بند دوم- اعتبار تمام محتویات و مندرجات سند رسمی
محتویات هر سند عبارات، امضاها، مهرها و اثر انگشت‌هایی می‌باشد که در سند نوشته یا گذاشته می‌شود[۴]. طبق ماده ۷۰ اصلاحی ق.ث: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن ثابت شود…»، اعتبار سند رسمی در اینجا به مفهوم اصالت می‌باشد و بدین مفهوم است که اصل بر اصالت سند رسمی است و اگر شخص مایل باشد که به اصالت سند رسمی تعرض کند، تنها باید ادعای جعل کند[۵]. منظور از اعتبار محتویات سند رسمی، فرض صحت انتساب عبارات و امضاهای موجود در سند است از اشخاصی که به آنها نسبت داده شده است. بنابراین چنان‌که کسی برای اثبات ادعای خود نسبت به دیگری در دادگاه به سند رسمی استناد نماید، طرف نمی‌تواند در انتساب عبارات مندرجه در آن سند و همچنین امضایی که در آن به اشخاص معینی نسبت داده شده تردید و یا تکذیب نماید، خواه اشخاص مزبور از مأمورین رسمی باشند یا متعاملین، لذا هرگاه طرف ادعا کند که امضا از ناحیه او صادر نشده و یا آنکه جمله مندرجه در سند به کسی که نسبت داده شده از گفتار او نیست و یا آنکه نخوانده سند را امضا نموده است مسموع نخواهد بود، مگر آنکه نسبت به آن دعوی جعلیت نماید و دلیلی بر اظهارات خود ابراز کند[۶].

به مطالبی که در سند نگاشته شده و آنچه در سند نوشته شده است، مندرجات سند رسمی گویند. مندرجات سند مفاد عباراتی می‌باشد که در سند قید شده است. به عبارت دیگر مندرجات سند از امور معنوی است به خلاف محتویات که از امور مادی می‌باشد[۷].

مندرجات سند رسمی را اعلامیات مأمور رسمی و اعلامیات افراد تشکیل می‌دهند:

الف- اعلامیات مأمور رسمی
قسمتی از مندرجات سند رسمی است که سردفتر از وقوع آن آگاهی داده است. به عنوان مثال خریدار ثمن مبیع را در حضور سردفتر به فروشنده تسلیم می‌کند و سردفتر این موضوع را که نزد او واقع شده است در سند اعلام می‌کند، مطابق ماده ۷۰ ق.ث «…انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست….».

اعتبار اعلامیات مأمور رسمی از نظر انتصاب او به وسیله هیأت حاکمه و مسؤولیت شدیدی می‌باشد که در انجام مأموریت خود در مقابل قانون دارد و این امر موجب شده است قانون فرض صحت عملیات او را در حدود وظایف محوله قانونی بنماید، تا آنکه به‌این وسیله قوه حاکمه بتواند نظم اجتماعی را برقرار سازد[۸]. لذا فرض بر صحت و مطابق واقع بودن اعلامیات سردفتر است مگر آنکه جعلیت آن ثابت گردد. البته دعوای اشتباه مأمور رسمی با ابراز دلیل نیز پذیرفته می‌باشد، زیرا در صورت عدم قبول چنین دعوایی، بایستی بر آن بود که قانون‌گذار فرض اشتباه بر عملیات مأمورین خود ننموده است و این امر مخالف منطق می‌باشد و پذیرفتن دعوای اشتباه منافاتی با منظور قانون‌گذار که موجب فرض صحت عملیات مأمورین گردیده ندارد[۹].

ب- اعلامیات افراد
قسمتی از مندرجات سند رسمی است که بر اساس اظهارات افراد نزد سردفتر، در سند درج شده است. اعتبار اعلامیات افراد از نظر اعتباری است که اقرار آنها دارا می‌باشد و

الا نوشتن آن امور به وسیله سردفتر واقعیت آن‌را تغییر نمی‌دهد[۱۰]. این است که هرگاه کسی مدعی شود آنچه از طرف متعاملین اظهار شده و در سند قید گردیده است به جهتی از جهات بر خلاف حقیقت می‌باشد می‌تواند آن‌را بدون آنکه دعوی جعلیت کند اثبات نماید[۱۱].

بند سوم- اعتبار سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث
علی‌الاصول اعتبار سند نسبت به طرفین آن و قائم مقام قانونی آنان است، به عبارت دیگر اصل بر این است که آثار سند نسبت به اشخاصی است که در تنظیم آن مشارکت داشته‌اند و قائم مقام آنان، و سند نسبت به اشخاصی که در تنظیم آن دخالتی نداشته‌اند تأثیری ندارد، اما ماده ۱۲۹۰ ق.م سند رسمی را در صورت تصریح قانون، نسبت به اشخاص ثالث نیز معتبر اعلام کرده است، ماده ۱۲۹۰ ق.م: «اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد»، اعتبار سند در اینجا، به مفهوم تحمیل مفاد سند به اشخاص ثالث است[۱۲]، وگرنه، قدرت اثباتی سند رسمی محدود به دو طرف قرارداد و قائم مقام آنان نیست و رسمی بودن سند تجزیه پذیر نیست و نسبت به دو طرف و دیگران یکسان است[۱۳].

از قوانینی که به اعتبار سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث تصریح کرده است، ماده ۱۳۰۵ ق.م می‌باشد، که اشعار داشته: «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ….»، لازم به ذکر است که تاریخ تنظیم سند رسمی از اعلامیات مأمور رسمی است و همچنان‌که گذشت، صحیح بودن آن مفروض است مگر مجعولیت آن ثابت شود.

همچنین یکی از مواردی که در قانون در خصوص اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث تصریح شده، ماده ۷۲ ق.ث است: «کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود»، در بند یک از ماده ۴۶ ق.ث، ثبت اسنادِ کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد، اجباری اعلام شده است، یعنی به جهت حفظ اعتبار ماده ۲۲ ق.ث[۱۴] و اقتضاء منافع عمومی، هر شخصی بخواهد نسبت به عین یا منافع املاک ثبت شده معامله‌ای بکند، باید سند آن معامله را در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت برساند و چنانچه این سند به ثبت نرسد، مطابق ماده ۴۸ ق.ث در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. بنابراین مدلول التزامی و لازمه اعتبار معاملات املاک ثبت شده نسبت به اشخاص ثالث، اعتبار اسناد آن معاملات نسبت به آن اشخاص است. اعتبار معاملات اموال غیر منقول ثبت شده نسبت به اشخاص ثالث، از آثار توامان سند رسمی و ثبت ملک در دفتر املاک است. در نتیجه شخصی که به استناد سند رسمی، مال غیرمنقولی را خریداری نموده و مالک آن شناخته می‌شود نه تنها می‌تواند به استناد سند مزبور تحویل مبیع را از فروشنده بخواهد، بلکه اگر ملک در تصرف شخص ثالث باشد می‌تواند به استناد همان سند رسمی با اقامه دعوای خلع ید علیه متصرف(ثالث)، حکم خلع ید او را از دادگاه بگیرد و ثالث نمی‌تواند با این دفاع که او در تنظیم سند رسمی دخالت نداشته و یا حتی با استناد به ید خود، پیامدهای حقوقی سند را شامل خود نداند[۱۵].

بند چهارم- نیروی اجرایی سند رسمی
از آثار سند رسمی، لازم‌الاجرا بودن مفاد سند است. مطابق مواد ۹۲ و ۹۳ ق.ث مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول و کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده بدون احتیاج به حکمی از محاکم و بدون مراجعه به محاکم، لازم‌الاجرا هستند. در مورد اسناد رسمی لازم‌الاجرا درخواست اجرا از دفترخانه‌ای که سند را ثبت کرده است به عمل می‌آید، متعهدله می‌تواند در صورتی که سند رسمی داشته باشد و متعهد ظرف مهلت مقرر در سند به تعهد منجز خویش عمل ننموده باشد، برای آنکه اجرای مفاد سندش را بخواهد، مستقیماً به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه کرده و با تسلیم برگ تقاضانامه اجرایی مخصوص، درخواست صدور اجراییه نماید. طبق ماده پنج آیین‌نامه اجرا، سردفتر پس از احراز هویت درخواست کننده و اینکه صلاحیت برای درخواست صدور اجراییه دارد، برابر مقررات اقدام کرده و در صورتی که با اشکالی در صدور اجراییه مواجه نباشد، باید ظرف ۴۸ ساعت از تاریخ وصول تقاضا، برگ‌های اجراییه را امضا کرده و به مهر ویژه «اجرا شود» رسانیده(دستور اجرا صادر نماید) و برای اجرا نزد مسؤول اجرا که از اجزای اداره ثبت اسناد و املاک می‌باشد، بفرستد و عملیات اجرایی بلافاصله آغاز می‌شود.

در حال حاضر با توجه به قانون اصلاح ماده ۳۴ اصلاحی ق.ث مصوب ۲۹/۱۱/۱۳۸۶، در مورد کلیه معاملات شرطی و رهنی و معاملات مذکور در ماده ۳۳ ق.ث راجع به اموال منقول و غیرمنقول در صورتی که بدهکار ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، بنا به تقاضای بستانکار اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌دارد.

لازم‌الاجرا بودن سند امتیاز بزرگی است زیرا دارنده سند را از مراجعه به دادگستری معاف می کند[۱۶]. شرط اصلی قابلیت اجرای سند رسمی این است که مفاد سند چندان صریح و قاطع باشد که نیازی به رسیدگی قضایی نداشته باشد[۱۷]، رسیدگی به شروط مبهم و قابل تفسیر و همچنین تحقق شرط تعلیق، در صلاحیت سردفتر اسناد رسمی نیست.

بند پنجم- اعتبار رونوشت سند رسمی
        ماده‌ ۷۴ ق.ث: «سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر»، منظور از واژه «سواد» که در حال حاضر منسوخ شده است، «رونوشت» است، از آنجایی که سند رسمی تماماً در دفتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد، یکی از مزایای سند رسمی این است که در صورت از بین رفتن یا مفقود گشتن اصل سند، صاحب سند رسمی می‌تواند درخواست رونوشت نماید و چنانچه مطابقت رونوشت با ثبت دفتر توسط سردفتر گواهی شود، به‌منزله اصل سند خواهد بود. لذا چنانچه رونوشت مزبور به عنوان دلیل در جلسه دادرسی ابراز شود، به‌جای اصل در خور ارائه و استناد است و طرف مقابل نمی‌تواند به این علت که دارنده اصل آن‌را ارائه نداده و حتی به صرف ادعای جعل از دادگاه بخواهد که سند را از عداد دلایل خارج کند[۱۸].

رونوشت و یا تصویرِ سند رسمی که مطابقت آن با اصل، توسط مراجع ذی‌صلاح گواهی می‌شود و یا حتی رونوشت و یا تصویری که توسط سردفتر اسناد رسمی از روی نسخه بایگانی سند رسمی تهیه شده و برابر اصل گردیده است، به‌منزله اصل نخواهد بود، بلکه باید مطابقتِ رونوشت یا روگرفت با ثبت دفتر، توسط سردفتر اسناد رسمی گواهی شده باشد تا طبق ماده ۷۴ یاد شده به منزله اصل سند باشد. ماده ۹۶ ق.آ.د.م، ارائه اصل سندی را که رونوشت آن‌ مطابق ماده ۵۷ آن قانون گواهی شده‌ است، در جلسه دادرسی الزامی اعلام کرده است. بر خلاف سند عادی که در صورتی‌که امکان ارائه اصل سند از ناحیه خوانده یا خواهان وجود نداشته باشد و مورد انکار و تردید واقع شود، حسب مورد سند از عداد دلایل خارج و یا دادخواست در آن خصوص ابطال می‌گردد، چنانچه رونوشت ارائه شده، از سند رسمی باشد، و طرف دعوا به آن ایراد کند، دادگاه می‌تواند اصل نسخه دفترخانه را موقتاً دریافت نماید و یا در صورت لزوم ثبت دفتر مربوطه در دفترخانه اسناد رسمی ملاحظه شود.

بند ششم- عدم نیاز به تودیع خسارت احتمالی
طبق ماده ۱۰۸ ق.آ.د.م در صورتی‌که دعوا مستند به سند رسمی باشد، خواهان می‌تواند بدون تودیع خسارت احتمالی، از دادگاه درخواست تأمین خواسته بنماید و دادگاه مکلف به قبول آن است. همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی، خوانده نمی‌تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود تقاضای تأمین نماید(ماده ۱۱۰ق.آ.د.م).

بند هفتم- اساس تطبیق قرار گرفتن سند رسمی
همان‌طور که قبلاً هم اشاره شد، صحت عملیات سردفتر اسناد رسمی مفروض است و اصل بر صحت و اصالت سند رسمی است، مگر اینکه جعلیت آن ثابت شود؛ در بند یک از ماده ۳۹۶ ق.آ.د.م مصوب ۲۵/۰۶/۱۳۱۸، صراحتاً به اساس تطبیق قرارگرفتن خط یا امضا یا مهر زیر اسناد رسمی یا دفتر اسناد رسمی اشاره شده بود، اما متأسفانه در مبحث اسناد ق.آ.د.م مصوب ۲۱/۰۱/۱۳۷۹ چنین صراحتی وجود ندارد. از اصل یاد شده و مفهوم ماده ۲۲۳ قانون اخیرالذکر می‌توان استفاده کرد، خط، امضا، اثرنگشت و مهر سند رسمی و همچنین مفاد و مدلول آن، به عبارت دیگر محتویات و مندرجات سند رسمی به عنوان سند مسلم‌الصدور[۱۹]، می‌تواند اساس تطبیق سندی که در دادگاه مورد تعرض واقع شده است، قرار گیرد.

بند هشتم- عدم قابلیت اجرا و بطلان رأی داور
چنانچه رأی داور با آنچه بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد، باطل بوده و قابلیت اجرایی نخواهد داشت(بند پنج ماده ۴۸۹ ق.آ.د.م).

در انتهای این گفتار به‌طور خلاصه، باید این نکته را یادآور شد که رسمی بودن سند و احراز اصالت آن، انتساب نوشته را به امضاکنندگان آن و وقوع رویدادهای ثبت شده را ثابت می‌کند، ولی دلالتی بر نفوذ محتوای سند و روابط حقوقی ندارد. باید میان وجود عمل حقوقی و محتوای آن تفاوت گذارد. به بیان دیگر، آنچه در اعتبار سند گفته می‌شود مربوط به مرحله اثبات است و سایه بر سر نفوذ و اعتبار عمل حقوقی موضوع آن نمی‌اندازد[۲۰].