در این بخش ابتدا به بررسی مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول و سپس به مقایسه­ دعوای غیرمنقول با دعوای منقول پرداخته خواهد شد.

فصل اول : مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول

این فصل  به بررسی مفهوم دعوای غیرمنقول و برخی از مهّم­ترین مصادیق این دسته از دعاوی و ویژگی­های هر یک از آنها اختصاص داده شده است.

مبحث اول: مفهوم دعوای غیرمنقول

دعوای غیرمنقول، به دعوایی گفته می­شود که موضوع آن به طور مستقیم به دست آوردن مال غیرمنقول باشد؛ به عبارت دیگر موضوع دعوا تاثیر به سزایی در منقول یا غیرمنقول تلقی شدن دعوا دارد؛ پس برای شناخت دعوای غیرمنقول ابتدا باید مال غیرمنقول را شناخت.[۱] مال غیرمنقول نیز همانطور که پیشتر گفتیم با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی به مالی گفته می­شود که قابل نقل و انتقال نیست، اعم از اینکه ثابت بودنش در یک محل به دلیل خاصیت ذاتی آن مال باشد یا اینکه مستقر بودنش به دلیل عملی باشد که انسان بر آن مال انجام می­دهد.

با توجه به مواد ۱۲ تا ۱۸ قانون مدنی، می­توان اموال غیرمنقول و به تبع آن دعاوی غیرمنقول را به اقسام زیر تقسیم کرد:[۲]

۱-غیرمنقول ذاتی، مانند زمین(مستنبط از ماده ۱۲ قانون مدنی)؛

۲-غیرمنقول اکتسابی، منظور اموال منقولی است که وصف غیرمنقول را به واسطه عمل انسان کسب کرده­اند.مانند مصالح ساختمانی که قبل از به کار رفتن در ساختمان منقول بوده اما وقتی به وسیله انسان در ساختمان کار گذاشته شده و به آن ملصق می­شود به طور اکتسابی وصف غیرمنقول را پیدا می­ کنند.

۳-غیرمنقول حکمی، منظور اموال منقولی هستند که اختصاص به امور کشاورزی و آبیاری دارند. قانون گذار این دسته از اموال را تنها از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال، در حکم غیرمنقول قرار داده است (ماده ۱۷ قانون مدنی).بنابراین دعوای مربوط به این اموال از حیث هزینه دادرسی تابع مقررات مربوط به مال منقول است.

۴-غیرمنقول تبعی یا حقوق مالی و دعاوی که موضوع آن غیرمنقول است و از این حیث تابع اموال غیرمنقول تلقی می­شود.

مبحث دوم: مصادیق دعوای غیرمنقول

در زیر به مطالعه چندین مصداق از مهم­ترین مصادیق دعاوی غیرمنقول و بررسی ویژگی­های هریک از آن­ها پرداخته می­شود.

 بند اول: دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول

یکی از دعاوی شایع در دادگستری، دعوای خلع ید و یا همان رفع تصرّف غاصبانه است. در ذیل به بررّسی و مطالعه­ دعوای مذکور و عناصر تشکیل­دهنده آن پرداخته می­شود.

الف: تعریف دعوای خلع ید

خلع ید، در لغت، چیزی را از دست کسی در آوردن و به سلطه­ی کسی بر چیزی پایان دادن است[۳]. خلع ید  افزون بر معنای لغوی، دارای یک مفهوم فنّی و اصطلاحی نیز می­باشد؛ برخی از

حقوقدانان معنای اصطلاحی خلع ید را در یکی از آثارش چنین بیان کرده­اند: «خلع ید، رفع تصرّف از متصرّفِ مال غیرمنقول است، به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی و یا حکم قانون».[۴] خلع ید به لحاظ حقوقی، عنوان دعوایی است که مالکِ یک مال غیر­منقول (خانه، مغازه، زمین)، به طرفیّت متصرّفِ غیر قانونیِ مال خود اقامه می­ کند و از دادگاه (گاهی شورای حل اختلاف) می­خواهد که به روند تصرّفِ غیر مجازِ متصرّف، پایان بخشند و ملک وی را از تصرّف او خارج کنند و تحویل او بدهند.

 
قانون­گذار در قوانین موضوعه، تعریفی از خلع ید به دست نداده است. در رویّه­ی قضایی، بیشتر از معنای لغوی دعوای خلع ید استفاده می­شود. همانگونه که پیشتر گفته شد، خلع ید در معنای لغوی آن ،به معنای پایان دادن به سلطه­ی کسی بر چیزی است و چون در چنین دعاوی­ای، مدّعیِ مالِ غیرمنقول، به اعتبار مالکیّت خویش اقامه دعوا می­ کند، از طرفی مدّعی است که هیچگونه رابطه­ حقوقی یا قراردادی بین او و متصرّف ملک مورد ترافع وجود ندارد و متصرّف، با قهر و غلبه و عدوان بر عین غیرمنقولی مستولی شده است؛ بنابراین خلع ید را ویژه­ی امور غیرقراردادی می­دانند؛ به عبارت دیگر، اگر تصرّف با رضایت مالک باشد و یا اینکه رضایت مالک در ادامه به آن الحاق شود، هیچ مبنایی برای طرح دعوای خلع ید وجود نخواهد داشت.[۵]

بر پایه­ یکی از بخش‌بندی‌ها، دعوای خلع ید – به معنای اعم آن – به سه دسته از دعاوی تقسیم می‌شود: نخست، خلع ید به معنای اخّص که طی آن مالکِ ملک، رفع تصرّف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوّم، دعوای تخلیه­ی ید که در آن، عدم مالکیّتِ خوانده بر ملکِ مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرّف خوانده بر آن، مورد قبول طرفین دعوا­ست و خواهان ادّعا دارد که ادامه­ی تصرّفاتِ خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرّف شود؛ بنابراین در دعوای تخلیه­ی ید، مبنای قراردادی، بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم، دعاوی تصرّف هستند که خود شامل دعاوی تصرّف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق هستند و  به طور جداگانه در مبحث دوّم این فصل، به برّرسی آن پرداخته می­شود.

لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرّف عدوانی و تخلیّه ید متفاوت است؛ زیرا منشاء دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرّف وجود ندارد، امّا در تخلیه قرارداد وجود دارد؛ با وصف اینکه مدّت اجاره پایان پذیرفته است و مستأجر حاضر به تخلیّه ملک نیست. در این موارد باید دعوای تخلیّه مطرح کرد که در آن، مالکیّت عین ملک نیز شرط نیست .همین که کسی مالک منافع هم باشد، برای طرح این دعوا کفایت می­ کند. تصرّف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است، امری متفاوت است. در دعوای تصرّف عدوانی حقوقی، تنها اثبات سابقه­ تصرّف کافی است و نیازی به اثبات مالکیّت (عین و منافع) نیست. همین که سبق تصرّفِ خواهان و لحوق تصرّفِ خوانده و عدوانی بودن تصرّف، ثابت شود کافی است، امّا در شکایت تصرّف عدوانی کیفری که طبق ماده­ی ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ مطرح می­شود، اختلاف نظر وجود دارد. گروهی[۶] مالکیّت را شرط می­دانند و گروهی دیگر[۷]، تنها سبق تصرّف را کافی می­دانند که رویّه­ی قضایی، نظر نخست یعنی اثبات مالکیّت را پذیرفته است.

ب: ارکان لازم برای طرح دعوای خلع ید

زمانی که خواهان، دادخواستی به خواسته­ی خلع ید، به دادگاه تقدیم می‌کند، باید شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده­ی این دعوا فراهم باشد. ارکان تشکیل دهنده دعوای خلع ید عبارت است از  اثبات مالکیّت، تصرّف غاصبانه و یا در حکم غاصبانه­ی خوانده­ی دعوا. در زیر، چگونگی ارکان تشکیل­دهنده­ی دعوای خلع ید بررسی می­شود.

۱-تصرّف غاصبانه و به نحو عدوان

      یکی از ارکان تشکیل­دهنده­ی دعوای خلع ید، تصرّف غاصبانه و عدوانی است. ماده ۳۰۸ قانون قانون مدنی به تعریف غصب پرداخته است. این ماده مقرر می­دارد که « غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان . اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز قانونی هم در حکم غصب است.» ؛پس هنگامی تصرّف، غاصبانه تلقّی می­شود که قصد عدوان و تجاوز در آن موجود باشد و شخص استیلا بر مال غیر پیدا کرده باشد بدون مجوز قانونی؛ به عبارت دیگر، شرط دعوای خلع ید، اثبات عنصر تصرّف به نحو عدوان است و چنانچه متصرّف، در مقام دفاع از خویش، اعلام نماید که از تصرّف خود مطلّع نبوده و فکر می­کرده است که در ملک خویش تصرّف می­ کند، می­توان به به دفاع وی اتّکاء نمود.

۲-اثبات مالکیت

در دعوای خلع ید، رکن مالکیّت، مهّم­ترین و اساسی­ترین رکن به شمار می­آید؛ به سخن دیگر، در دعوای خلع ید، خواهان در صدد اثبات مالکیّت خود بر ملک مورد نظر می­باشد و موضوعی که در این بین محوریّت دارد، اثبات مالکیّت است. همچنان که می­دانیم، رسیدگی به دعوای خلع ید  بر اساس رای وحدت رویه     فرع بر اثبات مالکیّت است. حقّ مالکیّت را می­توان بارزترین مصداق حق عینی به شمار آورد. این حق عبارت است از رابطه­ای­ میان شخص و مال که به شخص حق همه گونه تصرّف و انتفاع را می­دهد. حال، در­صورتی­که اصل مالکیّت خواهان محل نزاع واقع شده است و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیّت خود ندارد و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادّعای مالکیّت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعّاست، در اینجا دعوای خلع یدِ خواهان، به‌تنهایی قابلیّت استماع ندارد و به استناد ماده­ی ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قابل رد می‌باشد؛ زیرا خواهان ادعّایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است و رسیدگی به آن، منوط به تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی است؛ هرچند که این ادعّا، مقدمه­ی رسیدگی به ادّعای دیگری همچون خلع ید باشد.

پیرامون دعوای خلع ید یک رأی وحدت رویه به شماره   توسط هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است. در این رأی مقرر شده است: «خلع‎ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع‎ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست».

سوالی که ممکن است در این رابطه مطرح شود، این است که آیا خواهانِ دعوای خلع ید که از دادگاه ناامید گشته و از مراجعه به اداره  ثبت اسناد و املاک نتیجه­ای نگرفته است، این امکان برایش وجود دارد که از راه­های مدنی، برای احقاق حق خود اقدام کند یا اینکه در نبود قانون، دست به اقدامات شخصی بزند؟ برای رهایی از این بن­بست، می­توان طرح دعوای رفع تصرّف عدوانی را پیشنهاد کرد؛ زیرا در این دعوا، خواهان نیازی به اثبات مالکیّت خود بر ملکِ موضوعِ دعوا ندارد، ولی به هر حال باید سبق تصرّفات خود و لحوق تصرّفات خوانده را نزد دادگاه ثابت کند.

نکته ای که نباید از نظر دور داشت، این است که آیا همانطور که در رأی وحدت رویّه­­ی شماره­ی   آمده، مالکیّت قانونی و رسمی، تنها به اعتبار مقرّرات موادِّ ۲۲ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت املاک است یا به شیوه­ی دیگری نیز می­توان مالکیّتِ مدّعیِ دعوایِ خلع ید را احراز نمود؛ برای نمونه، در محل­هایی که اداره­ی ثبت مستقر نگردیده است، آیا با اسنادِ عادیِ خریداریِ ملک، امکان اثبات و احراز مالکیّت وجود دارد و یا  چنانچه متصرّف در جلسه­ی دادرسی اقرار به مالکیّت مدّعی تصرّف کند و سپس در مقام دفاع، ادّعای خریداری ملک از سوی وی یا شخص دیگری را نماید، دعوا قابل استماع نیست؟ رأی وحدت رویّه­ی مذکور، ناظر به خلع ید از اموال غیرمنقول است. دیگر آنکه استناد به مواد ۴۶، ۴۷ و۴۸ قانون ثبت، صرفاً راجع به موردی است که اداره­ی ثبت در آن محل مستقر و ثبت کلیّه­ی عقود و ایقاعات در آن محل اجباری باشد. بنابراین در محل­هایی که اداره­ی ثبت استقرار نیافته است، دعوای خلع ید، به اعتبار دلایل دیگر قابل استماع می­باشد. از طرفی، عدم استماع چنین دعوایی، مخالفت صریح با اصل ۱۵۹ قانون اساسی دارد؛ زیرا دادگستری، مرجع رسیدگی به تظلّمات است و عدم استماع دعاوی، مخالف نص است. مناسب است که میان املاک در وضعیّت­های ثبتیِ متفاوت، تفکیک قائل شد و خواهان را در همه­ی حالات، به ارائه­ مدارک رسمی مالکیّت ملزم ندانست؛ بنابراین اثبات مالکیّت خواهان، در دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول، حداقّل در نقاطی که ثبت در آن محل اجباری نیست، به هر ترتیبی امکان­پذیر خواهد بود.

پس، از­آنجایی­که ارائه­ مدارک رسمی، در بسیاری از موارد، با دشواری و تعذّر همراه هستند، مناسب آن است که میان املاک در وضعیّت ثبتی متفاوت تفکیک قائل شد و خواهان را در همه­ی احوال، به ارائه­ این مدارک ملزم ندانست. این امر سبب جلوگیری از طرح دعاوی پیچیده و بعضاً بی­فایده در دادگستری خواهد شد.                                                                                                                             به عبارت دیگر؛ املاک به سه دسته تقسیم می­شوند: املاک ثبت شده، املاک ثبت نشده­ای که در شهرهاو مناطقی واقع شده ­اند که اداره ثبت و دفترخانه در آن مناطق وجود دارد و املاکی که در مناطقی قرار دارند که اداره ثبت یا دفترخانه در آن ها موجود نیست.

در مورد املاک ثبت شده باید گفت که تنظیم سند رسمی جزء تشریفات وقوع عقد می­باشد و تا وقتی که انتقال با سند رسمی صورت نگیرد عقدی واقع نشده و انتقال مالکیت صورت نمی­پذیرد، یعنی زمان انعقاد عقد، زمان تنظیم سند رسمی است؛ به عبارت دیگر فقط سند رسمی مالکیت می ­تواند ثابت کننده مالکیت خواهان باشد(ماده ۲۲ قانون ثبت). البته نظر مخالفی هم وجود دارد مبنی بر اینکه در اینگونه املاک اگرچه سند عادی دلیل مالکیت نیست ولیکن می­توان با اثبات مالکیت خود در دادگاه مدعی مالکیت بر ملک ثبت شده گردید.

در مورد املاک دسته دوم، یعنی املاک فاقد سابقه ثبتی واقع در نقاط مختلف کشور که وزارت دادگستری، ثبت اسناد مربوط به معاملات این املاک را الزامی دانسته است (موضوع ماده ۴۷ قانون ثبت)، با توجه به ماده ۴۸ قانون مذکور، سند رسمی نقش اثباتی دارد و تنظیم سند رسمی از شرایط صحت معامله نمی­باشد و معامله انجام شده با سند عادی قابل اثبات نیست.[۹] یعنی عقد با سند عادی واقع می­شود ولی وقوع بیع با سند عادی قابل اثبات نیست؛ لیکن اگر وقوع معامله با دلایل دیگر ثابت شود تردیدی در صحت آن نیست. به عبارت دیگر معاملات این دسته از املاک به وسیله سند رسمی و سایر ادله (مانند شهادت یا اماره به غیر از سند عادی ) قابل اثبات می­باشد و سند رسمی تنها برای تسجیل یا اثبات معامله تنظیم می­شود.رأی وحدت رویه شماره    هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز موید این نظر می­باشد. در واقع تشریفات ثبت برای املاک مذکور برخلاف املاک ثبت شده، جنبه اثباتی دارد، نه ثبوتی؛ یعنی هرچند سند عادی مورد قبول نیست ولی این عقود را نباید در زمره عقود تشریفاتی آورد؛ زیرا عقد با تراضی واقع می­شود و سند رسمی تنها برای اثبات معامله تنظیم می­شود. لذا با دلایل دیگر هم می­توان وقوع بیع را به اثبات رساند.

در دسته سوم، یعنی سایر اسنادی که دارای سابقه ثبتی نیستند و ثبت اسناد مربوط به انتقال آن ها الزامی، اعلام نشده است، مانند زمین­های واقع در بسیاری از روستاهای کشور، تنظیم سند رسمی نقش ثبوتی یا اثباتی ندارد و به عبارتی دیگر؛ این معاملات جزء عقود رضایی محسوب می­شوند که با ایجاب و قبول عقد واقع می­شود و معامله با هر دلیل قابل اثبات است. در اینگونه معاملات مثل سایر عقود رضایی، تنظیم سند رسمی اثبات معامله را تسهیل می­نماید.[۱۰]

نکته پایانی که در دعوای خلع ید قابل طرح است اینکه در رویه قضایی، بحث و اختلاف نظر وجود دارد که آیا دعوای اثبات مالکیت و خلع ید به موجب یک دادخواست قابل طرح هستند یا اینکه ابتدا باید با طرح دعوای اثبات مالکیت، مالکیت خواهان بر ملک متنازع فیه ثابت شود و سپس به استناد حکم صادره به نفع خواهان، دعوای خلع ید مطرح گردد. برخی محاکم طرفدار نظر اول و برخی گرایش به نظر دوم دارند؛ کما اینکه در پرونده کلاسه ۹۱۰۱۲۸ شعبه سوم دادگاه عمومی …..خواسته خواهان، اثبات مالکیت خود بر یک قطعه زمین و خلع ید خوانده از آن بوده است که دادگاه به هر دو دعوا در ضمن یک دادرسی رسیدگی و حکم به اثبات مالکیت و خلع ید خوانده از ملک مذکور را صادر کرده است.

باید توجّه داشت که اصل، رسیدگی و صدور حکم نسبت به دعاوی خواهان است. در دعاوی خلع ید نیز قرارهای عدم استماع و ردّ دعوا، جنبه­ی خلاف اصل دارد. دراینگونه موارد، بهتر است که دادگاه­ها تا حدّ امکان، از الزام نمودن خواهانِ خلع ید به طرح پیشین و مقدّماتیِ دعوایِ اثباتِ مالکیّت و صدور قرار­های عدم استماع و ردِّ دعوای خلع ید به جهت اثبات مالکیّت خودداری کنند و نفیاً یا اثباتاً نسبت به دعوای مذکور، حکم مقتضی صادر نمایند؛ زیرا دعوای اثبات مالکیّت، عموماً و جزء در موارد استثنائی، نفع مستقیم و ذاتی در بر ندارد و مستقیماً باعث ایجاد نظمِ جدیدِ حقوقی و یا تغییر متصرّف و خلع ید نمی­ شود. این دعوا معمولاً به عنوان یکی از مقدّمات دعوای خلع ید مطرح می­شود و در واقع این مقدّمه می ­تواند به عنوان یکی از مقدّمات و فرعیّات خواسته­ی دعوای خلع ید، ضمن همان دعوا مورد رسیدگی قرار گیرد و از طرح جداگانه­ی آن که منجر به اطاله­ی دادرسی و احقاق حق و دیگر مشکلات می­گردد، خودداری شود. مقدّمه­ی رأی وحدت رویّه­ی کشور که خلع ید را فرع بر اثبات مالکیّت دانسته است، به معنای طرح پیشینِ دعوای اثبات مالکیّت نیست و این امر، سخن حقّی است که از آن نتیجه­ی نادرست برداشت می­شود. حتّی در­صورتی­که این رأی متضمّن چنین معنایی باشد، این معنا الزام­آور نیست و جنبه­ی ارشادی دارد؛ زیرا جزء منطوقِ این رأی نیست و موضوع رأی مزبور، صرفاً ناظر به عدم پذیرش اسناد عادی مالکیّت ملکی است که معاملات راجع به آن، مطابق مواد ۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، باید به ثبت می­رسیده، امّا چنین نشده و در­عین­حال، خواهان صرفاً به جهت اثبات مالکیّت خود در دعوای خلع ید، به سند عادی استناد نموده است. مطابق منطوق این رأی، چنین سندی از نظر اثباتی در دادگاه قابل پذیرش نیست و خواهان باید سند رسمی مبیّن مالکیّت خود را به دادگاه ارائه نماید. این رأی به دیگر دعاوی خلع ید که وضعیّت ثبتی ملک موضوع آنها متفاوت است، تسرّی ندارد.