حقوق مالک در این خصوص چه میشود

نکته: برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .

۲-۳-۲- فسخ قرارداد از سوی موجر :
– اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند .

– همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود موجر می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد اگر منع مستاجر ممکن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند .

۳-توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می گویند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد

 

۲-۴-تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند موجر به دادگاه مراجعه میکند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور نماید اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد

۲-۵- دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه

اجاره محل کسب و تجارت)وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سر قفلی به مستاجر بپردازد .

یا ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود

۳-۲- فسخ اجاره بوسیله موجر
بموجب ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲:« موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

الف) « در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به‌غیر مورداجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یاعملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.»:این حکم از بند اول ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ گرفته شده است،جز اینکه در آن قانون مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد، مگر اینکه به او داده شده باشد، و در این حکم اعلام شده است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد، مگر اینکه از او سلب شود.

در هر حال، اگر مستاجری که حق انتقال به غیر از او گرفته شده است مورد اجاره را به دیگری واگذار کند،موجر می تواندبر مبنای خیار تخلف از شرط اجاره را فسخ کند.ولی، این فسخ به تنهایی برای تخلیه مورد اجاره از متصرف کافی نیست:برطبق ماده ۴۸۹ق.م در مواردی که منافع به دیگری انتقال  داده شده است، دعوی بایستی به طرفیت موجر و مستاجر هردو اقامه شود و حق در برابر هر دو اثبات گردد.بیگمان، اجاره دوم باطل است و مالک بایستی ابطال آن را همراه با فسخ اجاره نخستین از دادگاه بخواهد. ولی در جایی که منافع از آن مستاجر است و مباشرت در انتفاع به دیگری واگذار شده، کافی است که متصرف نیز به دادرسی دعوت شود تا با اثبات حق به طرفیت اودادگاه بتواند حکم تخلیه صادر کند.

ب)  « در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌قطعی شرط شده باشد.»: این اختیار چهره ای از خیار شرط است که موجر به سود خود می کند تا به هنگام فروش ملک از رغبت خریدار کاسته نشود.(ماده۴۹۸ق.م)

ج) « در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.»: مانند اینکه محل سکونت به محل کسب و پیشه تبدیل شود.یا محلی را که برای تشکیل انجمن حمایت از حیوانات اجاره داده شده است به کانون شکارچیان تبدیل کنند.(بند۲ماده۴۹۰ و ماده۴۹۲ق.م)

در موردی که اجاره بدون قید و شرط انجام می پذیرد،قانونگذار فرض می کند که این اطلاق در حدود کارهای مباح است.بهمین جهت،در تبصره۲ ماده ۸ آمده است که:« اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد بمحض ثبوت آن، دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.»

د) « درصورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید»: در حقوق ما خودداری یکی از دو طرف از انجام تعهدی که دارد به طرف دیگر حق فسخ نمی دهدملتزم را باید به آنچه برعهده گرفته است الزام کرد، مگر اینکه اجبار او ممکن نباشد.

هرگاه درباره چگونگی پرداخت اجاره بها شرطی نشده باشد، به استناد تاخیر در پرداخت نمی توان عقد را فسخ کرد.ولی در مواردشایع که طرز پرداخت اجاره بها ضمن شرایط در می آید،تخلف از آن به موجر حق فسخ می دهد.

۳-۳- فسخ اجاره بوسیله مستاجر
فسخ اجاره از طرف مستاجر بندرت انجام می شود و او بطور معمول مایل است که رابطه حقوقی را حفظ کند،مگر اینکه انتفاع از عین مورد اجاره ممکن

نباشد.ماده ۶ قانون، مواردی را که مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند،بدین شرح معین کرده است:

«در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد(با رعایت ماده ۴۱۵ ق.م)»:این فرض ، تکرار بند اول ماده ۱۲ قانون ۱۳۵۶ است و حکم تازه ای ندارد.بنابراین آنچه در خیار تخلف از وصف درباره اجاره محل کسب و پیشه گفته شد،در اجاره مسکن نیز مصداق دارد.

« در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد»: این موارد را به دو گروه می توان تقسیم کرد:

الف)خیاری که بموجب شرط برای مستاجر بوجود می آید:مانند اینکه شرط شود، هرگاه در زمان اجاره در محل دیگری مامور خدمت اداری گردد، حق فسخ اجاره را تا ۱۰ روز دارد(خیار شرط)

ب) خیاری که در نتیجه تخلف از شرایط عقد برای او ایجاد می شود:مانند اینکه موجر بر طبق تعهدی که کرده است حمام خانه را تعمیر نکند.[۱]

«هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود،بنحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد»:این بند نیز تکرار بخشی از بند ۵ ماده ۱۲ قانون ۱۳۵۶ است.

البته این ماده ناظر به مورد غالب است و نمی توان فسخ اجاره رامحدود به این سه مورد پنداشت.برای مثال مستاجری که مغبون شده است می تواند بر مبنای خیاری که قانون مدنی به او داده است اجاره را فسخ کند.

۳-۴- تخلیه و تحویل عین
مستاجری که اجاره را فسخ می کند، باید مورد اجاره را به موجر تحویل دهد.قاعده این است که مستاجر تا هنگام فسخ اجاره بها را بدهد و پس از آن تا زمان تخلیه اجرت المثل بپردازد. با وجود این، ماده ۷ قانون از این قاعده دست برداشته و مستاجر را تا زمان تحویل، آن هم در دورانی که موجر ممتنع است، مکلف به پرداخت اجاره بها کرده است.در این ماده می خوانیم:« هرگاه مستأجر به‌علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردفسخ اجاره‌، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن‌امتناع کند مستأجر می‌تواند به‌دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.»

لیکن توجه به چند نکته ضروری است :
۱)  مقصوداز«عسروحرج »به لحاظ کمبود مسکن ، این نیست که مستاجرتوانایی یافتن مسکن دیگری رانداشته باشدوبدون سرپناه بماند .عسروحرج مفهومی میانه آسانی وعدم توانایی دارد؛امری که به سختی میسر است وباعث فشاروتنگنای نامتعارف می شود.

۲)  دراثبات عسروحرج مستاجرمدعی است وبایستی وضع ویژه خود وفشاری را که اجرای حکم تخلیه بر او وارد می سازد اثبات کند. ولی، جایی که موجر ، در برابر ادعای مستاجر ، به عسر و حرج خود در صورت خودداری از تخلیه استناد می کند، مدعی محسوب می شود.

۳)    عسروحرج مفهوم عرفی و نوعی است؛بدین بیان که دادرس باید احراز کند،آیا آنچه مورد استناد قرار می گیرد موجب فشار و دشواری است یا نه؟پس،انسانی زودرنج و کم طاقت نمی تواند وضع روانی خاص خود را مانع اجرای حکم بداند.با وجود اینکه، بایستی شرایط زندگی مدعی را درنظر گرفت.برای مثال، برای مستاجری که توان اجاره دادن محدودی دارد و از داشتن فرزندی فلج و عقب افتاده رنج می برد،تلخی و دشواری از دست دادن سرپناه خانوده همانند توانگری سالم و فعال نیست.

بدین ترتیب، باید انسانی متعارف را که درشرایط خاص مدعی قرار گرفته است، معیار تمیز عسروحرج قرارداد:درجه شدت فشار و مضیقه را معیار نوعی«انسان متعارف» معین می کند، لیکن رسیدگی به شرایط نسبی و شخصی در هر دعوی خاص انجام می شود.

۳-۶-  تزاحم دو عسروحرج
عسروحرج مستاجر در صورتی مانع از اجرای حکم تخلیه می شود که با عسروحرج موجر برخورد نکند. در صورت تزاحم این دو ضرورت، چون هیچکدام را بر دیگری نمی توان ترجیح داد ، باید از آن گذشت و به قاعده عمومی بازگشت (اذا تعارضا تساقطا). در فرض ما، قاعده اجرای عدالت (حکم دادگاه) است.

ولی، این سوال باقی می ماند که، اگر عسروحرج یکی از آن دو (موجر و مستاجر) شدیدتر از دیگری باشد، آیا بایستی پرهیز از ضرر شدیدتر ر ا مقدم داشت؟

در این حالت، هر گاه مضیقه مالک شدیدتر باشد، بیگمان باید وضع اورا که بااجرای قواعد عمومی سازگار است  مقدم داشت. پس، باید وضعی را تحلیل وبررسی کرد که عسروحرج شدیتر است. مستاجر در این وضعد است که باید دید آیا شدت عسروحرج مستاجر می تواند مانع از اجرای حکم شود یا به هنگام تعارض با ضرر موجر بایستی بدان بی اعتنا ماند؟

از نظر اجرای قواعد و ظاهر ماده ۹ ،بنظر می رسد که عسروحرج موجر ، همین اندازه که محقق شود واز حد متعارف بگذرد ، مانع اجرای حکم را از بین می برد واصل حمایت کننده از مستاجر را ساقط می کند. با وجود این، انصاف فرمان می دهد که ، اگر محروم ماندن از انتفاع مورد اجاره به واقع از طاقت موجر بیرون نباشد، به مستاجر مهلتی داده شود. منتها ، این مدت را بایست کوتاهتر معین کرد. این ندای انصاف بی گمان در روان دادرس اثر می گذارد و اورا به انعطاف وا می دارد.وانگهی ،چنان که گفته شود ، ماده ۲۷۷ ق. م. می تواند مستندی برای پاسخ دادن به این ندای ملکوتی شود. به بیان دیگر، تساقط دو عسروحرج مانع از اجرای ماده۲۷۷ و دادن «مهلت عادله» نیست.

۳-۷- موارد مربوط به نظم عمومی: تاخیر صدور حکم
اجرای حکم تخلیه گاه با نظم عمومی برخورد پیدا می کند و آثار آن از مرز تعارض با منافع خصوصی فراتر می رود. در این موارد خاص،

قانونگذار نمی تواند سرنوشت نفع عموم را به تصمیم شکننده دادرس واگذارد و مایل است خود در آن دخالت کند، گاه با حکم قاطع تخلیه را به تاخیر می اندازد و گاه بر مهلت متعارف قضایی می افزاید. در قانون اصلاح تبصره ۱ مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴ ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی، که در ۲۴/مهر/۱۳۶۵ به تصویب رسید، از شیوه ی اخیر پیروی شده است:

ماده واحده: تبصره ۱ مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴ ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی به شرح ذیل اصلاح می گردد:

تبصره ۱- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن‌آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به‌علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف‌است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ ۲۸/۶/۱۳۶۴ ازصدور حکم خودداری کند و مستأجرین اماکن آموزشی و دولتی‌مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذنمایند. این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است‌.»

منتها، چنانکه ملاحظه می شود، قانون دادگاه را موظف کرده است که از صدور حکم خودداری کند، در حالی که در موارد عادی، عسر و حرج اجرای حکم را به تاخیر می اندازد نه صدور آن را، این انحراف از قاعده، شاید به دلیل جلوگیری از اضطرابی باشد که صدور حکم به بار می آورد.

نگاهی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در ۱۳  ماده تنظیم یافته است. به موجب ماده ۱ این قانون، قراردادهای اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون (۲/۷/۱۳۷۶) منعقد  می شوند در شمول آن قرار می گیرند، حال آنکه ماده ۱۱  قانون فوق می گوید، از تاریخ تصویب قانون (۲۶/۵/۱۳۷۶) قراردادهای اجاره، تابع قانون موصوف می باشند.تفاوت در تاریخ فوق، یک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده۲ قانون مدنی که می گوید: «قوانین ۱۵ روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد». باید تاریخ ۲/۷/۱۳۷۶ را ملاک قرارداد، زیرا قانون مدنی در این خصوص یک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومی را بیان می کند.

خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستأجر از میان رفته و با تصویب قانون ۱۳۷۶ کلیه اماکن استیجاری – اعم از تجاری، مسکونی، دانشجویی و غیره –  تابع قانون ذکر شده می باشند.

چون بد حجابی و بی حجابی معمولا با روحیه مد پرستی و رواج کالا و لباس های خارجی و بی بند و باری جنسی همراه است . بی حجابی نه تنها آزادی نیست بلکه بردگی آفرین است و حجاب نه تنها با آزادی حقیقی مخالفت ندارد بلکه آزادی آفرین است .
۳) تاثیر حجاب در سلامت جسمی

این تاثیر بیشتر متوجه زنان جامعه است عدم رعایت حجاب و پوشش مناسب معمولا باعث تحریک جنسی افراد جامعه می گردد و تحریک جنسی نیز در بسیاری از موارد در نهایت باعث ایجاد ارتباط جنسی غیر قانونی می شود و ارتباط جنسی نامشروع نیز باعث پیدایش بیماری های مقاربتی خطرناکی مانند ایدز می شود . پس به راحتی با نگاه آسوده به زیبایی های زنان و دختران دستبرد زده و از نوامیس افراد سوء استفاده نمود و این زن عفیف است که با حجاب و پوشش خود می تواند مانع دستبرد شود .

۴) تاثیر حجاب در تشکیل و تحکیم نهاد خانواده

مهم ترین و اساسی ترین نهاد اجتماعی جامعه انسانی است و تاثیر آن در نهاد اجتماعی دیگر مثل آموزش و پرورش و نهاد حکومت و سیاست غیر قابل آشکار است . بنابراین ثبات  و استحکام و استواری نهادهی دیگرجامعه نیز مؤثر خواهد بود . یکی از عوامل مهم در تشکیل و استحکام خانواده رعایت حجاب است چون روابط جنسی محدود به روابط زناشویی بین زن و شوهر می شود و بی حجابی باعث می شود مردان با دیدن زن بی حجاب تحریک شوند و در نهایت خانواده ها دچار تزلزل می شوند .

۵) تاثیر حجاب در حضور اجتماعی زنان جامعه

نیروی زن وقتی ارزش خود را در جامعه به دست می آورد و گرمی بخش و مکمل فعالیت های اجتماعی دیگر می گردد که حجاب کامل خود را رعایت کند در غیر این صورت با آرایش و خود نمایی نه تنها نیرویش صرف تجمل می شود بلکه هم چون آبی بر آتش از به جریان افتادن چرخ فعالیت مردان نیز جلوگیرش خواهد کرد ، زیرا زن به آراستن خود مشغول می شود و نیمی دیگر از اجتماع نیز مردان ، نیز به او مشغول می گردند .

گفتار سوم : مفهوم حریم عفت در حقوق ایران

مهم ترین مصلحت های اساسی در تعالیم اسلامی عبارتند از نفس ، دین ، عقیده ، عقل ، مال و ناموس که در قوانین کیفری ایران نقض ارزش های مربوط به ناموس را جرائم علیه عفت و اخلاق عمومی نامیده اند .

در قانون ایران نیز جرائم علیه عفت زنان ، جرائمی را در برمی گیرد که می تواند شامل هر گونه توهین و تعرض جسمی و شخصیتی زن را در برگیرد مانند متعرض شدن به زنان در خیابان ها و شوارع ، تجاوز به عنف ، برداشتن اجباری حجاب از آن استعمال الفاظ رکیک و مخالف شأن و حیثیت آنان و به طور کلی هر عمل ، رفتار و گفتاری که به نوعی اهانت به زنان تلقی گردد در قوانین ایران جرائم علیه عفت زنان تعریف نشده بلکه فقط مصادیقی از آن بیان شده است .

تنها جایی که این کلمه به طو رمستقیم به کار برده شده فصل هجدهم قانون مجازات اسلامی است با عنوان جرائم ضد عفت و اخلاق عمومی . اگر چه در قوانین مختلف و به صورت پراکنده و به عناوین متعدد سعی در حمایت از جریم عفت زنان شده است مانند موارد ذیل :

کتاب حدود : (زنا ، مساحقه ، قذف ، قوادی)

کتاب دیات : (قطع اندام جنسی ، افضاء)

کتاب پنجم (تعزیرات) : ماده ۴۴۶ (ازدواج مرد با دختر قبل از بلوغ وی یا تعرض به زنان در اماکن و شوارع)

جرائم علیه عفت زنان به قدری از نظر فقهای اسلام اعم از شیعه و سنی حائز اهمیت بوده و هست که گاه تمام فروض ممکن را یک به یک تشریع نموده و مجازات شرعی آن ها را نیز بیان نموده اند فقها معمولا این مباحث را تحت عنوان حدود (زنا ، زنای به عنف ، مساحقه ، قذف ، قوادی) یا دیات (قطع اندام جنسی ، از بین بردن بکارت و … )بیان کرده اند .

۱) ضابطه تشخیص اعمال منافی عفت

اعمال منافی عفت بر حسب مکان ، زمان ، فرهنگ ، عرف ، مذهب یک جامعه از جایی هب جای دیگر متفاوت است مثلا در کشور ما به خاطر مذهب و عرف گاهی کوچکترین عمل نیز حرام و ناپسند جلوه می نماید در حالی که در کشورهای دیگر این امر نه تنها جرم تلقی نمی شود بلکه مذموم و ناپسند نیز نمی باشد مثلا«ازاله بکارت دختر ۲۰ ساله و با رضایت او توسط مردی که بین آنها حلقه زوجیت نباشد در برخی کشورهای غیر اسلامی جرم نیست ، مگر اینکه عمل مشمول هتک ناموس به عنف باشد که درآن صورت در حقوق انگلستان آن جرم و قابل مجازات می باشد و حال آن که در کشورهای اسلامی ازاله بکارت جرم علیه عفت و اخلاق عمومی تلقی می گردد.»

بنابراین تعیین اینکه چه جرائمی علیه عفت زنان می باشد بستگی به عرف و مذهب و فرهنگ یک جامعه دارد.

گفتار چهارم : مفهوم حریم عفت در اسناد بین المللی

در اسناد بین المللی این کلمه (حریم عفت) به طور مستقیم به کار نرفته ، به عبارت دیگر در اسناد بین المللی در حمایت از حریم عفت زنان فقط مصادیقی از جرائم علیه آنان ذکر شده است مانند اعلامیه رفع خشونت نسبت به زنان مصوب مجمع عمومی سازمان ملل متحد در سال ۱۹۹۳ که خشونت علیه زنان را چنین تعریف می کند :

«هر گونه عمل خشونت آمیز مبتنی بر جنسیت که باعث بروز یا احتمال بروز صدمات ، آسیب های جسمی ، جنسی و یا روانی و یا زنج و آزار آنان شود یا موجب تهدید به انجام آنها گردد. »

مصادیق این خشونت طی ماده ۲ اعلامیه چنین ذکر شده است :

۱_ خشونت های جسمی ، جنسی ، روانی در خانواده شامل کتک زدن ، سوء استفاده جنسی از دختر بچه ها ، خشونت های مربوط به مسأله جهیزیه ، تجاوز به عنف توسط شوهر ، ختنه زنان و دیگر اعمال سنتی خشن و خشونت مربوط به استثمار و بهره کشی جنسی از زنان توسط غیر شوهر.

۲_  خشونت های جسمی ، جنسی ، روانی درجامعه شامل تجاوز ، سوء استفاده ، آزار ، تهدید جنسی در محل کار و مؤسسات آموزشی ، خرید و فروش زنان و فحشای اجباری .