قانون مدنی سند را به دو نوع تقسیم نموده است: سندرسمی و سندعادی
الف-سندرسمی

ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سه نوع از اسناد را رسمی شناخته است:

۱-اسنادی که در اداره ثبت و اسناد و املاک ثبت شده است.

۲-اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است.

۳-اسنادی که نزد سایر مأمورین رسمی تنظیم شده باشد مانند شناسنامه ای که توسط مامورین اداره ثبت احوال  وفق مقررات صادر شده باشد مشروط بر اینکه تنظیم کننده ی سند صلاحیت تنظیم آنرا داشته باشد  سند را بر طبق مقررات قانون تنظیم کرده باشد.

بنابراین اگر سند نزد سردفتری که منفصل شده است یا کارمندی که از خدمت برکنار گردیده است ، یا نزد مأموری که صلاحیت آن را نداشته است ،تنظیم گردد.مثلاً مأمور ثبت دفتر املاک سند معامله یا سند سجلی صادر کند یا مأمور ثبت احوال گواهینامه رانندگی یا گذرنامه یا سند مالکیت صادر کند آن سند رسمیت نداشته و در بعضی موارد اعتبار هم ندارد.

همچنین اگر سندی نزد مأمورین ذیصلاح تنظیم ولی مقررات قانون در تنظیم آن رعایت نشده باشد آن سند رسمیت نخواهد داشت.

در اینجا باید دانست که تشریفات قانون ثبت اسناد بر دو قسم است:

۱-تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت خارج می کند مانند عدم امضاء سر دفتر.

۲- تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت خارج نمی کند،مانند عدم رعایت مقررات راجع به تمبر.

ماده ی ۱۲۹۴ قانون مدنی می گوید «عدم رعایت مقررات راجع به تمبر که به اسناد تعلق می گیرد سند را از رسمیت نمی اندازد»

تشریفات مربوط به هر نوع از اسناد در قانون راجع به آن اسناد معین شده است وتنظیم کنندگان اسناد باید آنها را رعایت نمایند.

ب- سند عادی

ماده ی ۱۲۸۹ قانون مدنی می گوید«غیر از اسناد مذکور در ماده ی ۱۲۸۷ سایراسناد عادی است»و ماده ی ۱۲۹۳ تصریح می کند به اینکه «هرگاه سند به وسیله یکی از مأمورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مأمور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته  یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد.سند مزبور در صورتی که دارای امضاء یا مهر طرف باشد عادی است»مفهوم این ماده دلالت دارد بر اینکه اگر آن سند دارای مهر یا امضاء طرف نباشد سندیت ندارد.

۳-سند رسمی از نظر قانون ثبت

گرچه در قانون ثبت تعریف خاصی از سند رسمی نشده است ولی از مطالعه مجموع مواد مربوطه چنین استنباط می شود که سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت  شده  باشد[۱] .بنابراین سند رسمی از نظر قانونی  ثبت اخص است از سند رسمی مذکور در ماده ی ۱۲۸۷ قانون مدنی ،به این توضیح که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است از نظر قانون مدنی هم رسمی است ،زیرا به تصریح ماده ی ۱۲۸۷ قانون مدنی اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی یا در اداره ی ثبت اسناد و املاک رسمی است اما ممکن است سندی از نظر قانون مدنی سند رسمی

باشد ولی از نظر قانون ثبت،سند رسمی به آن گفته نشود.مانند شناسنامه که چون توسط مأمور ذیصلاح مطابق مقررات صادر گردیده است.بنابر تعریف قانون مدنی سند رسمی است ولی چون در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده است در عرف ثبتی و از نظر قانون ثبت به آن سند رسمی گفته نمی شود.باید دانست که تفاوت سند رسمی در قانون ثبت با سند رسمی در قانون مدنی فقط از جهت تعریف نیست بلکه آثار آنها نیز متفاوت است.مثلاً سندی که قانون ثبت به آن سند رسمی می گوید بدون حکم دادگاه قابل اجراء است و اگر اختلاف یا اشکال یا اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره ی کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیأت نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود ،در صورتی که سند رسمی مشمول تعریف قانون مدنی مانند شناسنامه،گواهینامه ی رانندگی و سایر اسناد رسمی که توسط سایر مأمورین دولت تنظیم می شود قابل طرح در هیأت نظارت یا لازم الاجراء نمی باشد.

اکنون دلایل این استنباط را تشریح می کنیم

الف) ماده ی ۷۰ قانون ثبت می گوید:«سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است…»بدیهی است که منظور از ثبت سند،ثبت در دفاتر اسناد رسمی است.

ب) ماده ۲ قانون ازدواج سال ۱۳۱۰ می گوید:در قباله ی ازدواج  و طلاقنامه در صورتی که مطابق نظامنامه های وزارت عدلیه به ثبت رسیده باشد،سند رسمی و الا سند عادی محسوب خواهد شد.

ج) بند ۷ ماده ی ۲۵ قانون ثبت می گوید:«هرگاه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید ،رفع اشکال واشتباه وصدور دستور لازم با هیأت نظارت خواهد بود .«تردیدی نیست  که مراد از اسناد مذکور در این سند اسناد رسمی به معنای اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی است زیرا سایراسناد در هیأت نظارت مطرح نمی گردد.

د) دربند ۸ ماده ی۳آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض وهیأت نظارت وشورایعالی ثبت آمده است .«هر گاه در تنظیم اسناد وتطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی بیش آید باید ضمن ارسال رونوشت سند و ذکر صریح موارد اشکال یا اشتباه ، موضوع به رئیس ثبت منطقه گزارش شود تا در صورت اقتضاء برای تعیین تکلیف به هیأت نظارت گزارش شود.»بدیهی است که اجراء مفاد این بند نیز  مخصوص اسناد رسمی به معنایی که ذکرشده می باشد  .تبصره- سند مالکیت که تعریف آن گذشت بنابر تعریف قانون مدنی ازاسنادرسمی است ومی توان گفت که مهمترین اسناد است، زیرا اعتبار آن برای همه افراداست وتمام مقامات رسمی نیز باید به آن اعتبار دهندومیدهند.امادرعرف ثبت به آن می گویند سند مالکیت نه سند رسمی و لذا اثر خاص سند رسمی که لازم الاجراء بودن آن بدون حکم دادگاه است را ندارد.مثلاً با ارائه سند مالکیت،اجرائیه بر تخلیه ی ملک یا خلع ید از آن نمی توان صادر کرد.

گفتار دوم- مفهوم ثبت اسناد و املاک

مفهوم ثبت اسناد و املاک
مجموع قوانین ومقررات مربوط به ثبت اسناد واملاک است و منظور از ثبت نوشتن قراردادها و معاملات چگونگی املاک است در دفاتر دولتی(رسمی) .تعریف فوق گرچه در متون قانونی ذکر نشده است ولی از بررسی و مطالعه قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک تعریف مذکور استنباط می شود.

۲-اقسام ثبت

به طوری که از تعریف ثبت استفاده می شود ثبت دارای سه قسمت است.ثبت اسناد و ثبت املاک[۲]

۲-۱ – ثبت اسناد: ثبت عقود و ایقاعات را ثبت اسناد می گویند.

۲-۲ – ثبت املاک: ثبت ملک با تشریفات قانون ثبت در دفتر املاک و دادن سند مالکیت از روی آن.

۲-۳ – ثبت انتقال ملک: (ثبت)یعنی ثبت معامله عین یا منافع ملک در دفتر املاک (ماده ی ۲۶ قانون ثبت [۳]و ماده ۱۰۴-۱۰۴ مکرر-۱۰۵-۱۰۶ نظامنامه قانون ثبت)

مبحث دوم -مفهوم دفتر خانه اسناد رسمی

گفتار اول -مفهوم دفتر اسناد رسمی

۱-مفهوم دفتر خانه

دفترخانه اسناد رسمی واحدی است وابسته به دادگستری جمهوری اسلامی ایران که برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل می شود. (ماده ی ۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران مصوب ۱۳۵۴ ).و همچنین محلی که سردفتر برای انجام کار وظایف دفتری خود تعیین و به اداره ثبت محل و اداره ثبت اسناد مرکز اطلاع می دهد (ماده ۲۲ قانون دفتر اسناد رسمی مواد ۲۲-۲۳ نظامنامه ۱۳۱۶و ماده ۱۳-۱۴ نظامنامه ۱۳۱۷ . محل تنظیم و ثبت اسناد رسمی را دفتر خانه  می نامند و اسم قدیمی آن محضر است دفاتر اسناد رسمی را به عنوان یک بخش خصوصی تحت حاکمیت جمهوری اسلامی ایران ،می توان یکی از بارزترین مصادیق اجرای اصل۴۴قانون اساسی دانست ،که گردانندگان آن از دیر باز به عنوان کاتبین بالعدل از خدمتگذاران صدیق و بی ادعای جامعه بوده اند.شایدیک وجه تسمیه دفتر خانه به محضر همین است که از همان اوان تاسیس،این مکان محل حضور مجتهدین ودانشمندان آگاه به احکام و قوانین دین مبین اسلام بوده است تا کمر همت بر انجام دستور صریح خداوند متعال به امر کتابت ببندند آنجا که در آیه۲۸۲سوره مبارکه بقره می فرماید:

ای اهل ایمان هنگامی که بدهی مدت داری به یکدیگر پیدا کنید ،آن را بنویسید.وباید نویسنده ای از روی عدالت ،سندرا در میان شما بنویسدوکسی که قدرت بر نویسندگی دارد ،نباید از نوشتن ،همانطور که خدا به اوتعلیم داده ،خوداری کند پس باید بنویسد….»[۴]

تشکیلات دفاتر اسناد رسمی
دفتر خانه اسناد رسمی  تشکیل می شود از یک سردفتر و یک یا چند دفتر یار و به تعداد لازم منشی و کارمند.

۲-۱ – سردفتر: شخصی است که با رعایت مقررات مربوط،با جلب نظر کانون سر دفتران،از طرف سازمان

ثبت اسناد و املاک پیشنهاد و به موجب ابلاغ  شورایعالی  قضایی [۵]به آن سمت منصوب می گردد و اداره ی امور دفتر خانه بر عهده ی او می باشد(ماده ۲ همان قانون)

۲-۲ – دفتریار: دفتر یار کسی است که به پیشنهاد سردفتر و به موجب ابلاغ سازمان اسناد و املاک برابر مقررات به این سمت منصوب می شود.وهر دفتر خانه می تواند دو دفتر یار داشته باشد.دفتر یار اول سمت معاونت دفتر خانه و نمایندگی سازمان ثبت را هم دارا می باشد.(ماده ی ۳ همان قانون )

۲-۳ – منشی وکارمند: در هر دفترخانه اسناد رسمی بنا به مقتضیات کاری، به تعداد مورد نیاز منشی و کارمند مشغول به کار می باشند که اغلب کارهای ثبت و بایگانی و امورات رایانه ای را انجام  می دهند.

محل دفترخانه
در هر شهر یا بخشی،محل دفتر خانه به معرفی سردفتر و موافقت اداره ی ثبت محل تعیین خواهد شد.تغییر محل دفتر خانه از محلی به محل دیگر همان شهر یا بخش فقط در صورت ضرورت و با تصویب ثبت محل امکان پذیر است (ماده ی ۴ همان قانون)

۴- تأسیس دفترخانه

در شهرها و بخش هایی که جمعیت آنها کمتر از ۱۵ هزار نفر باشد یک دفتر خانه اسناد رسمی تأسیس می شود و درجاهایی که جمعیت آنها بیشتر است برای حداقل هر ۱۵ هزار نفر و حداکثر هر بیست هزار نفر یک دفتر خانه تاسیس خواهد شد،در مورد ۱۵ هزار یا ۲۰ هزار ،آمار در آمدحاصل از حق الثبت معاملات یک دفتر خانه ملاک خواهد بود.

گفتار دوم- دفاتر لازم در دفتر خانه اسناد رسمی

طبق ماده ی ۱۱ آیین نامه های بند ۴ و ماده ی ۶  تبصره ی ۲ ماده ی ۶ و مواد ۱۴و۱۷ و۱۹ و۲۰و۲۴و۲۸و۳۷و۵۳ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سر دفتران و دفتر یاران مصوب ۱۷ دی ماه ۱۳۵۴ وزارت دادگستری و بخشنامه ی شماره ۹۰۲۳/۲-۲۵/۱۰/۵۸ هر دفتر خانه باید دارای دفاتر زیر باشد:

الف ): کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
ب ): کلیه معاملات راجع به حقوق که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

از این ماده استفاده می شود که در عین یا منفعت یا حقی(مانند حق ارتقاقی)که در دفتر املاک ثبت شده باشد ،معاملات و عقود راجعه به آن باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، زیرا در غیر این صورت نقل و انتقال در دفتر املاک ثبت نمی گردد و منتقل الیه مالک شناخته نمی شود.

در مورد این ماده فرقی نیست بین جایی که دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت در آنجا هست و جایی که فاقد اداره ی ثبت و دفتر اسناد رسمی است.یعنی معامله کننده باید به محلی برود که در آنجا دفتر خانه وجود دارد و معامله را در دفتر اسناد رسمی انجام دهد و نمی تواند به عذر نبودن دفتر اسناد رسمی درمحل،از ثبت سند و انجام معامله به طور رسمی خودداری کند. همچنین در مورد این ماده لزوم ثبت سند مشروط به اعلان وزارت دادگستری نیست و مطلقاً الزامی است.

در مقابل موارد دیگری وجود دارد که با تحقق شرایط ثبت سند الزامی است ودر صورت فقدان تمام یا بعضی آن شرایط ثبت سند الزامی نخواهدبود . این موارد درماده ۴۷ قانون ثبت ذکر شده است.

ماده ۴۷ قانون ثبت می گوید در نقاطی که اداره ثبت اسناد واملاک ودفاتر اسناد رسمی موجود بوده ووزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است :

الف ): کلیه عقود ومعاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقول که دردفتر املاک ثبت نشده .

ب ) : صلح نامه و هبه نامه وشرکت نامه.

به طوری که از امعان نظر در این ماده بر می آیدثبت اسناد درموارد مذکور دراین ماده مشروط به دوشرط است:

شرط اول وجود دفتر اسناد رسمی واداره ی ثبت اسناد در محل است . بنابراین اگر درمحل اداره ی ثبت  یا دفتر اسناد رسمی نباشد ثبت صلح نامه وهبه نامه وشرکت نامه وهمچنین ثبت معاملات راجعه یا منافع اموال غیر منقول ثبت نشده الزامی نخواهد بود .

شرط دوم آن است که وزارت دادگستری (فعلأ شورای عالی قضایی ) لزوم ثبت اسناد را در آن محل مقتضی بداند وآگهی نماید دراین صورت از تاریخی که در آگهی ذکرشده است ثبت معاملات ذکر شد،دربالا اجباری خواهد بود.

فهرست شهرها ونقاطی که وزارت دادگستری ثبت معا ملات  رادر آنها اجباری کرده است باشماره آگهی وتاریخ الزامی شدن در مجموعه های قوانین ثبتی ذکر شده است مثلاً در تهران از ۱/۱/۱۳۰۹ودر مشهد واصفهان از ۱/۱/۱۳۱۱ودر یزد از ۱/۱/۱۳۱۳ ثبت معاملات اجباری گردیده است در اینجا باید دانست که :

اولاً ملاک مشمول ماده ی ۴۶ یاماده ی ۴۷ قانون ثبت ،ثبت ملک دردفتر املاک است . بنابراین اگر ملکی دردفتر املاک ثبت نشده باشد ،اعم از اینکه نسبت به آن تقاضای ثبت شده یانشده باشد ودرصورت تقاضای ثبت اعم از اینکه مدت اعتراض گذشته باشد یا نگذشته باشد موارد از شمول ماده ۴۶ خارج است.

ثانیاً در ماده ۴۷ از اجباری بودن ثبت حقوق ذکری  نشده  و فقط از معاملات راجعه به عین یا منافع املاک ثبت نشده سخن رفته است.بنابراین ثبت معاملات مربوط بر حقوق ثبت نشده هیچ وقت الزامی نیست.

ثالثاً بند ۲ ماده ۴۷ اختصاص بر اموال غیر منقول ندارد والا احتیاجی به ذکر صلح نامه و هبه نامه نبود،زیرا صلح و هبه هم از معاملات محسوب می شوند و مشمول بند ۱ می باشند.ذکر این سه نوع سند در بند ۲ برای آن است که ثبت آنها چه مربوط به اموال منقول باشد چه غیر منقول در نقاطی که شورایعالی قضایی اعلام می کند الزامی است.

رابعاً تقسیم نامه(در مورد اموال مشترک و مشاع)از مشمول هر دو ماده خارج است،زیرا تقسیم نامه معامله است نه صلح نامه یا هبه نامه یا شرکت نامه و لذا پذیرفتن تقسیم نامه ی عادی بلا اشکال است و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی الزامی نیست.

۲- استثنائات الزامی بودن ثبت اسناد

با وجود اینکه مادتین ۴۶و۴۷ قانون ثبت،ثبت معاملات راجع به عین و منافع املاک ثبت شده را مطلقاً و املاک ثبت نشده را در مناطقی که وزارت دادگستری یا شورایعالی قضایی یا رئیس قوه قضاییه آگهی نموده الزامی و اجباری کرده است.به مواردی بر می خوریم که از این قاعده مستثنی است و در آنها معاملاتی که با سند عادی واقع شده قانوناً معتبر شناخته می شود.

الف- اجاره ی محل های مسکونی و اداری و کسب و پیشه:

یکی از موارد استثناء اجاره ی محل های مسکونی یا اداری و محل های کسب و پیشه است در این مورد ماده ی ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد ۱۳۵۶ که هنوز در مورد محل ها ی کسب و پیشه قابل اجرا است مقرر می دارد:«هر محلی که برای سکنی یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود. در صورتی تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده ی قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد،اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است»

ب-وصیت نامه:

وصیت نامه اعم از تمکیلی یا عهدی طبق مواد ۲۷۸ و ۲۷۹ قانون امور حسبی ممکن است خود نوشت یا سری و یا طبق مواد ۲۸۴ و۲۸۵و۲۸۷ قانون مذکور شفاهی و در هر حال غیر رسمی باشد،چنین وصیتی در صورتی که مطابق قانون امور حسبی تنظیم یا واقع شده باشد معتبر است و این هم یک استثناء از مواد۴۶و۴۷و۴۸ قانون ثبت است.

گفتار دوم-ضمانت اجراء اجباری بودن ثبت اسناد

ماده ی۴۸ قانون ثبت ضمانت اجراء مقررات مذکور در مادتین۴۶و۴۷ را بیان و مقرر داشته است که «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد»

این ماده تاکنون اصلاح یا حذف نشده و از طرف فقهای شورای نگهبان قانون اساسی نیز مغایرت آن با شرع اعلام نگردیده و به قوت خود باقی است لذا دادگاه ها هنگامی که با یک سند عادی روبرو می شوند قبلاً باید دقت نمایند که آیا مفاد آن سند متضمن و نوع معامله ای در مورد مال غیر منقول یا هبه یا صلح یا شرکت می باشد یا نه؟اگر مفاد سند،انجام معامله نسبت به عین غیرمنقول یا منافع یا حقوق راجعه به آن نبود و بروقوع صلح یا هبه یا شرکت نیز دلالت نداشت،می توانند به اصالت آن رسیدگی ودر صورت احرازصحت و اصالت سند به آن اعتبار دهند.وا گر مفاد سند متضمن ونوع معامله ای نسبت به عین یا منافع یا حقوق مربوط به اموال غیرمنقول باشد،بایدروشن نمایندکه آیاموردمعامله در دفتراملاک ثبت شده وسند مالکیت داردیا نه؟

و در صورت نداشتن سند مالکیت وعدم ثبت در دفتر املاک باید ببینند که آیا ثبت معاملات در آن ناحیه،از طرف وزارت دادگستری یا شورایعالی قضایی یا رئیس قوه قضاییه الزامی اعلام شده است یا نه؟

چنانچه ملک در دفتر املاک ثبت نشده و وزارت دادگستری یا شورایعالی قضایی یا رئیس قوه قضاییه ثبت معاملات را در محل وقوع ملک اجباری اعلام نکرده باشند،رسیدگی به اصالت سند و ترتیب اثر دادن به آن در صورت احراز صحت  و اصالت آن بلا اشکال بوده و مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت نخواهد بود.

اما اگر در دفتر املاک ثبت شده و یا از معاملاتی باشد که وزارت دادگستری یا شورایعالی قضایی و یا رئیس قوه قضاییه،ثبت آنها را در آن محل الزامی کرده است باید توجه نمایند که آیا مشمول مستثنیات مادتین ۴۶و۴۷ می باشد یا نه؟

۱-در صورتی که از مستثنیات باشد رسیدگی به صحت و اعتبار دادن به آن به نحوی که قانون در خصوص مورد تجویز کرده است بلا اشکال است  در غیر این صورت دادگاه نباید به آن توجه کند و نباید به صحت و اصالت آن رسیدگی نماید زیرا این کار مخالف صریح ماده ی ۴۸ قانون ثبت است. در مورد اتباع بیگانه نیز قوانین فوق الاشعار حاکمیت دارد ومی توان گفت اتباع بیگانه نیز به مانند اتباع ایرانی در ثبت اسناد خود به صورت رسمی یا عادی مختار می باشند مگر مواردی که قانوناً تکلیف به تنظیم سند به صورت رسمی موجود باشد.

مبحث چهارم- اموال منقول وغیر منقول وآثار حقوقی آنها 

گفتار اول -مفهوم اموال منقول و غیرمنقول

ماده ۱۲ قانون مدنی در تعریف مال غیر منقول می گوید«مال غیر منقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان ،به نحوی که نقل آن مستلزم  خرابی یا نقص خودمال یا محل آن شود».

ماده ۱۹ برای بیان خصوصیت های مال منقول گفته است :«اشیائی که نقل آن ازمحلی به محل دیگرممکن باشد،بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید، منقول است.»

ضابطه اصلی در تشخیص مال غیر منقول و منقول،قابلیت و امکان حمل ونقل است :بدین ترتیب که ،هرگاه مالی قابل حرکت دادن باشد ،بی آنکه برای عین یا محل آن خرابی به بار آید،مال را منقول می نامند.برعکس ،اگر مالی قابل نقل مکان نباشد،یا اگر در عمل نیز نقل آن ممکن شود،این تغییر موجب ویرانی و خرابی عین یا محل آن گردد،آن را«غیر منقول» می گویند.با وجود این ،گاهی در اصطلاح قانون مدنی،غیر منقول به اموال قابل حمل و حتی حقوق مالی و منافع نیز گفته می شود،ولی این تجاوزازقاعده استثنایی و محدود به مواردی است که ،قانونگذار بنا به مصالحی ،اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیرمنقول قرار داده باشد.

گفتار دوم- آثار عملی تقسیم اموال منقول و غیر منقول

تشخیص نوع مال منقول و غیر منقول در حقوق ازاهمیت فراوانی برخوردار است،وآثار زیادی دارد که  مهمترین آنها اشاره می شود:

۱-محدودیت اتباع بیگانه در تملک اموال غیر منقول : خارجیان نمی توانند در ایران آزادانه اموال غیرمنقول را مالک شوند، و به موجب معاهده ها اجازه دارند فقط برای سکونت یا شغل و صنعت خود اموال غیر منقول تحصیل و تملک کنند در حالی که برای اموال منقول چنین محدودیتی وجود ندارد.[۱]ماده ۶ قرار داد اقامت بین دولت ایران و آلمان ،که مبنای سایر معاهدات نیز قرار گرفته است،در این زمینه اعلام می کند:«اتباع هر یک از طرفین متعاهدین حق دارند ، با متابعت از قوانین و نظامات جاریه،در خاک طرف متعاهد دیگرهر قسم حقوق و اموال منقول تحصیل و تصرف و نقل و انتقال نموده و یا به معرض فروش برسانند.راجع به حقوق واموال غیر منقول موافقت حاصل است که اتباع آلمان در خاک ایران مجاز نیستند اموال غیر منقوله،غیرازآنچه برای سکونت و شغل و یا صنعت آنها لازم است ،تحصیل یا تصرف ویا تملیک نمایند»

۲ – لزوم تنظیم سند رسمی درخصوص نقل وانتقال اموال غیر منقول : نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید با سند رسمی انجام گیرد و در مورد اموال منقول تنظیم سند رسمی اصولاً ضرورت ندارد(مواد ۲۲و۴۶ قانون ثبت) قیم نمی تواند مال غیر منقول مولی علیه خود را بدون اجازه دادستان بفروشد یا رهن گذارد(ماده ۱۲۴۱ ق.م)

۳-تجاری نبودن معاملات اموال غیر منقول : مطابق بند ۱ ماده دوم قانون تجارت،فقط خرید و

 
مبحث نخست : مفهوم تابعیت و بیگانه

 گفتار اول- مفهوم تابعیت

۱- تابعیت :

رابطه ای است،سیاسی ،معنوی،وحقوقی که فردی یا چیزی را به دولتی مرتبط می سازد بطوری که حقوق و تکالیف اصلی وی از همین رابطه ناشی می شود [۱]،مانند تابعیت هر کسی نسبت به دولت متبوع و تابعیت کشتی و هواپیما،در حقوقهای مذهبی ملاک تابعیت مذهب است و فاقد مذهب معین نسبت به اهل آن مذهب ،اجنبی(یا کافر) محسوب می شد.تابعیت ممکن است بصورت ایقاع  باشد(ماده ۹۷۶ق.م) یا بصورت قرار داد و عقد باشد(ماده ۹۷۹ به بعد ق.م) به تعبیر دیگر می توان  گفت :تابعیت رابطه ای است سیاسی ،معنوی وحقوقی که فردی را به دولت معینی مرتبط می سازد ومنشاء حقوق وتکالیف فرد محسوب می شود. تابعیت ،رابطه ای سیاسی است چون ناشی از حاکمیت وقدرت سیاسی بوده ودولت ها در قبال پایبندی افراد به اطاعت از قانون ،وظیفه دارند از حقوق افراد حمایت کنند،تابعیت ،رابطه ای حقوقی است چون از نظر داخلی وبین الملی آثار حقوقی خاص خود را دارد ،تا بعیت ،رابطه ای معنوی است چون اتباع یک کشور ، فارغ از زمان ومکان خاص، باتوجه به پیوندهای عاطفی وروحی ومعنوی مشترک ،هدف های مشترکی را دنبال می کنند.

۲-ملاکهای اعطای تابعیت :

دولت ومفهوم آن ،در طول تاریخ ،دستخوش تغییراتی بوده است . به همین علت ، درطول تاریخ وبه تناسب نوع حاکمیت وجایگاه مردم در دولت ها ،تابعیت نیز تغییر یافته است ودولت ها معیار های متفاوتی برای تعیین اتباع خود در ادوار تاریخی در نظر داشته اند.معیارهای نظیر <<بومی بودن ،پیروی از آیین های رسمی ، اقامتگاه ، قومیت ، اطاعت از حاکم و…..>>اما با تحول مفهوم دولت وتبیین رابطه دولت ومردم در قرون جدید ، عضویت در جمعیت تشکیل دهنده دولت ، جانشین ملاک های گذشته شده است . مقرارت راجع به تابعیت در جلد دوم قانون مدنی ذیل مواد ۹۷۶الی ۹۹۱ذکر شده  ونیز درقانون اساسی اصول ۴۱و۴۲به این موضوع پرداخته است.کشورهای مختلف در خصوص تابعیت سه اصل زیر را مورد توجه دارند:

اول: آن که هر فردی بایستی تابعیتی داشته باشد.

دوم:آن که هیچ فردی نبایستی بیش از یک تابعیت داشته باشد.

سوم:آن که تابعیت یک امر همیشگی وزوال ناپذیر نیست.

۳-اقسام تابعیت :

تابعیت به لحاظ واقعی بودن ،تقسیم می شود به حقیقی (تابعیت اشخاص حقیقی)ومجازی (تابعیت اشخاص حقیقی)و مجازی(تابعیت اشخاص حقوقی و اشیا).تابعیت حقیقی،بر اساس زمان پیدایش دولت،به تابعیت تاسیسی و تابعیت استمراری تقسیم میشود. تابعیت تاسیسی یا به صورت تابعیت حتمی است یا به صورت تابعیت پیشنهادی .تابعیت استمراری نیز دو نوع دارد :تابعیت اصلی (تولدی ،مبدا)وتابعیت اکتسابی(غیر تولدی ،انشقاقی).تابعیت اکتسابی خود به چهار صورت ظاهرمی شود :تحصیلی (در نتیجه اراده فرد متقاضی) تبعی (در نتیجه ی اراده ی فردی دیگر )،تحققی (در نتیجه ی ازدواج) واجباری(در نتیجه ی تحمیل دولت بر فرد). هم چنین تابعیت به لحاظ درجه برخورداری از

حقوق وتعهد فرد نسبت به وظایف مبتنی تابعیت ، بی آن که صریحا بدین نام ها خوانده شود، به دودسته تقسیم می شود :تابعیت عالی تابعیت یا درجه یک وتابعیت عادی یا درجه دو . شهروندی، فقط به تابعیت عالی اطلاق می شود وشهروند به کسی می گویند که بیشترین امتیازات وتعهدات را داشته باشد؟ معمولا اکثر اتباع دولت ،شهروند هستند واتباع عادی در اقلیت اند . مبنای تقسیم اتباع به شهروند وغیر شهروند در کشورها متفاوت است اما منطقا شهروندی بر اساس استحکام بیشتر رابطه فرد ودولت وعضویت فرد در جمعیت تشکیل دهنده دولت است .یکی از بارزترین مصادیق این مبنا ، اصلی یا اکتسابی بودن تابعیت است.اتباع اصلی –که معمولا اکثر جمعیت دولت را تشکیل می دهند –شهروندان دولت محسوب می شوند اما اتباع اکتسابی ، اتباع عادی به شمار می ایند ودر نتیجه ممکن است از برخی حقوق مهم به طور موقت یا دائم محروم باشند(مستفاد از ماده ۹۸۲قانون مدنی ایران اصلاحیه ۱۴/۸/۱۳۷۰با توجه به موارد فوق الذکربه نمونه هایی از اقسام تابعیت به اختصار اشاره می نماییم.

۳-۱- تابعیت ارضی

طریقی است که تابعیت اشخاص از روی محل تولدشان معین شود ودر اصطلاح دیگر آنرا تابعیت محل تولد و سیستم خاک نامیده اند.

۳-۲ -تابعیت اشتقاقی

تابعیتی است که بعد از تاریخ تولد تا وقتی که شخص زنده است در اثر اعمال حقوقی شخصی یا نماینده قانونی اوممکن است تحصیل شود مانند تحصیل تابعیت در اثر سکونت مدت معینی در کشور خارجی و یا کسب تابعیت در اثر ازدواج .

۳-۳- تابعیت اصلی

تابعیتی که در زمان تولد به شخص تحمیل شود (ماده ۹۷۶-۹۸۷ قانون مدنی)در مقابل تابعیت اکتسابی.

۳-۴- تابعیت تبعی

تابعیتی که بمناسبت ازدواج بزوجه وبمناسبت فرزندبودن به فرزند صغیر تحمیل می شود درمورد اول تابعیت زوج ودرمورد دوم تابعیت پدر تحمیل می شود (ماده ۹۷۶قانون مدنی )

۳-۵- تابعیت محل تولد

طریقه ای است که بموجب آن تابعیت شخصی از روی محل تولدش معین شود .از این طریقه به سیستم خاک (در مقابل سیستم خونی)تعبیر می شود.

گفتار دوم- مفهوم بیگانه

۱-مفهوم بیگانه از نظرقوانین ایران:

همچنان که بیان شد،در حال حاضر،مقررات راجع به تابعیت طی۱۶ماده از مواد۹۷۶ الی۹۹۱ ق.م.بیان شده است.تابعیت ایرانی یا اصلی است که با اعمال سیستم خون یا خاک میسر است ویا اکتسابی است که از طریق ازدواج ویا پذیرش تابعیت ایرانی ممکن میباشد.

عنوان کسانی که طبق سیستم خاک ،ایرانی محسوب میشوند به شرح زیربیان شده است:

۱-کسانی که درایران متولدشده وپدرومادر آن ها غیر معلوم باشند.

۲-کسانی که از پدرومادر خارجی که یکی از آنها درایران متولد شده به وجود آمده اند.

۳-کسانی که درایران از پدری که تبعه خارج است به وجود آمده وبلافاصله پس از رسیدن به سن ۱۸سال تمام لااقل یک سال دیگر درایران اقامت کرده باشند.

چه کسانی طبق سیستم خون تبعه ایران محسوب میشود؟

طبق بند ۲ماده۹۷۶ق.م.:((کسانی که پدر آنها ایرانی است اعم ازاین که درایران یا در خارج متولد شده باشند.))ایرانی محسوب میشوند طبق تعریف مذکور نسب مادر دراین امر هیچگونه نقشی ندارد. بنابراین فردی که از پدرایرانی متولد شده چه درایران چه درخارج چه ازمادر ایرانی وچه غیر ،ایرانی محسوب میشود باتوجه به مطالب بیان شده ،هرفردی که با لحاظ قوانین ومقرارت موجود مخصوصاً قانون مدنی از مواد ۹۷۶الی ۹۹۰ایرانی محسوب نشود وارتباطی از لحاظ تابعیت با دولت ایرانی نداشته باشد ،بیگانه وخارجی خواهد بود.اعم از اینکه از ابتدا چنین رابطه ای موجود نبوده ویا اینکه رابطه تابعیت او به علت ترک تابعیت ویا ازدواج با اتباع بیگانه قطع شده باشد که در این صورت ،طبق مفاد ماده ۹۸۶وتبصره ۲ماده ۹۸۷ق.م.محدودیت هایی در خصوص استملاک اموال غیر منقول توسط دولت ایران در خصوص آن شخص اعمال خواهد شد.

وهمچنین در ماده ۱۸۰ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی که از این پس- قانون – نامیده می­شود، بیگانه افرادی هستند(دارنده گذرنامه،پناهنده، مهاجر، آواره)که تابعیت کشور جمهوری اسلامی ایران را ندارند و تحت عناوین بالا متقاضی ورود به کشور جمهوری اسلامی ایران هستند و تابعیت خارجی آنها مورد قبول دولت جمهوری اسلامی ایران است.

۲- مفهوم بیگانه از نظر اسلام:

به رغم نو بودن اصطلاح وتبیین مفهوم وطرح نشدن صریح عنوانی معادل اتباع بیگانه در آثار فقهی واعلام نسخ ادیان غیر اسلام ، نهاد تابعیت در نظام حقوقی وسیاسی اسلام پیش بینی شده است.چنانچه اصطلاح <<دارا لاسم حکمی>>در آثار فقهی تا حدود بسیار زیاد به معنای تابعیت اصطلاحی به کار رفته است.                                                                                                    اولین دولت اسلامی با هجرت پیامبر اعظم صلی الله علیه واله وسلم به مدینه شکل گرفت .ایشان باپیمان مدینه ، جمعیت دولت خویش را مشخص کرد ، مسلمانان (به طور طبیعی بر اساس پیمان دینی خود با خداوند )ویهودیان (براساس پیمان سیاسی با پیامبر اکرم (ص))اعضای اولیه جمعیت شدند .با فتح مکه وبرخی سرزمین های دیگر ومسلمان شدن مردم ان سرزمین ها ، جمعیت مسلمان دولت اسلامی افزایش یافت وبانزول سوره توبه وتشریع پیمان ذمه،عضویت پیمانی دردولت اسلامی افزون بر یهودیان مدینه،سایر اهل کتاب رانیز شامل شد.به این ترتیب،با تأسیس دولت اسلامی در مدینه،نهاد تابعیت نیز تأسیس شد.این تابعیت،بر یکی از دو معیار ایمان یاپیمان،استوار بود.در سراسر دورانی که حکومت های متعدد و همزمان در قلمرو وسیع جهان اسلام ظهور یافتند ،این دو معیارمعتبر ماند،به گونه ای که هم مسلمانان و هم ذمی، در جهان اسلام،خودی محسوب می شدند.تعیین خودی وبیگانه براساس یکی از این معیارها وفارغ از هر عامل دیگری،تاچند قرن بعد ادامه یافت،مثلاً در حقوق دولت عثمانی مقرر شده بود که هر مسلمانی به محض ورود به قلمرو عثمانی از همه حقوق شهروندی برخوردار گردد.بیگانه در مفهوم کلی به کسی اطلاق می شود که مؤمن و معتقد به دین مبین اسلام نباشد .یعنی بیگانه کسی است که مسلمان نباشد.

۳- انواع اتباع بیگانه:

۳-۱- پناهنده: به شخصی اطلاق می­گردد که به علت ترس موجه از این که به دلایل مربوط به نژاد یا مذهب یا عضویت در بعضی گروه های اجتماعی یا داشتن عقاید سیاسی تحت شکنجه قرار گیرد. در خارج از کشور محل سکونت عادی خود به سر می برد و نمی تواند ویا به علت ترس مذکور نمی خواهد خود را تحت حمایت آن کشور قرار دهد.

۳-۲- آواره : فردی است که به دلیل وقوع جنگ داخلی یا بین المللی، بدون تشریفات قانونی، کشور متبوع خود را ترک و یا وادار به ترک آن گردد اما نمی تواند برابر کنوانسیون۱۹۵۱ و پروتکل۱۹۶۷ ژنو و ملحقات آن بیم موجه از اذیت و آزار را به اثبات برساند.

۳-۳- مهاجر : فردی است که متقاضی اقامت درجمهوری اسلامی ایران باشد و درخواست وی مورد قبول جمهوری اسلامی ایران قرار گرفته باشد.

۳-۴- دارنده گذرنامه : فردی است که در چهارچوب قوانین و مقررات داخلی و بین المللی و با اجازه مخصوص وارد کشور می شود.

مبحث دوم- ثبت معاملات اتباع خارجی درایران

گفتار اول- مبانی قانونی

دراین مبحث نگاه اجمالی به قوانین، مقررات و آئین نامه های مربوط به وضعیت حقوقی معاملات اتباع خارجی در ایران داشته که روشنگر نحوه و شرایط انجام معاملات مزبور و تعهدات قانونی آنها در این ارتباط و موانع و محدودیت های در سر راه آنها می باشد. اتباع خارجی می توانند در حدود قوانین و آئین نامه های مربوط نسبت به خرید و استملاک اموال غیر منقول یا اجاره آنها عمل نمایند و محدودیتی جهت استحقاق آنها جز در موارد مقرر و مزبور وجود ندارد. معاملات آنها به مانند معاملات اتباع ایرانی و برابر قوانین ایران و دولت متبوع آنها معتبر بوده و دارای آثار حقوقی مربوطه می باشد.[۲]اتباع هر کشوری تابع قوانین دولت متبوع خویش بوده و نسبت به وضعیت حقوقی آنها در امور مختلف در قلمرو سرزمینی دولتهای دیگر، براساس قوانین مقرر و عهد نامه های دو جانبه، چندجانبه و بین المللی تعیین تکلیف شده است. نظر به وجود وقایع حقوقی متعدد(بیع، اجاره، ارث و…) براحوال اتباع خارجی در ایران، مکانیسم های خاص حقوقی برای آنها تعریف و تبیین شده است. وضعیت حقوقی معاملات اتباع فوق با توجه به شمول و دامنۀ فراگیر آن، از زمرۀ موضوعات مهم و بحث انگیز در محافل علمی، دانشگاهی، حقوقی و اجرایی بوده و سؤالات مبتلابهی را دراذهان بوجود آورده است  در قانون مدنی و آئین نامه های مربوط نیز مقررات مزبور وضع و تکمیل گردید و تا هنگام تصویب قانون اساسی جمهوری اسلامی، تفسیر عمده و اساسی در حقوق بیگانگان در ایران داده نشده است.[۳]

۱-اتباع خارجی در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران :

برابر اصل ۱۴ قانون اساسی و مستفاد از آیه ۸ سورۀ ۶۱ (ممتحنه)؛ دولت جمهوری اسلامی ایران و مسلمانان موظفند نسبت به افراد غیر مسلمان با اخلاق حسنه و قسط و عدل اسلامی عمل نمایند و حقوق انسانی آنان را رعایت کنند. این اصل در حق کسانی اعتبار دارد که بر ضد اسلام  و جمهوری اسلامی ایران توطئه یا اقدام نکنند.

۲-اتباع بیگانه در عهد نامه های دو جانبه و چند جانبه :

عهد نامه های دو جانبه به توافقات قراردادی دو کشور در خصوص موضوعات مورد توافق و تعیین تکلیف وضعیت حقوقی اتباع آنها اطلاق می گردد. مقررات آنها نسبی بوده و صرفاً درباره اتباع دولت های امضا کننده آن معتبر است و شامل اتباع دولت های دیگر، مگر درباره اتباع دولت های بهره مند از شرط دولت کامله الوداد[۴] نمی گردند

این معاهدات عموماً به مقررات مربوط به احوال شخصیۀ اتباع کشور طرف عهد نامه از قانون متبوع کشور خود یا حق مراجعه آنان به دادگاه های ایران یا حدود تملک آنان در ایران در تائید حقوق عام کشور درباره بیگانگان می باشند. عهد نامه های چند جانبه یا گروهی (اتحادیه) به عهد نامه های انعقادی فیمابین دولتها با یک هدف (تنظیم قاعده های ذاتی مشترک درزمینه موضوعی معین) اطلاق می گردد که متعاقب قطعیت و به اجرا درآمدن آنها، همه دولت های امضاء کننده مشمول روابط حقوقی مندرج در آن می گردند. قوانین مقرر در عهد نامه های مزبور طبق ماده ۹ قانون مدنی در حکم قانون تلقی و قابلیت اجرایی دارند.گرچه، قواعد مندرج در آنها از حیث منعکس شدن در قوانین موضوعه مشمول کلیه اتباع بیگانه می گردد. ولی عموماً حق تمتع آنها در ایران مشروط به رفتار متقابل دولت متبوع آنان نسبت به اتباع ایران می باشد.[۵]

۳-اتباع خارجی در قانون مدنی :

۳-۱-ماده۹۶۱ قانون مدنی

قوانین ایران شامل کلیه اشخاصی است که در خاک ایران هستد.اگرچه از اتباع دول بیگانه باشند(خواه آنان در ایران اقامت داشتند یا سکونت و یا آنکه سیاح باشند و یا بعنوان ترانزیت از خاک ایران بگذرند)قانون مدنی طبق ماده «۵»مقرر می دارد:«کلیه سکنه ایران اعم از اتباع داخلی و خارجی و مطیع قوانین ایران خواهند بود ،مگر در مواردیکه قانون استثناء کرده باشد»چنانچه در ذیل ماده بالا تصریح گردیده بعضی  از قوانین ایران به جهتی از جهات شامل اتباع بیگانه در ایران نمی گردد.این است که ماده ۹۶۱ ق.م می گوید«جزءدرموارد ذیل اتباع خارجه نیزازحقوق مدنی متمتع خواهند بود :

الف – در مورد حقوقیکه قانون آنرا صراحتاً منحصر باتباع ایران نموده و یا آنرا صراحتاً از اتباع خارجه سلب کرده است.

ب- در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آنرا قبول نکرده

ج- در مورد حقوق مخصوصه که صرفاً از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد»

قسمت اول-تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء منقول یا غیر منقول،تابع قانون مملکتی خواهدبود که آن اشیاءدر آنجا واقع میباشد.

الف-تصرف– منظور از تصرف اعمالی است که مالک باعتبار حق مالکیتی که دارد در ملک خود اعمال مینماید،مانند تصرفات مادی از قبیل بنا و تعمیر بنا و حفرچاه وامثال آن و همچنین است حدود تصرفات و اعمال قضایی(باعتبار شرایط اساسی و صوری)از نقل و انتقال بوسیله عقود از قبیل بیع،اجاره،صلح،هبه وامثال آن .بنابراین مقداری را که یکی از بیگانگان میتواند وصیت نماید بدستور ماده «۹۲۶»ق،م:تابع قوانین دولت متبوع آن بیگانه خواهد بود.

ب-مالکیت – مالکیت عبارت از رابطه حقوقی میباشد که بین شخص و عین خارجی موجوداست و باو اجازه میدهد هر گونه تصرفی درمال خود بنماید.بنابراین حدود مالکیت اتباع خارجه باعتبار فضا و قرار و حقوق مجاور نسبت بمجاور و نمائات آن نسبت باموال موجود در ایران،تابع قوانین ایران میباشد.

ج-سایر حقوق- منظور از سایر حقوق،حقوق عینی میباشد که ممکن است کسی برشیئی دارا باشد،مانند حق انتفاع،ارتفاق،وثیقه و امثال آن.علت آنکه تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء،خواه منقول باشد یا غیر منقول،تابع کشوری است که آن اشیاء در آن کشورواقع میباشد،آنست که اموال غیر منقول جزءاز کشور است و اموال منقول هم باعتبار وجود ان در کشور چنانچه تابع قوانین کشور بیگانه باشد از استقلال داخلی کشوریکه در آن موجود است میکاهد.بنابراین طریق پیدایش و زوال مالکیت در اموال و سایر حقوق مربوطه بآن و همچنین حدود تصرف مالک و صاحب حقوق عینی تابع کشوری میباشد که مال در آن موجود است،اگر چه مالک آن خارجی باشد مگر آنچه مربوط به قوانین احوال شخصیه و حقوق ارثیه است مانند ارث وصیت که جزءحقوق ارثیه میباشد.چنانکه از اطلاق ماده بالا فهمیده میشود،قانون مدنی ایران اموال موجود در کشور بیگانه را از حیث تصرف و مالکیت و سایر حقوق تابع قوانین آن کشور دانسته،اگر چه مالک آن ایرانی باشد.

قسمت دوم-حمل و نقل کردن مال منقول از مملکتی به مملکت دیگر نمیتواند به حقوقی که ممکن است اشخاص مطابق قانون محل وقوع اولی مال نسبت به آن تحصیل کرده باشند خللی وارد آورد زیرا حقوق مزبور از حقوق ثابته بشمار میرود.مثلاً هرگاه شخص اتریشی نسبت به مال منقولی که در فرانسه و متعلق به یک نفر آلمانی است طبق مقررات محلی حق وثیقه پیدا نموده باشد و مالک،آن مال را به جهتی از جهات به کشورایران بیاورد،حق وثیقه مزبور بحال خود باقی خواهد ماند.تذکر– قبل از آنکه قانون مدنی جلد اول با اجازه ماده واحد درسال ۱۳۰۷ وضع گردد،بیگانگان در ایران مزایایی برای خود قائل بودند و عملا تا آنجائیکه میتوانستند اموال خود را تابع ایران نمیدانستند تا آنکه قانون مدنی جلد اول وضع شد و در ماده «۸»آن مقرر گردید که:«اموال غیرمنقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند از هر جهت تابع قوانین ایران دانسته است ولی با توجه بااینکه طبق اصول بین المللی قوانینی که باعتبار غیر منقول بودن مال وضع شده است تابع قوانین محلی و آنچه به اعتبار شخصیت مالک وضع گردیده مانند:ارث،وصیت تابع قوانین دولت متبوع مالک میباشد،باید بر آن بود که منظور ماده از کلمه (از هر جهت)فقط جهات مزبوربه غیر منقول بودن مال است نه جهات دیگر.پس از آنکه جلد دوم قانون مدنی درسال ۱۳۱۳تصویب گردید بوسیله ماده «۹۶۷»ماده«۸»توضیح داده شد و

رفع اجمال از آن گردید.ماده «۹۶۷»ق.م:«تر که منقول با غیر منقول اتباع خارجه که در ایران واقع است فقط از حیث قوانین اصلیه از قبیل قوانین مربوطه معین وراث و مقدار سهم الارث آنها و تشخیص قسمتی که متوفی میتوانسته است بموجب وصیت تملیک نماید تابع قانون دولت متبوع متوفی خواهد بود».

د-قوانین راجع به شکل اسناد

چنانکه ماده «۱۲۸۴»ق.م تعریف مینماید:«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد».

اسنادرسمی در ایران دارای اقسام مختلفی است اسناد اداری،اسناداداره ثبت اسناد و املاک،اسناد قضایی و هر یک از آنها تابع مقررات مخصوصی از حیث ثبت و امضائات و آنچه در آن نوشته میشود و مقامی که صلاحیت تنطیم آنرا دارد،می باشد.

اسناد عادی نوشته ای است که دارای امضاء یا علامت (مهر،انگشت)از طرف کسی که سند به او منسوب است،می باشد.

به دستور ماده«۹۶۹»ق.م:«اسناد از حیث طرز تنظیم تابع قانون محل تنظیم خود می باشد».قاعده مزبور اصلی که در حقوق بین المللی مسلم و همگی آنرا پذیرفته اند،.بنابراین هرگاه سندی در کشور خارجی مطابق مقررات آن کشور از حیث شکل تنظیم شده باشد،مقامات دولتی ایران آنرا می پذیرد و همان اعتباری را به آن می دهد که کشور خارجی که سند در آنجا تنظیم شده آن اعتبار را می دهد.

این است که ماده «۱۲۹۵»ق.م میگوید:«محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آنجاتنظیم شده دارا میباشد مشروط بر اینکه:

اولاً-اسناد مزبوره بعلتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشد

ثانیاً-مفاد آنها مخالف با قوانین مربوطه به نظم عمومی یا اخلاق حسنه ایران نباشد.

ثالثاً-کشوری که اسناد در آنجا تنظیم شده به موجب قوانین خود یا عهود اسناد تنظیم شده در ایران را نیز معتبربشناسد.

رابعاً-نماینده سیاسی یا قنسولی ایران در کشوری که سند در آنجا تنظیم شده یا نماینده سیاسی یا قنسولی کشور مزبور در ایران تصدیق کرده باشد که سند موافق قوانین محل تنظیم یافته است»برای آنکه مقامات دولت ایران بدانند که اسناد تنظیمی در کشور خارجه مطابق مقررات آن کشورتنظیم شده است باید به وسیله نماینده دولت مزبور این امر صریحاً گواهی گردد وگواهی مزبور بوسیله مقامات صالحه ایران تصدیق شود.ماده«۱۲۹۶»ق.م میگوید:«هرگاه موافقت اسناد مزبور در ماده قبل با قوانین محل تنظیم خود توسط نماینده سیاسی یا قنسولی خارجه در ایران تصدیق شده باشد،قبول شدن سند در محاکم ایران متوقف بر این است که وزارت امور خارجه و یا در خارج تهران حکام ایالات و ولایات امضاء نماینده خارجه را تصدیق کرده باشند».پذیرش اسناد تنظیمی در خارج بوسیله مقامات صلاحیتدار ایران در صورتی است که موضوع آن عقود ومعاملات راجع باموال غیر منقول واقع در ایران نباشد والا آن اسناد اعتبار قانونی را نخواهد داشت ،زیرا معاملات و عقود راجع باموال غیر منقول باید  بوسیله سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی باشد.ماده «۴۶» قانون ثبت:«ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

۱-کلیه عقود و معاملات راجع عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲-کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است»

بنابراین کلیه عقود معاملات راجع باموال غیر منقول باید ثبت گردد.ثبت اسناد مزبور مطابق مقررات مخصوص در دفاتر اسناد رسمی بعمل می آید و تنظیم آن در خارج از کشور ممکن نخواهد بود و الا چنانچه اینگونه عقود و معاملات بوسیله سند عادی یا سند رسمی تنظیمی در خارجه باشد بدستور ماده «۴۸»ق.ثبت پذیرفته نمیشود.ماده «۴۸»قانون ثبت:«سندی که مطابق موارد فوق باید به ثبت برسد و ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد»همچنین برابربند۱۱۵ بخشنامه های ثبتی عقود ومعاملات واقاریر و وصایای اتباع بیگانه در ایران با توجه به ماده ۳۰ ق.د.ا.ر.ک.باید مطابق تشریفات ثبت سند که در قوانین ایران مقرر است ، ثبت شود .امتناع از ثبت سند تخلف محسوب است ومتخلف مورد تعقیب انتظامی واقع خواهد شد.بدیهی است که از نظر ماهوی رعایت مواد ۷و ۹۶۷و۹۶۸ق.م.وسایر موارد نظیر آنها ضرورت داد.( اصلاحی بخشنامه شماره ۵۸۹۵/۲-۱۹/۷/۱۳۵۴)

گفتار دوم- وضعیت استملاک اتباع خارجه در ایران

استملاک اتباع خارجی در ایران جهت خرید ملک برای محل سکونت و یا صنعت و یا کسب خود وفق ماده ۱ آئین نامه استملاک اتباع خارجه مقید به شروطی می باشد. افراد مزبور برابر این آئین نامه باید پیش از اقدام به معامله نسبت به اخذ و تحصیل و مجوز لازم از دولت ایران اقدام نمایند. تبعۀ خارجی باید ضمن تقدیم اظهار نامۀ حاوی اطلاعات مقرر در آئین نامه و منظم ساختن مدارک مربوطه و ارائه به اداره ثبت محل وقوع ملک، موجبات بررسی و اعلام نظر آن اداره و انعکاس به وزارت امور خارجه را فراهم آورد. نخست وزیری(هیأت وزیران)در صورت موافقت با درخواست وی نسبت به انجام معامله دستور العمل لازم صادر خواهند داشت. شرایط استملاک اتباع خارجی در ایران حسب مورد، به اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت خواهد بود[۲]

۱-اشخاص حقیقی:

اشخاص حقیقی متقاضی باید علاوه بر اهلیت قانونی مقرر جهت انجام معامله طبق قانون (عاقل، قاصد، رشید و…)، دارای پروانه اقامت دائم در ایران بوده و متعهد گردند در صورت انتقال اقامت خود به کشور دیگر، ملک خریداری شده را حداکثر ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیان دارنده حق استملاک در ایران بفروشند، والا نسبت به فروش آن از سوی اداره ثبت به جانشینی از آنها اقدام خواهد شد.

۲-اشخاص حقوقی :

در صورت تقاضا از سوی اشخاص حقوقی تبعۀ خارجی، اشخاص مزبور باید برابر قانون دولت متبوع خویش دارای شخصیت حقوقی بوده و در ایران به ثبت رسیده باشد ومتعهد به انجام تعهد مزبور گردد. موافقت با درخواست فوق منوط به احراز شروط ذیل است : ۱- در کشور متبوع درخواست کننده، برای اتباع ایران  حق استملاک به میزانی باشد که وی در ایران می خواهد تملک کند ( یعنی، شرط رفتار متقابل عملی احراز گردد) ۲- تقاضا مخالف با مقررات عهدی ( عهد نامه ای) دولت ایران نباشد ۳- درخواست، مخالف قوانین ایران و انتظامات عمومی کشور نباشد ۴- مساحت ملک مورد تقاضا، در مورد اشخاص حقیقی، متناسب با تعداد افراد خانواده و وضعیت اجتماعی و مالی و یا نوع کسب و صنعت و منظوری که برای آن تقاضای استملاک شده است،باشد ۵- محل وقوع ملک مورد درخواست در مناطق مرزی یا نقاطی که استملاک خارجیان در آن جاها بر طبق مقررات محدود یا ممنوع گردیده است نباشد ۶- چنانچه استملاک برای محل کار و کسب باشد مباشرت به آن طبق مقررات و قوانین ایران مجاز بوده و در صورت لزوم، پروانۀ اشتغال به آن پیش از تحصیل شده باشد.

۳-تقاضای استملاک برای سفارت خانه ها یا کنسولگریها :

تقاضای استملاک برای  سفارت خانه ها باید از مجرای سیاسی به عمل آمده و موافقت با آن منوط به این خواهد بود که در کشور متبوع متقاضی نسبت به تقاضای مشابه دولت ایران معاملۀ متقابله بشود و در هر حال، اخذ تصمیم با هیئت وزیران بوده و درصورت قبول درخواست- مراتب را وزارت امور خارجه به ادارۀ کل ثبت اعلام خواهد داشت. معهذا، دربارۀ شرط مخالف نبودن درخواست با مقررات عهدی دولت ایران که عاری از ابهام نیست، باید افزود : معنای این عبارت با معنای عبارت مندرج در ماده ۸ قانون مدنی دربارۀ عهدنامه کم و بیش متفاوت است. این تفاوت در آن است که : در قانون مدنی، اصطلاح «عهود» به گونه ای به کار رفته که از آن می توان ضرورت وجود عهد نامه را در تملک اموال غیر منقول از سوی بیگانگان در ایران احراز کرد؛ و حال آنکه از عبارت عدم مخالفت درخواست با مقررات عهدی دولت ایران این ضرورت، یعنی ضرورت وجود عهد نامه، قابل استنباط نیست. این بدان معناست که مسیر حقوق در ایران از زمان تصویب مقررات قانون مدنی تا زمان تصویب آئین نامه استملاک اتباع خارجه به گونه ای بوده که دولت ایران وجود عهد نامه را به عنوان یک شرط برای استملاک اتباع بیگانه ضروری ندانسته است.

علاوه براین، برابر تبصرۀ بند ح مادۀ ۱ آئین نامه فوق، در صورت فوت بیگانه ای که ملکی را در ایران به ترتیب یادشده خریده، ثبت ملک به نام ورثۀ او در دفتر املاک منوط بدان است که آنان نیز مجوز لازم را بر حسب آئین نامه تحصیل کرده باشند. بعلاوه،درخواست استملاک برای محل سفارتخانه یا کنسولگری و یا مؤسسات وابسته به آن در ایران از سوی دولت خارجی باید از راه های سیاسی به عمل آید. موافقت با این درخواست با هیأت وزراء می باشد. این موافقت را وزارت امور خارجه به سازمان ثبت کل اعلام می دارد. شرط موافقت با این درخواست آن است که طبق ماده ۵ آئین نامه فوق در کشور درخواست کننده نیز دربارۀ درخواست مشابه دولت ایران رفتار متقابل گردد. برابر ماده واحده  قانون معافیت محل مسکونی نمایندگی های سیاسی و کنسولی بیگانه در ایران از عوارض ثبت، مصوب اردیبهشت۱۳۳۸ نمایندگی های سیاسی و کنسولی دول بیگانه که در ایران بخواهند اموال غیر منقولی به منظور تهیه محل نمایندگی سیاسی- کنسولی و یا اقامت رئیس  مأموریت نماینداز پرداخت مخارج ثبت و هر نوع عوارض و مالیات معاف می باشند. این معافیت در هر قسمت از هر حیث مشروط به رعایت معامله متقابل نبست به نمایندگان سیاسی و کنسولی دولت ایران خواهد بود.

هیأت دولت بر حسب تصویب نامۀ قانونی یاد شده، افزون بر مواردی که در آئین نامۀ استملاک اتباع خارجه اجازه داده شده، مجاز گردیده پس از رسیدگی و موافقت کمیسیون خاصی که بدین منظور تشکیل می شود به بیگانگانی که بدون داشتن پروانۀ اقامت دائم مبادرت به مسافرت های منظم فصلی در سالهای متوالی و به منظور سیاحت و استفادۀ ییلاقی به کشور ایران می نمایند اجازه استملاک محل برای سکونت خود بدهد، به شرط آنکه درخواست کننده بهای معامله را از محل ارزی که به طور رسمی به کشور منتقل می سازد، تأمین نماید. آئین نامه مصوبه فوق در مردادماه ۱۳۴۴ ملغی وبه جای آن آئین نامۀ دیگر تصویب می شود.بر حسب این آئین نامه مرجع قبول این درخواست در استان ها و فرمانداری های کل استانداری یا فرمانداری کل و درتهران نخست وزیری است. در ادارۀ کل ثبت دفتر مخصوصی برای ثبت صورت املاکی که با تحصیل اجازه طبق مقررات موضوعه به اتباع یا شرکت ها و مؤسسات مجاز خارجی منتقل شده است، تهیه می شود که نام و نام خانوادگی متقاضی و مشخصات ملک در آن قید شده و سپس، جریان به وزارت امور خارجه اعلام می گردد تا در دفتر مخصوصی که درآن وزراتخانه برای این کار تهیه خواهد شد، مراتب را به ثبت برساند.

آئین نامۀ مرداد۱۳۲۸ از زمرۀ قوانین دیگر مربوط به استملاک بیگانگان مقیم ایران است که به آنان حق محدود و مشروطی برای خرید محل کسب یا مسکن داده شده است و ارتباطی به بیگانگان غیر مقیم ندارد. همچنین، طبق بند ۱۷ ماده ۲ قانون وظایف وزارت امور خارجه مصوب ۲۰/۱/۱۳۶۴ مجلس شورای اسلامی در مقام تعیین مرجع بررسی و ابلاغ موافقت با استملاک عین یا منفعت های نمایندگی های خارجی و استملاک اتباع بیگانه در ایران است،مع هذا طی رأی شماره ۳۶۲-پرونده۷۶/۱۶۱ مورخ۲۲/۱۰/۱۳۷۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، بند مزبور مستنداً به قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری به لحاظ خروج آئین نامه از اختیارات قوه مجریه در وضع مقررات دولتی ابطال گردیده است.قانون ۱۶ خرداد۱۳۱۰ نیز مربوط به الزام بیگانگان به فروش املاک مرزوعی می باشد. لازم به ذکر است طبق ماده ۹۶۲ قانون مدنی : تشخیص اهلیت هر کس برای معامله کردن بر حسب قانون دولت متبوع او خواهد بود؛ معذلک اگر یک نفر تبعۀ خارجه در ایران عمل حقوقی انجام دهد، در صورتی که مطابق قانون دولت متبوع خود برای انجام آن عمل واجد اهلیت نبوده ویا اهلیت ناقصی داشته است .آن شخص برای انجام آن عمل واجد اهلیت محسوب خواهد شد، در صورتی که قطع نظر از تابعیت خارجی او مطابق قانون ایران نیز بتوان او را برای انجام آن عمل دارای اهلیت تشخیص داد.

 اسناد منعقده با سفارتخانه ها یا کنسولگری ها و دیپلماتهای خارجی و اتباع بیگانه

بخشنامه شماره۱۷۸۹/۳۴-۲۰/۲/۷۶ اداره کل امور اسناد و سر دفتران بر حسب درخواست های شماره۳۹۹۲/۷۶۱ مورخ۲۴/۱۰۷۵ وزارت امور خارجه جمهوری اسلامی ایران

۳-۲- معاملات اتومبیل ساخت ایران کلیه سفارتخانه ها

کد ۵۲۰ – خرید وفروش اتومبیل های ساخت داخل، کلیه سفارتخانه های مقیم با اطلاع تشریفات کل وزارت امور خارجه جمهوری اسلامی ایران قابل انجام می باشد.

دفاتر اسناد رسمی قبل از هرگونه نقل و انتقال اتومبیل های فوق الذکر هماهنگی های لازم را با اداره تشریفات کل وزارت امور خارجه به عمل آورند.

(بخشنامه شماره۸۰۳۳/۳۴ مورخ۳/۷/۷۶ اداره کل امور اسناد وسر دفتران سازمان ثبت براساس درخواست شماره ۲۳۵۶/۷۶۱ مورخ ۵/ ۶/۷۶ اداره کل تشریفات وزارت امور خارجه)

ردیف ۳۱ –  با توجه به بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲ مورخ ۱۱/۴/۷۹ سازمان ثبت و آئین نامه استملاک اتباع بیگانه تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه منعی ندارد.

بند(۲) بخشنامه شماره ۳۷۰۹۸/۹ مورخ ۲۵/۱۱/۷۹ کانون سر دفتران و دفتر یاران تهران ( مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه های شماره۹۲۷۳/۳۴-۲۸/۱۰/۷۹ و شماره ۱۱۸۶۹/۳۴-۲۸/۱۰۷۹ و شماره ۱۲۴۱۱/۳۴-۲۸۱۰/۷۹ اداره کل امور اسناد و سر دفتران ردیف۳۱  با توجه به بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲ مورخ ۱۱/۴/۷۹ سازمان ثبت و آئین نامه استملاک اتباع بیگانه تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه منعی ندارد.

۳-۳- کسب مجوز معاملات اشخاص دیپلمات خارجی مقیم کشور

کد ۵۵۳ – هرگونه معامله اموال، املاک نمایندگی های سیاسی-  اقتصادی- نظامی-  فرهنگی خارجی مقیم کشور اعم از خرید، فروش، رهن، اجاره با اجازه کتبی وزارت امور خارجه انجام گیرد.

مبحث سوم- نحوه ثبت ملک وتنظیم اسناد بیگانگان

گفتار اول- احراز هویت

۱-احراز هویت اتباع ایرانی

قبل ازبررسی نحوه وچگونگی احراز هویت اتباع بیگانه ،لازم است قوانین جاری درخصوص احراز هویت اتباع ایرانی بررسی می شود،سر دفتر باید هویت متعاملین یا متعهد را جهت ثبت اسناد آن ها احراز کند واگر وی با توجه به مدارک احراز هویت منحصر در شناسنامه عکس دار وکارت ملی معتبر می باشد ،نتواند احراز هویت کند باید برابر ماده ۵۰ق.ث.،دونفر از اشخاص معروف ومورد اعتماد ، هویت شخصی را که هویت او مورد تردید است گواهی نمایند وسردفتر باید مراتب را دردفتر ، ثبت وبه امضای گواهان رسانیده و این نکته را درخوداسناد نیز قید کند.هم چنین مطابق ماده ۵۱ق.ث.،((شاهدی که یک طرف از اصحاب معامله را معرفی می نماید نمی تواند معرف طرف دیگر باشد))ومطابق ماده ۵۹ همان قانون شهود باید موثق و مورد اطمینان باشند واگر سر دفتر نتواند با ملاحظه شناسنامه وکارت ملی وشهودمعروف ومتعهد هویت متعاملین یا متعهد را معین کند باید بر اساس تکلیف ماده ۵۲ قانون ثبت ، از ثبت سند خودداری کند .درغیر این صورت طبق ماده ۱۰۲ قانون مذکور به انفصال موقت از یک سال تا سه سال محکوم خواهد شد.با ملاحظه مطالب فوق می توان به طور قطع بیان نمود که به جز

شناسنامه وکارت ملی یا تصدیق هویت فرد توسط شهود معروف ومتعهد ،مدارک شناسایی دیگر از قبیل گواهی نامه رانندگی، کارت شناسایی کارمندی وسایر موارد نمی تواند ملاک احراز هویت باشد وتخلف از این ضوابط ، سردفتر را مشمول مقرارت ماده ۱۰۲ق.ث.قرار خواهد داد.

۲- احراز هویت اتباع بیگانه

در مورد اتباع بیگانه ، شناسنامه ملی تبعه خارجی یا معرفی شهود نمی تواند ملاک احراز هویت باشد.طبق بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲مورخ ۱۱/۴/۱۳۷۹سازمان ثبت وهم چنین آیین نامه استملاک اتباع بیگانه،ملاک احراز هویت اتباع بیگانه همان داشتن جواز اقامت وپروانه اشتغال وگذر نامه است.در این خصوص آراء وحدت رویه وپاسخ به استعلام های دفاتر اسناد رسمی که از طرف کانون سر دفتران ودفتر یاران اتخاذ شده نیز راهگشا می باشد.

کانون سردفتران ودفتر یاران در خصوص سوال دفتر خانه ۲۰نیشابور به این نحو که ،((در تنظیم اسناد مربوط به اتباع خارجی غیراز اسناد راجع به اموال غیر منقول ،کارت اقامت قانونی آن ها که در تنظیم سند دارای اعتبار باشد به عنوان مدرک هویت آن ها کافی است یا خیر؟))به این شرح نظر داده است .((تنظیم اسناد برای اتباع بیگانه تنها با ارائه کارت اقامت بدون گذر نامه وجهه قانونی ندارد .))

همچنین ردیف ۹۱ بخشنامه های ثبتی درخصوص احراز هویت شخصیت حقوقی بیان می دارد(با توجه به ماده ۶۱ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی[۱] و ماده ۳ قانون ثبت شرکتها،[۲]احراز شخصیت حقوقی نماینده یا شعبه شرکت خارجی برای تنظیم اسناد کافی به نظر می ­رسد.)

بند (۱) بخشنامه شماره۴۲۷۸۰/۲۵ مورخ ۷/۱۲/۱۳۸۱/ کانون سر دفتران و دفتر یاران ( مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه شماره۱۲۵۵۷/۳۴-۲۳/۹/۸۱ و شماره ۱۲۵۷۹/۳۴-۱۴/۱۰/۸۱ اداره کل امور اسناد و سر دفتران ).

گفتار دوم-استملاک اتباع بیگانه نسبت به اموال منقول وغیر منقول

مطابق ماده ۱۲ق.م.((مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان ، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خودمال یا محل آن شود .)) ومطابق مواد ۱۳الی ۱۸ همین قانون برخی از موارد نیز درحکم غیر منقول محسوب می شوند نظیر حیوانات واشیایی که مالک برای زراعت اختصاص داده باشد .مال منقول طبق ماده ۱۹ق.م.این گونه تعریف می شود .((اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه که به خود یا محل آن خرابی وارد آید…..))وبراساس مواد ۲۰ الی ۲۲ این قانون مواردی به عنوان منقول تبعی ذکر شده است نظیر قرض و ثمن مبیع .طبق قانون ورود واقامت اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰وآیین نامه اجرایی آن ، اتباع بیگانه به چند گروه زیر قابل تقسیم اند:

الف: اتباع بیگانه ای که به صورت دائمی در ایران مقیم می باشند .

ب : اتباع بیگانه ای که اقامت آن ها به صورت موقت است .

ج: اتباع خارجه ای که حداکثر تا ۴۸ساعت در ایران هستند واقامت آن ها در ایران گذری و عبوری است.

د: اتباع بیگانه ای که به صورت موقتی تا ۸ روز درایران اقامت دارند .

۱-وضعیت اتباع بیگانه نسبت به تملک اموال منقول

باید در نظر داشت اتباع بیگانه از نظر استملاک اموال غیر منقول دارای محدویت ودر برخی موارد ممنوعیت می باشند [۳] وبا توجه به قوانین ومقرارت فعلی مخصوصاً قانون ثبت اسناد واملاک وقانون دفاتر اسناد رسمی وآیین نامه اجرایی آن وسایر بخشنامه های ثبتی خصوصا بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲مورخ ۱۱/۴/۱۳۷۹سازمان ثبت ونیز مصوبه شماره ۳۷۰۹۸/۹مورخ ۲۵/۱۱/۱۳۷۹ کمیسیون وحدت رویه کانون سر دفتران ودفتر یاران ،در خصوص استملاک اموال منقول، محدودیت وممنوعیت وجود ندارد.لذا دفاتر اسناد رسمی با ملاحظه کارت اقامت اتباع بیگانه که اعتبار آن از نظر مدت منقضی نشده باشد  وهم چنین گذرنامه آن ها وبا رعایت سایر قوانین ومقرارت مخصوصا مقرارت قانون مدنی وثبت می تواند نسبت به تنظیم سند منقول اتباع بیگانه اقدام نماید .در این خصوص آرا وحدت رویه  کانون سر دفتران ودفتریاران به شرح زیر قابل توجه است:

((تنظیم سند وکالت انتقال منقول برای اتباع خارجی به شرط داشتن جوز اقامت وپروانه اشتغال بلا مانع است .))در مورد سوال دفتر خانه شاهین دژ مبنی براین که ((آیا تنظیم اسناد منقول وکالت اتومبیل جهت اتباع  خارجی به شرط داشتن جوز اقامت  وپروانه اشتغال بلا اشکال است یا خیر .؟))به شرح ذیل اظهار گردید :

(( باتوجه به بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲مورخ ۱۱/۴/۱۳۷۹سازمان ثبت وآیین نامه استملاک اتباع بیگانه ،تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه معنی ندارد.))تنظیم سند برای اتباع بیگانه تنها با ارائه کارت اقامت وبدون گذر نامه وجهه قانونی ندارد.درخصوص سوال دفتر خانه ۲۰نیشابور بدین شرح :((در تنظیم اسناد مربوط به اتباع خارجی غیر از اسناد را جع به اموال غیر منقول کارت اقامت قانونی آن ها که در تاریخ  تنظیم سند دارای اعتبار باشد.به عنوان مدارک هویت آن ها کافی است یا خیر ؟))به شرح آتی اظهار نظر گردید:

((تنظیم سند برای اتباع بیگانه تنها با ارائه کارت اقامت (بدون گذر نامه)وجهه قانونی ندارد .))تنظیم سند متفرقه برای اتباع بیگانه در حدودی که قانوناً تعهد یا تملک نماید ایرادی ندارد .در مورد نامه دفتر خانه ۳۶ کرمانشاه بدین شرح((آیا تنظیم سند متفرقه مانند اقرار، تعهد ووکالت برای اتباع بیگانه ای که دارای گذر نامه معتبر با رویداد معتبر باشند اشکالی دارد یا خیر؟))به شرح ذیل اظهار گردید :

((باتوجه به مقرارت مربوطه و در حدودی که خود موکل می تواند قانوناً تعهد یا تملک نماید ایرادی ندارد.)).ردیف۳۱ وهمچنین کد۵۰۶و۷۰۷ مجموعه بخشنامه ثبتی در خصوص موضوع استملاک اتباع بیگانه نسبت به اموال منقول می باشد

با لحاظ موارد بیان شده می توان نتیجه گرفت ،تنظیم سند منقول اتباع بیگانه به شرط داشتن مجوز اقامت وگذر نامه صحیح ومعتبر وبا رعایت سایر قوانین ومقرارت جاری مخصوصاً قانون مدنی وقانون ثبت اسناد و املاک بدون اشکال است.

۲-استملاک اتباع بیگانه نسبت به اموال غیر منقول

قوانین ومقرارت راجع به استملاک اتباع بیگانه تا به حال تغییرات زیادی داشته است.اولین قانونی که دراین زمینه وجود دارد ((قانون نامه تابعیت دستورالعمل کل تفتیش تذکره ))می باشد .طبق بندهای ۱۲و۱۴ این قانون ،بحث ممنوعیت نه محدودیت استملاک اتباع بیگانه مطرح می باشد.مطابق بند ۱۲ این قانون ((نسوان ایرانی که به سبب ازدواج با تبعه خارجه از تابعیت ایران خارج می شوند مثل سایر اتباع خارجه از استملاک دهات ،قراء ومستغلات درایران ممنوع وبی نصیب خواهند بود مگر آن چه را که (عهد نامه)اجازه داده است.))با نگاهی اجمالی به این بند از قانون مشخص است که قانون گذار ممنوعیت استملاک را دردستور کار خود دارد نه ایجاد محدودیت برای استملاک اتباع خارجی وطبق بند ۱۴ قانون نامه تذکره ((کسانی که از ممالک خارجه به مملکت ایران آمده ودرمدت اقامت در ایران،تابعیت خود اظهار نکرده اند وبه تمام امور آن ها ،مثل تبعه ایرانی رسیدگی شده باشد ویا در خاک ایران ملک خریده باشند ،که این امتیاز مخصوص تبعه داخله است ،دراین صورت از تبعه دولت عالیه ایران محسوب خواهند شدوادعای تبعه خارجه در حق آن ها قبول نخواهد شد.))چنانچه اشاره شد، این قانون بحث ممنوعیت استملاک را به جای محدودیت استملاک در نظر دارد.اما سایر قوانین ومقرارتی که پس از قانون مذکور تصویب شد،محدودیت استملاک اتباع بیگانه را در نظر داشتند.به عنوان نمونه ، مطابق ماده یک قانون راجع به اموال غیر منقول اتباع خارجی مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰فرد خارجی می بایست :((در ظرف سه ماه مبادرت به ارائه صورت املاک  مزروعی خود به دفتر خانه محکمه بدایت محل وقوع مال غیر منقول نماید.))مطابق با مفهوم سایر مواد قانون یاد شده هدف از این قانون مزایده املاک مزروعی خارجیان بوده ، به نحوی که پس از وضع قانون مرقوم به تدریج مالکیت اتباع بیگانه نسبت به املاک مزروعی باید به صفر کاهش پیدا کند.این قا نون  فقط وضعیت تبدیل مالکیت املاک زارعی بیگانگان را به ایرانیان معین نموده است.وآن چه مطابق بند های ۱۲و ۱۴ قانون نامه تابعیت در مورد عدم استملاک بیگانگان مورد نظر بود تلویحاً به موجب ماده یک قانون راجع به اموال غیر منقول اتباع خارجی مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰منسوخ شده است.

با بررسی قوانین ومقرارت راجع به استملاک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه می توان دریافت که هرچند قانون گذار ایران از ابتدا بحث ممنوعیت را در دستور کار خود داشته اما پس از قانون نامه تابعیت،درسایر قوانین ومقرارت مربوطه با شرایطی حق استملاک اموال غیر منقول برای بیگانگان مخصوصاً آن هایی که دارای جواز اقامت دائم باشد رابه رسمیت شناخته شده است.برای نمونه ، بر حسب مفاد ماده ۱ آیین نامه استملاک اتباع بیگانه مصوب ۱۰/۵/۱۳۲۸اتباع بیگانه می توانند برای محل سکونت،محل صنعت،یا محل کسب خود مبادرت به استملاک نمایند یا حتی مشاهده می شود که تصویب نامه ی استملاک اتباع بیگانه مصوب ۱۳/۷/۱۳۴۲برای خارجیانی که پروانه اقامت دائم ندارند و قصد مسافرت های منظم فصلی را دارند اجازه استملاک غیر منقول برای مقاصد سکونتی اعطا می نماید .