اثر فسخ مربوط به انحلال قرارداد نمی شود بلکه آثار به جا مانده از عقد را، تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نزند، باز می گرداند. هدف از فسخ همانند اقاله این است که وضع متعاملین به جای پیشین باز گردد و اگر مبادله ای انجام پذیرفته است بر هم بخورد. البته گاهی اوقات این بازگشت وضعیت طرفین به قبل از عقد، به راحتی امکان پذیر است و اساسا در صورت فقدان موانع فیزیکی (مانند تلف) در کلیه عقود، صورت می گیرد. مانند بیع تملیکی که با استرداد مبیع و ثمن معین، عملا اثر فسخ اجرا می شود. لیکن در بعضی از عقود مانند اجاره یا صلح منافع معوض، تصور فسخ با توجه به شرایط و احکام ناظر بر اجاره و همچنین اجرای کامل آثار آن، مشکل به نظر می رسد. مثلا در نظام حقوقی ایران، اجاره عقدی است تملیکی و موجب می گردد منفعت تمام مدت قرارداد در مقابل همه اجاره بها به مستاجر انتقال یابد. بنابراین اگر در این میان فسخی صورت پذیرد، باید همه منافع به موجر باز گردد. و از بابت آنچه تلف شده و مورد استفاده مستاجر قرار گرفته، قیمت منافع استیفاء شده، داده شده است. از سوی دیگر برای استفاده از منافع باید زمان معهود بگذرد و ارتباط زمان با ایجاد و تلف منفعت آن چنان است که منفعت هر لحظه را با منفعت زمان بعد قطع می کند و پیوستگی لحظه ها را به عنوان یک مجموعه از منفعت از بین می برد. لذا فسخ اجاره باید در دید عرف و قانون ناظر به آینده باشد و در مبادله زمان گذشته اثر نکند. به بیان دیگر عقد به اعتبار زمان انتفاع به چندین قرارداد تحلیل می شود و فسخ در قراردادهای آینده موثر است نه در گذشته.

به همین دلیل است که ماده ۴۸۰ قانون مدنی خیار فسخ را نسبت به باقی مدت قابل اعمال و جاری می داند. انفساخ قرارداد به علت تلف عین مستاجره در مدت اجاره نیز، از زمان حدوث موجب جاری و وضعیت طرفین را کاملا به قبل از عقد برگشت نمی دهد (ماده ۴۸۳ قانون مدنی). ماده ۴۹۶ قانون مدنی نیز در همین راستا اشعار می دارد: «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجر از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد».

عبارت «باطل می شود» که به دنبال عبارت «از تاریخ تلف» در ماده فوق الاشعار آمده علی الظاهر گویای آن است که قانونگذار بطلان را در معنای خاص خودش استعمال نکرده است. چرا که از عبارت اخیر الذکر بر می آید که منظور انفساخ قهری عقد از زمان تلف می باشد. و الا اگر معنی حقیقی بطلان ملحوظ نظر بود، باید از زمان ایجاب و قبول و انعقاد عقد، از اجاره رفع اثر می شد نه از زمان تلف. مفاد ماده ۴۸۱ قانون مدنی[۲] با بهره گرفتن از وحدت ملاک مذکور در قسمت دوم ماده ۴۸۰ قانون مدنی نیز همین معنا را به دست می دهد.

اینکه از بطلان عقد اجاره به علت تلف عین مستاجره، به انفساخ عقد تعبیر کرده ایم، لیکن چنانچه بخواهیم بطلان را در معنای حقیقی آن به کار برده و آن را با انطباق بر حکم قانونی مادتین ۴۸۱ و ۴۹۶ قانون مدنی توجیه کنیم، چاره ای جز به کارگیری و تمسک به انحلال اجاره به قراردادهای متعدد نداریم. عقد اجاره به دلیل ایجاد و تلف منفعت در هر لحظه و انقطاع و تفکیک هر یک از این منافع نسبت به

منافع دیگر، به عقود متعدد و کثیر اجاره منحل و تقسیم می شود که هر یک به اعتبار استیفاء از هر منفعت، واجد قراردادی علیحده است حال اگر هر لحظه از منفعت را به صورت یک واحد تصور نماییم و فرض کنیم که پس از استیفاء از منافع واحد شماره ۱۵۰۰، عین مستاجر تلف گردد، فی الواقع به دلیل عدم قابلیت تسلیم منافع دیگر، قراردادهای بعدی اجاره باطل خواهد شد. در حقیقت عنوان بطلان، دیگر در معنای انفساخ تعبیر و توجیه نمی شود بلکه صحیحا در ما وضع له خود به کار رفته و دقیقا موجب بطلان و کان لم یکن شدن عقود و قراردادهایی می گردد که هر یک شامل منافع بعدی مورد اجاره است. به همین لحاظ در این موارد به دلیل عدم امکان تسلیم منافع مورد اجاره که معمولا با تسلیم عین مستاجره صورت می گیرد، قراردادهای بعدی اجاره را به دلیل تلف عین مستاجر و به استناد مواد ۴۷۰ و ۴۷۷ قانون مدنی و وحدت ملاک موجود در مادتین ۳۴۸ و ۳۷۲ همان قانون، باطل می نامیم.

البته بعضی از نویسندگان حقوق مدنی نیز راه حل میانه ای را در نظر گرفته اند که از نظر حقوقی صحیح به نظر می رسد اما از جهت عدالت، منصفانه نیست. این عده معتقدند که: «…. باید …. بین خیاری که سبب آن هنگام عقد موجود است و خیاری که در زمان اجاره حادث می شود تفاوت گذارد: در مورد گروه نخست مانند غبن و تدلیس و عیب موجود در زمان عقد، اثر فسخ این است که از آغاز دو عوض بازگردانده شود، چرا که تنها در این صورت است که از مستاجر رفع ضرر می شود. قاعده بازگشت مبادله نیز ایجاب می کند که تمام منفعت از دست رفته به موجر بازگردد و تمام اجاره بها به مستاجر. آگاه نشدن از عیب و غبن نباید ضرری را جبران نشده باقی بگذارد یا پیوستگی قراردادی میان لحظه های منفعت را از بین ببرد. ولی در مورد گروه دوم مانند عیبی که در دوران اجاره حادث شده است، باید بازگشت آثار را به زمانی اختصاص داد که نقص یا دشواری انتفاع، تعادل قراردادی را بر هم زده است. زیرا همین اندازه برای جبران ضرر مستاجر کافی است و هیچ موجبی وجود ندارد که مبادله منفعت و اجاره بها در زمانی که هیچ عیبی در آن نبوده است به عنوان لازمه فسخ، بر هم خورد… ماده ۴۸۰ قانون مدنی نیز به طور ضمنی تفاوت این دو فرض را پذیرفته است: در پایان ماده می خوانیم که…. اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است و از مفهوم آن در ارتباط با بخش نخست ماده چنین بر می آید که: اگر عیب هنگام عقد در آغاز اجاره وجود داشته باشد، نسبت به تمام مدت خیار ثابت است».[۳]

بر خلاف نظر یکی از اساتید،[۴] قسمت اول ماده ۴۸۰ قانون مدنی در موردی است که هنوز عوضین اجاره تسلیم و تسلم نشده و عیب قبل از قبض و اقباض منفعت در عین مستاجره حادث می گردد. بنابراین چون هنوز استیفاء منفعتی صورت نگرفته، مقنن حکم به ثبوت خیار نموده و انحلال عقد و استرداد عوضین را ظاهرا از ابتدای عقد اجاره موثر دانسته است در حالی که چنانچه عیب مذکور در زمان عقد موجود باشد ولی منفعت تسلیم شده و در اثناء مدت اجاره، عیب کشف گردد، آثار فسخ یعنی انحلال عقد اجاره شامل باقی مدت اجاره خواهد شد، نه از هنگام عقد. به بیان دیگر همانند حدوث عیب در اثناء مدت اجاره، خیار نسبت به بقیه مدت ثابت و جاری است و تنها تفاوت و اختلاف قسمتهای مقدم و موخر ماده مرقوم، در تسلیم منفعت است نه در زمان حدوث عیب.[۵]

ج) اختصاص داشتن به عقود لازم و تبعی بودن فسخ
اولین و مهم‌ترین اثر اصل لزوم این است که، هر‌گاه شک کنیم که عقدی لازم است یا جایز، مطابق این اصل باید عقد را لازم بدانیم و آثار لزوم را بر آن بار کنیم.[۶]چرا که جواز چهره‌ی استثنائی داشته و نیاز به تصریح قانون دارد.[۷]

نکته مهمی که در اینجا ذکر آن ضروری است این است که، برای حکم کردن به لزوم قراردادهای خصوصی نمی‌توان به ماده ۱۰ ق.م تمسک نمود. چرا که این ماده فقط در مقام بیان نفوذ این عقود است. از طرف دیگر قانون‌گذار در هیچ جای دیگری، در مورد لازم یا جایز بودن قراردادهای خصوصی صحبت نکرده است. پس در چنین مواردی باید بر طبق ماده ۲۱۹ ق.م، حکم به لازم بودن عقود غیر معین بدهیم .[۸]

وضعیت عقد قرض نیز چنین است چرا که قانون‌گذار به لازم یا جایز بودن آن اشاره نکرده است. بنابراین بر طبق اصل لزوم باید گفت عقد قرض از جمله عقود لازم است.[۹]

هرگاه در وجود حق فسخ برای یکی از طرفین قرارداد شک حاصل شود و دلیلی هم برای بر طرف شدن این شک وجود نداشته باشد، با تمسک به اصل لزوم باید قائل به عدم وجود حق فسخ شد. چرا که وجود حق فسخ با لازم بودن عقد و غیر قابل فسخ بودن آن متعارض است و در صورت فقدان دلیل، نمی‌توان آن را پذیرفت.[۱۰] بعنوان مثال هر‌گاه شک کنیم که آیا خریداری که راجع به وصف مبیع اشتباه کرده است، می‌تواند معامله را فسخ کند یا نه، طبق اصل لزوم باید حکم به عدم وجود حق فسخ داد.

هر گاه وجود اصل حق فسخ، برای یکی از متعاملین یا هر دو مسلم باشد، ولی مدت اعمال آن مردّد بین دو زمان باشد، مثل آنکه ندانیم برای مشتری ۱۰ روز حق فسخ قرار داده شده است یا ۱۵ روز، باید کوتاه‌ترین آن دو زمان را به عنوان مهلت مقرر برای فسخ از جانب مشتری معرفی نمائیم. چرا که وجود حق فسخ در ده روز نخست، مسلم و قطعی است، لیکن در وجود این حق در پنج روز باقی مانده تردید وجود دارد. بنابراین طبق اصل لزوم باید گفت که عقد پس از ده روز نخست، غیر قابل فسخ می‌شود و دیگر مشتری حق فسخ ندارد. البته برای رسیدن به حکم مذکور، می‌توان به اصل عدم تمسک نمود و گفت که در پنج روز باقی‌مانده اصل بر عدم وجود حق فسخ می‌باشد.[۱۱]

[۱] . نهرینی، فریدون، ماهیت و آثار فسخ قرارداد در حقوق ایران، انتشارات گنج دانش، چاپ دوم، ۱۳۸۵، ص ۲۲۱٫

[۲] . ماده ۴۸۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می شود.»

[۳] . نهرینی، فریدون، منبع پیشین، ص ۲۲۳٫