بند اول – عیب موجب خروج عین مستاجره از قابلیت انتفاع گردد :

عیب هنگامی موجب ثبوت خیار می گردد که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد اما اگر کل منفعت را زائل نماید. این امر به منزله آن است که مورد معامله تلف شده پس باید عقد را در اثر آن باطل بدانیم ،  زیرا در صورت غیر ممکن شدن استفاده از منفعت مورد اجاره بقای اجاره بی فایده است.

ماده ۴۸۱  قانون مدنی در این مورد مقرر می دارد : هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که برای بطلان عقد آیا عین باید به کلی از قابلیت انتفاع خارج شود و یا این که صرف از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد نظر از آن کفایت می کند ؟

در این مورد بین فقها اختلاف شده است : بعضی از ایشان گفته اند : منظور از خروج عین از قابلیت انتفاع این است که عین مستاجره مسلوب المنفعه گردد و هیچ نوع غرض عقلایی دیگر هم برای ان فرض نشود. اما در مقابل برخی دیگر معتقدند که برای بطلان عقد در اینجا کافی است که عین فقط از انتفاعی که مورد اجاره بوده است خارج شود.

قانون مدنی ما در این مورد اطلاق دارد و تنها به خارج شدن عین از قابلیت انتفاع اشاره دارد و از ظاهر ماده ۴۸۱ استنباط می شود که منظور خروج عین از قابلیت انتفاع به نحو مطلق می باشد. اما با توجه به مواد ۴۷۱ و ۴۷۲ و ۴۷۹ باید گفت از آنجایی که مورد اجاره منفعت خاصی از عین می باشد که به توافق طرفین رسیده است. باید در موردی عیب را موجب بطلان عقد بدانیم که موجب زوال این منفعت خاص می گردد. نه همه منافع قابل تصور از آن عین زیرا هدف از قرار داد این است که مستاجر بتواند استفاده از را که مقصود دو طرف بوده است از عین ببرد. بنابراین اگر مورد اجاره قابلیت آن استفاده را نداشته باشد. از لحاظ مستاجر و برمبنای قرار دادی که او با مالک بسته است. مانند موردی است که عین از بین رفته و توافق بدون موضوعی باقی مانده است.

بند دوم – عدم امکان رفع عیب :

خروج عین از قابلیت انتفاع از اثر عیب ،  در زمانی که امکان رفع عیب وجود دارد ،  به تنهایی کافی برای بطلان عقد نمی باشد بلکه در این فرض مستاجر اختیار دارد که الزام موجر را به رفع عیب بخواهد یا اجاره را فسخ کند به همین دلیل است که ماده ۴۸۱ قانون مدنی بخروج  عین مستاجره از قابلیت انتقاع به واسطه عیب را در صورتی موجب بطلان عقد می داند که نتوان رفع عیب نمود.

فقها نیز به این امر اشاره نموده و گفته اند : « این که گفته شده مستاجر با انهدام مسکن ،  حق خیارش محفوظ است ،  در موردی است که بعد از انهدام بتوان از مسکن انتفاع برد اگر چه کم و ناچیز باشد. یا اگر چنین امکانی نبوده و عین راسا قابل استفاده نباشد ،  بتوان از مسکن انتفاع برد ،  اگر چه کم و ناچیز باشد. یا اگر چنین امکانی نبوده و عین راسا قابل استفاده نباشد. بتوان مانع را از آن برطرف کرد و الا در غیر این دو صورت اجاره باطل می شود.

پس در فرضی که عیب قابل رفع باشد اجاره نافذ است و موجر باید به رفع عیب مبادرت نماید و در صورت امتناع اجبار به آن می شود. زیرا طبق ماده ۴۷۷ قانون مدنی : موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوب از آن را بکند و در نهایت اگر علی رغم اجبار عیب را مرتفع نسازد. برای مستاجر حق فسخ ایجاد می گردد و عقد به این دلیل باطل نمی شود. اما در فرضی که رفع عیب به طور مطلق غیر ممکن می باشد از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره در این مورد ،  در دید مستاجر به منزله تلف آن است و عقدی که موضوع خود را از دست بدهد وجود ندارد تا قابل فسخ باشد و این امر از موارد بطلان عقد است نه اعمال خیار اما نویسندگان قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۴ بدین گمان که فرض قانون مدنی نیز از موارد اعمال خیار عیب است. مفاد ماده ۴۸۱ را در بند ۲ ماده ۱۲ از موارد فسخ شمرده اند این پندار نادرست از عدم توجه به اثر عیب مایه می گیرد ،  زیرا دلیل بطلان در فرض ما از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره است نه ایجاد خیار عیب ،  تا گفته شود که عیب مورد معامله از موارد فسخ است نه بطلان.

بند سوم – معین بودن عین مستاجره :

بطلان عقد نیز مانند ثبوت خیار در موردی می باشد که عین مستاجره  عین معین یا خارجی باشد و الا هر گاه مورد اجاره کلی باشد و موجر در مقام وفای به عهد فردی از افراد آن را تسلیم مستاجر کند و آن معیوب شود به گونه ای که عین مستاجره را در حکم تلف قرار دهد. عقد اجاره باطل نمی شود زیرا چنانچه حدوث عیب قبل از قبض باشد ایفا تعهد موجر نسبت به تسلیم مورد اجاره باطل بوده و وی باید مصداق دیگری از موضوع معامله را به مستاجر تسلیم کند و چنانچه در اثنا مدت عین مستاجره معیوب شود. چون موجر تعهد به تملیک مقدار معینی از منفعت عین کلی به مستاجر نموده و فردی از آن را به مستاجر تسلیم نموده تا استیفا منفعت از آن نماید. در اثنا مدت در حکم تلف قرار گرفته است. تمامی تعهد خود را انجام نداده است و در نتیجه باید فرد دیگری به مستاجر بدهد تا منفعت مدت باقی را استیفا بنماید.

ب– اثر بطلان عقد ناشی از حدوث عیب

هنگامی که عین مستاجره در اثر معیوب شدن در حکم تلف قرار می گیرد. این امر بی تردید موجب بطلان عقد می گردد زیرا وجود موضوع معین که مورد معامله باشد. از شرایط اساسی صحت معاملات  بوده و فقدان آن موجب بطلان معامله می شود و اثر بطلان نیز نسبت به عقد این است که آن را در موقعیتی قرار می دهد که گویا  از ابتدا اصلا وجود نداشته است و در واقع عقد کان لم یکن فرض می شود.

در مواردی که عقد در اثر حدوث عیب باطل می شود اثر این بطلان نسبت به قرارداد بستگی به زمان حدوث عیب موجب بطلان دارد زیرا به گونه ای که بیان نمودیم ،  عیب در عقد اجاره ممکن است قبل از عقد بعد از آن و قبل از قبض و یا در اثنا مدت اجاره رخ دهد براین اساس  در این گفتار تحت دو بند به بیان اثر بطلان عقد در زمان های مذکور می پردازیم

بند اول – حدوث عیب موجب بطلان ،  قبل از عقد و یا قبل از تسلیم عین مستاجره :

در صورت بطلان عقد اجاره در اثر دلایلی که هنگام انعقاد آن موجب می باشند باید گفت که اثر بطلان در برگیرنده کل قرار داد بوده و حتی اگر این دلایل مدتی بعد از گذشتن از زمان انعقاد آن آشکار گردند. ظهور آنها کاشف از بطلان عقد ازابتدا می باشد.  این امر به صراحت مورد پذیرش قانون گذار قرار گرفته و قسمت اول ماده ۴۹۶ مقرر می دارد عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود… » لذا در موردی که عیب موجب بطلان در زمان انعقاد قرار داد در عین مستاجره وجود داشته و آن را از آن زمان در حکم تلف قرار داده است. ظهور این عیب در هر زمانی که باشد حاکی از بطلان اجاره از ابتدا بوده و در نتیجه کل منافع باید به موجر و کل اجاره بها به مستاجر مسترد گردد. زیرا به گونه ای که دانستیم عقد اجاره عقدی تملیکی بوده که به موجب آن کل منافع و کل اجرت به تملیک طرف مقابل در می آیند.

این حکم همچنین در موردی که عین مستاجره قبل از قبض یا بلافاصله بعد از تسلیم به واسطه عیب در حکم تلف قرار می گیرد نیز قابل اجرا می گردد. زیرا در این مورد نیز عیب موثر در کل منافع می باشد و کل آنها را در حکم تلف قرار می دهد.

بند دوم – حدوث عیب موجب بطلان ،  پس از قبض و در اثنا اجاره :

به طور کلی بطلان عقد دارای اثر قهقهرایی بوده و عقد را از ابتدا منحل می کند. اما در موردی که علت بطلان در زمان انعقاد اجاره موجود نبوده. بلکه در اثنا مدت آن رخ می دهد. اثر بطلان تنها نسبت به آینده است و در گذشته تاثیر ندارد. این امر از قسمت اول ماده ۴۹۶ قانون مدنی استنباط می شود که مقرر می دارد : « عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود … »

قائل شدن این اثر در عقد اجاره به جهت ویژگی خاص این عقد می باشد که در آن تملیک عوضین در زمان انعقاد قرار داد متزلزل است ،  زیرا منفعت مورد اجاره به عنوان موضوع اصلی عقد در طول زمان حاصل می شود و کل آن در زمان انعقاد قرار داد موجود نیست. بلکه آفات آن پس از تسلیم عین مستاجره به تدریج و در ملکیت مستاجره پیدا شده و از اجرت المسمی به همان مقدار در ملکیت موجر مستقر می گردد. اما تسلیم واقعی منفعت جز با گذشت زمان و به تدریج امکان ندارد. پس در صورت تلف عین مستاجره در اثنا اجاره نمی توان این امر را مانند تلف مبیع پس از قبض و در ملکیت مشتری دانست زیرا در اجاره هنوز منافع آینده در ملکیت مستاجر مستقر نشده و به وی نیز تسلیم نگردیده اند.

تصور چنین اثری در اجاره با انفساخ عقد تناسب بیشتری دارد زیرا در انفساخ نیز عقد خود به خود منحل می شود و اثر آن تنها ناظر به آینده است و همین امر باعث شده که بعضی از فقها و حقوقدانان در این مورد از انفساخ اجاره سخن بگویند نه بطلان آن و در علت آن گفته اند در صورت تلف عین مستاجره در اثنا اجاره تلف قبل از تسلیم بخشی از منافع رخ داده است و حکم تلف مبیع قبل از قبض در اینجا نیز اجرا می گردد. زیرا منفعت در اینجا به منزله مبیع و اجرت به منزله ثمن است.

پذیرش این نظر در حقوق ما از منطوق قسمت اول ماده ۴۸۳ قانون مدنی مستفار می شود. این ماده مقرر می دارد : اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه ای کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود.

در حقوق مصر نیز در این مورد از واژه انفساخ استفاده نموده اند و گفته اند که انفساخ اجاره ،  دارای اثر رجعی نمی باشد. زیرا به آن قسمت از تعهداتی که نافذ شده اند. رجوع نمی شود و عقد فقط نسبت به تعهداتی که باقیمانده است منفسخ می گردد. در نتیجه موجر اجاره بهای مدتی که مستاجر منتفع از عین شده را رد نمی کند زیرا وی براساس عقد اجاره ای که منفسخ شده ،  مستحق آن شده بوده است.

علی رغم این باید گفت به کاربردن اصطلاح بطلان یا طبیعت اجاره و اثر آن سازگار تر است. زیرا به گونه ای که گفتیم عقد اجاره عقدی تملیکی بوده و به مجرد انعقاد آن کل منافع به ملکیت مستاجر و کل اجرت به ملکیت موجر در می آید. پس در فرضی که قسمتی از منافع پیش از تسلیم به مستاجره تلف می گردد. باید این تلف را کاشف از این دانست که تملیک از آغاز نسبت ،  مدتی از منافع مورد اجاره باطل بوده است و در نتیجه اجرت المسمی نسبت به مدت تقسیط می شود و مقداری از آن که در مقابل مدت اجاره صحیح قرار می گیرد متعلق به موجر بوده و آن مقدار که در مقابل مدت اجاره باطل است ،  به مستاجر بر می گردد و اگر مستاجر آن را نپرداخته باشد ،  ذمه وی نسبت به آن ساقط می گردد.