اسناد منعقده با سفارتخانه ها یا کنسولگری ها و دیپلماتهای خارجی و اتباع بیگانه

بخشنامه شماره۱۷۸۹/۳۴-۲۰/۲/۷۶ اداره کل امور اسناد و سر دفتران بر حسب درخواست های شماره۳۹۹۲/۷۶۱ مورخ۲۴/۱۰۷۵ وزارت امور خارجه جمهوری اسلامی ایران

۳-۲- معاملات اتومبیل ساخت ایران کلیه سفارتخانه ها

کد ۵۲۰ – خرید وفروش اتومبیل های ساخت داخل، کلیه سفارتخانه های مقیم با اطلاع تشریفات کل وزارت امور خارجه جمهوری اسلامی ایران قابل انجام می باشد.

دفاتر اسناد رسمی قبل از هرگونه نقل و انتقال اتومبیل های فوق الذکر هماهنگی های لازم را با اداره تشریفات کل وزارت امور خارجه به عمل آورند.

(بخشنامه شماره۸۰۳۳/۳۴ مورخ۳/۷/۷۶ اداره کل امور اسناد وسر دفتران سازمان ثبت براساس درخواست شماره ۲۳۵۶/۷۶۱ مورخ ۵/ ۶/۷۶ اداره کل تشریفات وزارت امور خارجه)

ردیف ۳۱ –  با توجه به بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲ مورخ ۱۱/۴/۷۹ سازمان ثبت و آئین نامه استملاک اتباع بیگانه تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه منعی ندارد.

بند(۲) بخشنامه شماره ۳۷۰۹۸/۹ مورخ ۲۵/۱۱/۷۹ کانون سر دفتران و دفتر یاران تهران ( مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه های شماره۹۲۷۳/۳۴-۲۸/۱۰/۷۹ و شماره ۱۱۸۶۹/۳۴-۲۸/۱۰۷۹ و شماره ۱۲۴۱۱/۳۴-۲۸۱۰/۷۹ اداره کل امور اسناد و سر دفتران ردیف۳۱  با توجه به بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲ مورخ ۱۱/۴/۷۹ سازمان ثبت و آئین نامه استملاک اتباع بیگانه تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه منعی ندارد.

۳-۳- کسب مجوز معاملات اشخاص دیپلمات خارجی مقیم کشور

کد ۵۵۳ – هرگونه معامله اموال، املاک نمایندگی های سیاسی-  اقتصادی- نظامی-  فرهنگی خارجی مقیم کشور اعم از خرید، فروش، رهن، اجاره با اجازه کتبی وزارت امور خارجه انجام گیرد.

مبحث سوم- نحوه ثبت ملک وتنظیم اسناد بیگانگان

گفتار اول- احراز هویت

۱-احراز هویت اتباع ایرانی

قبل ازبررسی نحوه وچگونگی احراز هویت اتباع بیگانه ،لازم است قوانین جاری درخصوص احراز هویت اتباع ایرانی بررسی می شود،سر دفتر باید هویت متعاملین یا متعهد را جهت ثبت اسناد آن ها احراز کند واگر وی با توجه به مدارک احراز هویت منحصر در شناسنامه عکس دار وکارت ملی معتبر می باشد ،نتواند احراز هویت کند باید برابر ماده ۵۰ق.ث.،دونفر از اشخاص معروف ومورد اعتماد ، هویت شخصی را که هویت او مورد تردید است گواهی نمایند وسردفتر باید مراتب را دردفتر ، ثبت وبه امضای گواهان رسانیده و این نکته را درخوداسناد نیز قید کند.هم چنین مطابق ماده ۵۱ق.ث.،((شاهدی که یک طرف از اصحاب معامله را معرفی می نماید نمی تواند معرف طرف دیگر باشد))ومطابق ماده ۵۹ همان قانون شهود باید موثق و مورد اطمینان باشند واگر سر دفتر نتواند با ملاحظه شناسنامه وکارت ملی وشهودمعروف ومتعهد هویت متعاملین یا متعهد را معین کند باید بر اساس تکلیف ماده ۵۲ قانون ثبت ، از ثبت سند خودداری کند .درغیر این صورت طبق ماده ۱۰۲ قانون مذکور به انفصال موقت از یک سال تا سه سال محکوم خواهد شد.با ملاحظه مطالب فوق می توان به طور قطع بیان نمود که به جز

شناسنامه وکارت ملی یا تصدیق هویت فرد توسط شهود معروف ومتعهد ،مدارک شناسایی دیگر از قبیل گواهی نامه رانندگی، کارت شناسایی کارمندی وسایر موارد نمی تواند ملاک احراز هویت باشد وتخلف از این ضوابط ، سردفتر را مشمول مقرارت ماده ۱۰۲ق.ث.قرار خواهد داد.

۲- احراز هویت اتباع بیگانه

در مورد اتباع بیگانه ، شناسنامه ملی تبعه خارجی یا معرفی شهود نمی تواند ملاک احراز هویت باشد.طبق بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲مورخ ۱۱/۴/۱۳۷۹سازمان ثبت وهم چنین آیین نامه استملاک اتباع بیگانه،ملاک احراز هویت اتباع بیگانه همان داشتن جواز اقامت وپروانه اشتغال وگذر نامه است.در این خصوص آراء وحدت رویه وپاسخ به استعلام های دفاتر اسناد رسمی که از طرف کانون سر دفتران ودفتر یاران اتخاذ شده نیز راهگشا می باشد.

کانون سردفتران ودفتر یاران در خصوص سوال دفتر خانه ۲۰نیشابور به این نحو که ،((در تنظیم اسناد مربوط به اتباع خارجی غیراز اسناد راجع به اموال غیر منقول ،کارت اقامت قانونی آن ها که در تنظیم سند دارای اعتبار باشد به عنوان مدرک هویت آن ها کافی است یا خیر؟))به این شرح نظر داده است .((تنظیم اسناد برای اتباع بیگانه تنها با ارائه کارت اقامت بدون گذر نامه وجهه قانونی ندارد .))

همچنین ردیف ۹۱ بخشنامه های ثبتی درخصوص احراز هویت شخصیت حقوقی بیان می دارد(با توجه به ماده ۶۱ آئین نامه دفاتر اسناد رسمی[۱] و ماده ۳ قانون ثبت شرکتها،[۲]احراز شخصیت حقوقی نماینده یا شعبه شرکت خارجی برای تنظیم اسناد کافی به نظر می ­رسد.)

بند (۱) بخشنامه شماره۴۲۷۸۰/۲۵ مورخ ۷/۱۲/۱۳۸۱/ کانون سر دفتران و دفتر یاران ( مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه شماره۱۲۵۵۷/۳۴-۲۳/۹/۸۱ و شماره ۱۲۵۷۹/۳۴-۱۴/۱۰/۸۱ اداره کل امور اسناد و سر دفتران ).

گفتار دوم-استملاک اتباع بیگانه نسبت به اموال منقول وغیر منقول

مطابق ماده ۱۲ق.م.((مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان ، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خودمال یا محل آن شود .)) ومطابق مواد ۱۳الی ۱۸ همین قانون برخی از موارد نیز درحکم غیر منقول محسوب می شوند نظیر حیوانات واشیایی که مالک برای زراعت اختصاص داده باشد .مال منقول طبق ماده ۱۹ق.م.این گونه تعریف می شود .((اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه که به خود یا محل آن خرابی وارد آید…..))وبراساس مواد ۲۰ الی ۲۲ این قانون مواردی به عنوان منقول تبعی ذکر شده است نظیر قرض و ثمن مبیع .طبق قانون ورود واقامت اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰وآیین نامه اجرایی آن ، اتباع بیگانه به چند گروه زیر قابل تقسیم اند:

الف: اتباع بیگانه ای که به صورت دائمی در ایران مقیم می باشند .

ب : اتباع بیگانه ای که اقامت آن ها به صورت موقت است .

ج: اتباع خارجه ای که حداکثر تا ۴۸ساعت در ایران هستند واقامت آن ها در ایران گذری و عبوری است.

د: اتباع بیگانه ای که به صورت موقتی تا ۸ روز درایران اقامت دارند .

۱-وضعیت اتباع بیگانه نسبت به تملک اموال منقول

باید در نظر داشت اتباع بیگانه از نظر استملاک اموال غیر منقول دارای محدویت ودر برخی موارد ممنوعیت می باشند [۳] وبا توجه به قوانین ومقرارت فعلی مخصوصاً قانون ثبت اسناد واملاک وقانون دفاتر اسناد رسمی وآیین نامه اجرایی آن وسایر بخشنامه های ثبتی خصوصا بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲مورخ ۱۱/۴/۱۳۷۹سازمان ثبت ونیز مصوبه شماره ۳۷۰۹۸/۹مورخ ۲۵/۱۱/۱۳۷۹ کمیسیون وحدت رویه کانون سر دفتران ودفتر یاران ،در خصوص استملاک اموال منقول، محدودیت وممنوعیت وجود ندارد.لذا دفاتر اسناد رسمی با ملاحظه کارت اقامت اتباع بیگانه که اعتبار آن از نظر مدت منقضی نشده باشد  وهم چنین گذرنامه آن ها وبا رعایت سایر قوانین ومقرارت مخصوصا مقرارت قانون مدنی وثبت می تواند نسبت به تنظیم سند منقول اتباع بیگانه اقدام نماید .در این خصوص آرا وحدت رویه  کانون سر دفتران ودفتریاران به شرح زیر قابل توجه است:

((تنظیم سند وکالت انتقال منقول برای اتباع خارجی به شرط داشتن جوز اقامت وپروانه اشتغال بلا مانع است .))در مورد سوال دفتر خانه شاهین دژ مبنی براین که ((آیا تنظیم اسناد منقول وکالت اتومبیل جهت اتباع  خارجی به شرط داشتن جوز اقامت  وپروانه اشتغال بلا اشکال است یا خیر .؟))به شرح ذیل اظهار گردید :

(( باتوجه به بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲مورخ ۱۱/۴/۱۳۷۹سازمان ثبت وآیین نامه استملاک اتباع بیگانه ،تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه معنی ندارد.))تنظیم سند برای اتباع بیگانه تنها با ارائه کارت اقامت وبدون گذر نامه وجهه قانونی ندارد.درخصوص سوال دفتر خانه ۲۰نیشابور بدین شرح :((در تنظیم اسناد مربوط به اتباع خارجی غیر از اسناد را جع به اموال غیر منقول کارت اقامت قانونی آن ها که در تاریخ  تنظیم سند دارای اعتبار باشد.به عنوان مدارک هویت آن ها کافی است یا خیر ؟))به شرح آتی اظهار نظر گردید:

((تنظیم سند برای اتباع بیگانه تنها با ارائه کارت اقامت (بدون گذر نامه)وجهه قانونی ندارد .))تنظیم سند متفرقه برای اتباع بیگانه در حدودی که قانوناً تعهد یا تملک نماید ایرادی ندارد .در مورد نامه دفتر خانه ۳۶ کرمانشاه بدین شرح((آیا تنظیم سند متفرقه مانند اقرار، تعهد ووکالت برای اتباع بیگانه ای که دارای گذر نامه معتبر با رویداد معتبر باشند اشکالی دارد یا خیر؟))به شرح ذیل اظهار گردید :

((باتوجه به مقرارت مربوطه و در حدودی که خود موکل می تواند قانوناً تعهد یا تملک نماید ایرادی ندارد.)).ردیف۳۱ وهمچنین کد۵۰۶و۷۰۷ مجموعه بخشنامه ثبتی در خصوص موضوع استملاک اتباع بیگانه نسبت به اموال منقول می باشد

با لحاظ موارد بیان شده می توان نتیجه گرفت ،تنظیم سند منقول اتباع بیگانه به شرط داشتن مجوز اقامت وگذر نامه صحیح ومعتبر وبا رعایت سایر قوانین ومقرارت جاری مخصوصاً قانون مدنی وقانون ثبت اسناد و املاک بدون اشکال است.

۲-استملاک اتباع بیگانه نسبت به اموال غیر منقول

قوانین ومقرارت راجع به استملاک اتباع بیگانه تا به حال تغییرات زیادی داشته است.اولین قانونی که دراین زمینه وجود دارد ((قانون نامه تابعیت دستورالعمل کل تفتیش تذکره ))می باشد .طبق بندهای ۱۲و۱۴ این قانون ،بحث ممنوعیت نه محدودیت استملاک اتباع بیگانه مطرح می باشد.مطابق بند ۱۲ این قانون ((نسوان ایرانی که به سبب ازدواج با تبعه خارجه از تابعیت ایران خارج می شوند مثل سایر اتباع خارجه از استملاک دهات ،قراء ومستغلات درایران ممنوع وبی نصیب خواهند بود مگر آن چه را که (عهد نامه)اجازه داده است.))با نگاهی اجمالی به این بند از قانون مشخص است که قانون گذار ممنوعیت استملاک را دردستور کار خود دارد نه ایجاد محدودیت برای استملاک اتباع خارجی وطبق بند ۱۴ قانون نامه تذکره ((کسانی که از ممالک خارجه به مملکت ایران آمده ودرمدت اقامت در ایران،تابعیت خود اظهار نکرده اند وبه تمام امور آن ها ،مثل تبعه ایرانی رسیدگی شده باشد ویا در خاک ایران ملک خریده باشند ،که این امتیاز مخصوص تبعه داخله است ،دراین صورت از تبعه دولت عالیه ایران محسوب خواهند شدوادعای تبعه خارجه در حق آن ها قبول نخواهد شد.))چنانچه اشاره شد، این قانون بحث ممنوعیت استملاک را به جای محدودیت استملاک در نظر دارد.اما سایر قوانین ومقرارتی که پس از قانون مذکور تصویب شد،محدودیت استملاک اتباع بیگانه را در نظر داشتند.به عنوان نمونه ، مطابق ماده یک قانون راجع به اموال غیر منقول اتباع خارجی مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰فرد خارجی می بایست :((در ظرف سه ماه مبادرت به ارائه صورت املاک  مزروعی خود به دفتر خانه محکمه بدایت محل وقوع مال غیر منقول نماید.))مطابق با مفهوم سایر مواد قانون یاد شده هدف از این قانون مزایده املاک مزروعی خارجیان بوده ، به نحوی که پس از وضع قانون مرقوم به تدریج مالکیت اتباع بیگانه نسبت به املاک مزروعی باید به صفر کاهش پیدا کند.این قا نون  فقط وضعیت تبدیل مالکیت املاک زارعی بیگانگان را به ایرانیان معین نموده است.وآن چه مطابق بند های ۱۲و ۱۴ قانون نامه تابعیت در مورد عدم استملاک بیگانگان مورد نظر بود تلویحاً به موجب ماده یک قانون راجع به اموال غیر منقول اتباع خارجی مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰منسوخ شده است.

با بررسی قوانین ومقرارت راجع به استملاک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه می توان دریافت که هرچند قانون گذار ایران از ابتدا بحث ممنوعیت را در دستور کار خود داشته اما پس از قانون نامه تابعیت،درسایر قوانین ومقرارت مربوطه با شرایطی حق استملاک اموال غیر منقول برای بیگانگان مخصوصاً آن هایی که دارای جواز اقامت دائم باشد رابه رسمیت شناخته شده است.برای نمونه ، بر حسب مفاد ماده ۱ آیین نامه استملاک اتباع بیگانه مصوب ۱۰/۵/۱۳۲۸اتباع بیگانه می توانند برای محل سکونت،محل صنعت،یا محل کسب خود مبادرت به استملاک نمایند یا حتی مشاهده می شود که تصویب نامه ی استملاک اتباع بیگانه مصوب ۱۳/۷/۱۳۴۲برای خارجیانی که پروانه اقامت دائم ندارند و قصد مسافرت های منظم فصلی را دارند اجازه استملاک غیر منقول برای مقاصد سکونتی اعطا می نماید .