افراز املاک بین شرکای محجور یا غایب مفقود الاثر |
![]() |
«افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت است مگر اینکه بین مالکین محجور یا غایب باشد یا تقاضای تقسیم ماترک متوفی مطرح شود که در اینصورت در صلاحیت دادگاه عمومی است».
بنابراین ولی یا قیم صغیر یا امین غایب نمی تواند با شریکان دیگر تراضی کند و در دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت به تقسیم مال شرکت بپردازد. مرسوم این است که اگر شرکا طرحی برای تقسیم دارند به دادگاه تقدیم میشود و پس از رسیدگی و ارجاع امر به کارشناسی در جهت تعدیل سهام یا حفظ حقوق محجورین یا غایبین و رعایت غبطه آنها،دادگاه بر مبنای تراضی شرکا اموال مشاع را تقسیم می کند و بدین ترتیب نفوذ طرح پیشنهادی را اعلام می دارد. درغیر اینصورت چنانچه شرکا طرحی برای تقسیم نداشته باشند دادگاه با رسیدگی و دعوت از وی یا قیم صغیر یا امین غایب مانند سایر تقسیمات اموال مشاع، مبادرت به تقسیم می نماید(متین دفتری؛۱۳۸۹؛۲۷۰).
۴-۲ افراز املاک مشاع در شهرستان های جدید
در رابطه با شهرستان های جدید با توجه به اینکه معمولا هنوز ثبت املاک در ادارات ثبت اسناد هنوز تمام نشده است و از دادگاه عمومی و انقلاب نیز اثری نیست، و با توجهع به اینکه قوه قضاییه مکلف است در این شهرستانها دادگاه بخش را دایر نماید ظاهر آن است که این دادگاه صالح برای رسیدگی به در خواست افراز املاک مشاع است زیرا بر اساس ماده ۴۸۵ قانون آیین دادرسی کیفری ۱۳۹۲ این دادگاه صالح به رسیدگی به تمامی دعاوی است که در این شهرستان مطرح می شود.(نگارنده).
۴-۳ مرجع صالح در رسیدگی به تقاضای تقسیم اموال مشاع منقول و غیرمنقول
ماده ۲۶ ق.آ.د.م. مصوب سال ۱۳۱۸ مقرر میداشت: « در صورتی که خواسته، مال منقول و غیرمنقول باشد مدعی می تواند در دادگاهی که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و یا در دادگاه محل اقامت مدعی علیه اقامه دعوی کند به شرط آنکه دعوی در هر دو قسمت ناشی از یک منشأ باشد». مطابق ماده مذکور خواهان مخیر بود که در دادگاه محل اقامت مدعیً علیه یا دادگاهی که مال غیرمنقول در حوزه آن است اقامه دعوا کند لیکن در ماده ۱۵ ق.آ.د.م. مصوب ۱۳۷۹ در صورتی که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد در دادگاهی اقامه دعوا میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است به شرط آن که دعوا در هر قسمت، ناشی از یک منشأ باشد. ماده مذکور بر خلاف قاعده و اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده تدوین یافته است. حکمت وضع این ماده مکلف نمودن خواهان نسبت به طرح دعوی در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول میتواند از باب مزایایی باشد که در محل وجود دارد و رسیدگی قضایی به این امور را سرعت میبخشد و با توجه به اینکه علی الاصول در اکثر دعاوی غیرمنقول که مستلزم جلبنظر کارشناسی یا معاینه محل از ناحیه دادرسان در ملک متنازعٌ فیه لازم باشد، رسیدگی به دلایل به سهولت صورت میپذیرد(سماواتی پور؛۱۳۹۱؛۸۵)..
از مفاد ماده ۱۵ ق.آ.د.م. چنین بر میآید که دعاوی مذکور از دعاوی مختلط محسوب نمیشود بلکه دعوایی باید تلقی نمود که خواسته آن مال منقول و مال غیرمنقول است مثلاً دعوی راجع به سهم الارث که مشتمل بر اموال منقول و غیرمنقول باشد.
سؤالی که ممکن است در باب صلاحیت نسبی مطرح شود این است که؛ چنانچه اموال مشاع بین شرکا اعم از منقول و غیرمنقول باشد، آیا میتوان اداره ثبت را مجاز به افراز اموال غیرمنقول دانست ؟
در پاسخ میتوان گفت: اولاً در مقام تردید در صلاحیت دادگاه و مرجع ثبتی اصل و قاعده کلی، صلاحیت عام دادگاهها و دادگستری است و ثانیاً (طبق قانون و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷) در بیان صلاحیت مرجع ثبتی برای افراز ناظر به موردی است که ملک موضوع افراز فقط غیرمنقول باشد وافراز اموال مشاع متضمن اموال منقول و غیرمنقول از شمول مقررات قانون فوق خارج است و رسیدگی به دعوی مزبور در صلاحیت دادگاههای دادگستری است و نمی توان فرضی را در نظر گرفت که راجع به اموال منقول، دادگاهها به رسیدگی بپردازند و در مورد اموال غیرمنقول، اداره ثبت محل. زیرا تعدیل سهام که معمولاً لازمه افراز است امکانپذیر نخواهد بود(خدابخشی؛۱۳۸۷؛۸۹).
در همین زمینه از قضات وقت دادگاه حقوقی ۲ تهران سؤال شده است:
اگر ماترک اعم از منقول و غیرمنقول بود و تقاضای تقسیم آن شده باشد آیا دادگاه نسبت به تمام ترکه باید رسیدگی کند یا لازم است بدواً تفکیک و نسبت به منقول رسیدگی و راجع به غیرمنقول به صلاحیت مراجع ثبتی قرار عدم صلاحیت صادر نماید ؟
پاسخ اکثریت در مورخه ۷/۲/۱۳۶۷ اینچنین بوده است:
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷ در بیان صلاحیت مرجع ثبتی برای افراز ناظر به موردی است که ملک موضوع افراز فقط غیرمنقول باشد و افراز اموال مشاع متضمن منقول و غیرمنقول از شمول مقررات قانون فوق خارج است و رسیدگی به آن کلاً در صلاحیت دادگاه حقوقی ۲ است و در این مورد دادگاه نمیتواند اموال را تفکیک و تنها نسبت به منقول رسیدگی و راجع به غیرمنقول قرار عدم صلاحیت صادر نماید. زیرا در اینصورت تعدیل سهام که معمولاً لازمه افراز است امکانپذیر نخواهد بود. در مقام تردید در صلاحیت دادگاه و مرجع ثبتی، اصل و قاعده کلی صلاحیت عام دادگاههای دادگستری معتبر است(همان).
اقلیت حاضر در جلسه نیز اینچنین نظر دادهاند؛
حسب قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز اموال غیرمنقول در صلاحیت مرجع ثبتی بوده و در هر حال رسیدگی به آن از صلاحیت ذاتی دادگاه خارج است. بنابراین چنانچه افراز اموال منقول و غیرمنقول توأمان از دادگاه تقاضا شود، در بین شرکا محجور نباشد، دادگاه تنها نسبت به اموال منقول رسیدگی و در اموال غیرمنقول به شایستگی مرجع ثبتی قرار عدم صلاحیت صادر نماید و تعدیل سهام مجوز رسیدگی دادگاه نسبت به غیرمنقول نمیشود همچنانکه اگر با وجود اموال غیرمنقول شرکا فقط نسبت به اموال منقول تقاضای تقسیم کنند و راجع به غیرمنقول، در ثبت محل، درخواست افراز نماید دادگاه نمیتواند به عذر تعدیل سهام از رسیدگی امتناع و شرکا را مکلف به درخواست افراز نسبت به تمامی اموال کند بلکه باید در محدوده خواسته یعنی به تقسیم اموال منقول مبادرت ورزد(شهیدی؛۱۳۴۰؛۵۸۰).
اکثریت قضات وقت دادگاههای حقوقی ۲ تهران در نظریه دیگری در مورخه ۱۴/۴/۱۳۶۳ چنین اظهار نظر نموده اند؛ «نظر به عموم و اطلاق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ تقسیم ماترک غیرمنقول نیز در صلاحیت واحد ثبتی وقوع ملک است نه دادگاه» و نظریه اقلیت قضات مزبور نیز چنین است؛ چون تقسیم ماترک به طور کلی اعم از منقول و غیرمنقول است لذا از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع خارج بوده و مشمول قانون امور حسبی میباشد. از این رو، تقسیم ماترک اعم از منقول و غیرمنقول در دادگاه باید به عمل آید. واگر در خواست تقسیم اموال غیرمنقول به طور کلی بوده و تقسیم آن مستلزم افراز نباشد در اینصورت دادگاه باید رسیدگی کند»( مدنی؛۱۳۷۶؛۴۱۵).
به نظر میرسد نظریه اخیر با اصول و موازین حقوقی سازگاری بیشتر دارد و مناسبتر است. به هر حال، اگر صرفاً تقاضای تقسیم املاک غیرمنقول مستلزم افراز باشد در این مفاد و مفهوم تقسیم برابر با افراز خواهد بود و مرجع صالح، واحد ثبتی محل با رعایت ماده یک قانون افراز خواهد بود و در غیر اینصورت چنانچه تقسیم به افراز همراه میسر نباشد و حالات دیگر تقسیم، مانند تقسیم به رد و تقسیم به تعدیل ملک را از حالت اشاعه خارج سازد و به حالت اشاعه پایان بخشیده، مرجع مصالح دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود(متین دفتری؛۱۳۸۹؛۷۰).
به استناد مفهوم رأی وحدت رویه ی مذکور، نادرست و ساده ترین راه برای پرهیز از ورود مقتدرانه به حوزه ی بحث و رها نمودن خود از گرداب دشوار حقوقی است که مرز میان حقوق دان و حقوق خوان محسوب می شود. پرسش دیگری که مطرح می شود، این است که آیا طرح دعوای خلع ید از ملک مستلزم طرح قبلی دعوای اثبات مالکیت است؟ برخی پاسخ مثبت داده و بر این باورند که باید پیشتر یا به صورت همزمان، دعوای اثبات مالکیت مطرح شود، در صورت صدور حکم به نفع خواهان در دعوای مالکیت، دعوای خلع ید خواهان استماع خواهد شد و پیش از این، دعوای خلع ید مسموع نخواهد بود. این عده در توجیه استناد می جویند. این ۱۳۸۳/۱۰/۱ – ۶۷۲ نظر خود به رأی وحدت رویه ی شماره ی عقیده صحیح به نظر نمی رسد؛ زیرا، نخست آن که، بررسی مبنای رأی وحدت رویه ی مذکور نشان می دهد که مبنای آن اختلاف نظر بین شعب چهارم و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان راجع به پذیرش اسناد عادی مالکیت در مورد ملکی است قانون ثبت اسناد و املاک، باید به ثبت ۴۸ و ۴۷که معاملات راجع به آن مطابق مواد به یک سند ً می رسیده؛ اما، خواهان بدون اقدام به ثبت، برای دعوای خلع ید صرفا در این خصوص شعبه ی چهارم عادی استناد نموده است؛ آن دادگاه، بنا به اصل حاکمیت اراده و اصل صحت و در چارچوب مواد قانونی در باب عقد بیع و پس از احراز مالکیت، مستند به سند عادی خواهان در دعوای خلع ید، حکم به خلع ید خوانده از قطعه زمینی را تأیید می نماید. اما، شعبه ی پنجم همان دادگاه در دعوایی مشابه، پذیرش ادعای خواهان را موکول به ارائه ی سند رسمی مالکیت دانسته و بر همین مبنا، رأی دادگاه بدوی در عدم استماع دعوا را تأیید می کند. ملاحظه می شود اختلاف راجع به ملکی است که سابقه ی ثبتی نداشته است؛ قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت ۴۷ و ۴۶طبیعی است سندی که باید مطابق مواد برسد، اما چنین نشده است، در هیچ یک از محاکم پذیرفته نخواهد شد. آنچه محرز در ً در خصوص املاکی است که قبلاًاست، این است که چنین الزام قانونی صرفا دفتر املاک ثبت شده یا در نقاطی واقع شده باشد که اداره ی ثبت اسناد و املاک در آن جا مستقر بوده و وزارت عدلیه ثبت معاملات را مقتضی بداند و شامل بحث حاضر نمی شود. دوم این که، این قسمت از متن رأی وحدت رویه که بیان می دارد طرح دعوای خلع ید از ملک پیش از احراز مالکیت قابل استماع نیست، نمی تواند مثبت الزام خواهان به طرح دعوا یا خواسته ی مستقل احراز و اثبات مالکیت باشد؛ زیرا، در دعوای خلع ید، احراز مالکیت خواهان بر عین و منفعت و یا حداقل منفعت، از ارکان اما، این که باید احراز شود ، ًاساسی دعوا است که حتما معنی ضرورت رسیدگی مستقل نمی باشد. مؤید این استنباط، این است که هر دو خواسته ی ً دعوای منتهی به آراء متعارض، فقط در مورد خلع ید مطرح شده اند و اصلا اثبات مالکیت در میان نبوده است. در یک دعوا با استناد به یک فقره بیع نامه ی عادی، خواسته ی خلع ید از یک ملک مطرح شده است که دادگاه بدوی با این استدلال دعوا قانون ثبت ۴۸ و ۴۷ را رد کرده است که: «با عنایت به این که … به موجب مادتین در ًاسناد و املاک، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا دفتر ثبت املاک ثبت شده، اجباری است و نیز در نقاطی که ادارۀ ثبت موجود است، ثبت کلیۀ اسناد عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر به ً املاک ثبت نشده را الزامی دانسته است، درحالی که در مانحن فیه خواهان صرفا استناد نموده است و بر این اساس دعوی خواهان ۶۷/۱/۱۹یک فقره سند عادی مورخ به جهت عدم رعایت تشریفات ثبت، صرف نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قانون آیین ۲ قانون ثبت و ماده ۴۸ و ۴۷و ۲۲ به مواد ًقابلیت استماع نداشته مستندا دادرسی دادگاه ها در امور مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر و اعلام می گردد….»؛ اما، دادگاه تجدیدنظر این رأی را نقض و چنین استدلال نموده است: «باتوجه به قانون مدنی که قراردادهای ۱۰اصل صحت معاملات و لزوم قراردادهای موضوع ماده خصوصی بین افراد را که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر دانسته و این که انعقاد قرارداد بیع بین طرفین بر اساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تحویل مبیع ملزم می نماید و به موجب مواد ۴۸ و ۴۷ قانون ثبت به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می باشد، نمی تواند به اراده طرفین مبنی بر انجام معامله خللی وارد نماید.»؛ خواسته ی دعوای دیگر نیز عبارت است از خلع ید از یک قطعه زمین کشاورزی که همان شعبه ی قبلی با همان استدلال، قرار عدم استماع رأی تجدیدنظرخواسته ً دعوای صادر نموده، اما شعبه ی دیگر دادگاه تجدیدنظر، عینا را تأیید کرده است؛ این رأی مورد ابرام اکثریت قضات هیأت عمومی دیوان عالی کشور قرار گرفته است. ملاحظه می شود این دو دعوا در ابتدا به استناد سند عادی مطرح گردیده و اثبات مالکیت خواهان در ضمن دعوا، خواسته نشده است. همچنین در جهت اثبات عدم نیاز به دعوای اثبات مالکیت برای خلع ید، می توان به نظریه مشورتی اداره ی حقوقی اشاره کرد که حکم اثبات مالکیت را برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع لازم نمی داند(متفکریان؛۱۳۹۱؛۵۵). این اداره در پاسخ به این پرسش که «آیا در دعوی افراز، دادگاه می تواند بدون آن که دلیل مالکیت اقامه شده باشد، حکم بر افراز مال غیرمنقول صادر نماید؟» چنین بیان می دارد که «متقاضی افراز باید دلائلی که حاکی از سهم مالکانه او در ملک مورد درخواست افراز باشد، ضمیمه دادخواست نماید. … اگر ملک مورد تقاضای افراز به ثبت هم نرسیده باشد، رسیدگی به درخواست افراز اشکالی ندارد و استشهادنامه یا تصرفات مالکانه متقاضی قانون مدنی برای رسیدگی به درخواست افراز کافی می باشد.» افراز با رعایت ماده ۶۵ و ۱۹ (بازگیر، قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و سوم این که، از مفاد ماده ی انقلاب در امور مدنی، استنباط می شود که دادگاه مکلف است ضمن رسیدگی به دعوای خلع ید، به ادعای مالکیت خواهان یا خوانده نیز به عنوان دعوای مرتبط و دارای یک منشأ رسیدگی نماید؛ الزام به طرح دعوای مستقل، نیازمند دلیل است؛ زیرا، این ماده بیان می دارد: «هرگاه رسیدگی به دعوا منوط به اثبات ادعایی باشد که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه دیگری است، رسیدگی به دعوا تا اتخاذ تصمیم از مرجع صلاحیت دار متوقف می شود…». از مفهوم شرط این ماده چنین بر می آید که چنان چه رسیدگی به دعوا منوط به اثبات ادعایی باشد که رسیدگی به آن در صلاحیت همان دادگاه است، رسیدگی ) باید توجه داشت که مشهور عالمان متوقف نخواهد شد(سماواتی پور؛۱۳۹۱؛۹۰)
فرم در حال بارگذاری ...
[یکشنبه 1399-01-31] [ 10:19:00 ق.ظ ]
|