در رابطه با لزوم عقد، چون قاعده عمومی اینگونه نهادها نیست لذا قانونگذار هر جا لازم دانسته قراردادها را به لازم و جایز تقسیم می کند ( ماده ۱۸۶ ) همچنین عقد ممکن است نسبت به یکطرف لازم باشد و نسبت به طرف دیگر جایز ( ماده ۱۸۷ ). در عقد لازم نیز ممکن است یکی از دو طرف به حکم قانون حق فسخ آن را داشته باشد و گاه نیز عقد برای هر دو طرف تا مدتی قابل فسخ است. بنابر این لزوم عقد به عنوان قاعده ای است انعطاف پذیر که تنها به عنوان اصل پذیرفته می شود ( اصاله اللزوم ) : یعنی هر عقد لازم است، مگر اینکه جواز عقد به طور کلی یا امکان فسخ آن در موارد خاص احراز شود با این توضیحات ملاحظه می گردد که قولنامه نیز از این امر مستثنی نیست یعنی در شرایطی که قولنامه ( چه بیع باشد چه وعده بیع )  واجد شرایط اساسی صحت قرارداد است، در اینصورت در رابطه با طرفین عقدی لازم است و هیچ یک از طرفین اصولا حق بر هم زدن آن را بنا بر قاعده اصاله اللزوم ندارند، و ملزم می باشند تا آنچه را که به وجود آورده اند نگاه دارند و پایبند به عهد باشند تا زمینه التزام و اجرای مفاد عقد باقی باشد. ۱

اما در رابطه با شق دوم یعنی التزام به مفاد عقد باید گفت که چون این امر قاعده ای است عام که در عقد لازم و جایز و خیاری نیز وجود دارد : بنابر این حتی در عقد جایز و خیاری هم، تا زمانی که عقد فسخ نشده است، دو طرف ملتزم به مفاد آنند و کسی که حق فسخ دارد نمی تواند نتایجی را که پیش از بر هم زدن عقد

منبع پیشین ، ص ۲۱۹٫
به بار آمده است نسبت به خود نپذیرد لذا این امر در مورد قولنامه نیز ساری و جاری می باشد.

در رابطه با  مبنای اصل فوق بعضی گفته اند که  این نیرو از « اراده » ناشی می شود. بعضی دیگر نیز گفته اند که التزام به مفاد عقد ، ناشی از این قاعده اخلاقی است که شخص باید پای بند به عهد و وعده خود باشد  و در آخر عده ای نیز گفته اند که چون قرارداد وسیله توزیع ثروت و مبادله خدمات و کالاها است  پس باید کارگذار و محترم باشد و به عبارت بهتر ضرورت های اجتماعی و نیاز سوداگران پشتوانه نفوذ عقد است اما صرفنظر از اینکه منبع و مبنای نیروی الزام آور عقد چه باشد همگی حقوقدانان متفق القولند که اجرای قرارداد و ایفای تعهدات ناشی از آن اجباری است و هیچ یک از متعاملین، اصولا نمی توانند از اجرای تعهدات خویش امتناع نمایند ؛ مگر به حکم قانون و یا شرطی که طرفین در ضمن قرارداد مقرر نموده باشند النهایه اگر متعهد از ایفای تعهد خودداری کند، متعهد له می تواند به مقامات صالحه قانونی متوسل شده، متعهد را مجبور به اجرای تعهد خویش و یا جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهد نماید.  ۱

اما پس از این توضیحات و اینکه قولنامه یک عمل حقوقی است که تحت هیچ یک از عناوین عقود معین قرار نمی گیرد و از آنجا که مورد معامله مطابق ماده ۲۱۴ قانون مدنی عملی می باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می کنند و نظر به اینکه، عمل  اعم از حقوقی و مادی است علیهذا قولنامه از لحاظ حقوقی معتبر بوده و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی لازم الاتباع است و اصل لزوم بر آن جاری است و البته در قانون و آیات و احادیث، لزوم وفا بر عهد و پیمان، اختصاص به عقود معین نداشته و هر نوع معامله و قراردادی را که دارای آثار حقوقی است شامل می گردد و طرفین عقد الزامی ندارند که اراده خود را در قالب یکی از عقود معین متجلی سازند و

حتی با نگاهی به نوشته های فقهای معاصر، می توان دریافت که گرایش آنان به الزام اور بودن قراردادهایی است که در قالب عقود معین انجام نگرفته است.

با این حال بعضی از حقوقدانان معتقدند که استناد به ماده ۱۰قانون مدنی نیز برای اثبات صحت و الزام آور بودن قولنامه کافی نیست. زیرا ماده ۱۰ صرفنظر از شان نزول آن ناظر بر قراردادها می باشد و قولنامه چیزی

منبع پیشین ، ص ۲۲۰٫
جز وعده بیع نیست و نمی توان آن را قرارداد تلقی کرد.۱

البته اگرچه این نظر با انتقاد حقوقدانان مواجه شده است ولی به علت اینکه دارای ریشه های فقهی و منطبق با نظریه شورایعالی قضایی وقت بوده در عمل محاکم به جای استناد به مواد قانون مدنی و استدلال محکم دررد این نظریه با اماراتی نظیر به تصرف دادن مبیع، از قولنامه استنباط تعهد به تنظیم سند رسمی داشته و بیع را محقق دانسته و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می نمایند که درحقیقت به مسیری میروند که اگرچه اختلافات ظاهری را حل می کند ولی در نهایت منجر به نادیده گرفتن قوانین ثبت و سستی و بی اعتباری اسناد رسمی میشوند در حالی که تفاوتی بین قولنامه و قرارداد وجود ندارد و قرارداد خصوصی نسبت به طرفین ( از جمله تعهد به انتقال رسمی ) نیز نافذ می باشد و البته کم نیستند قضاتی که قولنامه را پذیرفته و برای صدور حکم مورد استناد قرار می دهند و لزومی نمی بینند که که برای صدور حکم از قولنامه تلقی بیع (مبایعه نامه ) نمایند.

در نتیجه چه از قولنامه حق عینی به وجود آید ( یعنی از قولنامه تلقی بیع داشته باشیم )، و چه حق دینی بوجود آید ( یعنی از قولنامه تلقی وعده بیع ) داشته باشیم، بر طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی این عقد در عین حال که بین طرفین از لزوم برخوردار است بلکه از نیروی الزام آور هم برخوردار است و طرفین ملزم به اجرای مفاد عقد هستند و این اثر عقد البته علاوه بر متعاملین شامل قائم مقام آنان نیز می شود .

کاشانی ، سید محمود ، نظریه تقلب نسبت به قانون ( حیل ) ، چاپ دانشگاه ملی سابق ( شهید بهشتی ) ، سال ۱۳۵۲ ، ص ۱۹۲٫
ب : اثر قولنامه نسبت به اشخاص ثالث

همانطوریکه بیان گردید بنابر ماده ۲۱۹ قانون مدنی « عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد ، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است ؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله ویا به علت قانونی فسخ گردد. » و نیز به موجب ماده ۲۳۱ قانون مدنی « معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است مگر در مورد ماده ۱۹۶٫ » یعنی مطابق مواد فوق اثر عقد، نسبی و محدود به کسانی است که در تراضی دخالت داشته و اصولا نسبت به اشخاص ثالث هیچ حق یا دینی ایجاد نمی کند. به عبارت بهتر این قاعده که یکی از نتایج اصل حاکمیت اراده می باشد قرارداد را فقط درباره طرفین موثر دانسته و نسبت به اشخاص ثالث فاقد اثر می داند. علیرغم این امر و با وجود اینکه قرارداد برای تنظیم رابطه خصوصی بین دو شخص بسته می شود، پدیده ای است اجتماعی که بازتاب و اثر آن به دیگران می رسد و بیگانگان نیز نمی توانند وجود قرارداد را انکار کنند و این وجود در برابر آنان بی اثر نیست ؛ « موقیت حقوقی » ویژه ای است که نتایج آن کم و بیش دامنگیر همگان می شود البته فرد گرایان به این آثار گسترده توجه نداشتند و چون می دیدند که اثر مستقیم عقد تنها به دو طرف عقد می رسد، از آن نتیجه می گرفتند که درباره « شخص ثالث » اثر ندارد و برخی نیز اصل نسبی بودن را به کلی انکار کرده و آن را ادعایی پوچ دانستند ولی عده بیشتری بر این عقیده شدند که آثار غیر مستقیم عقد درباره اشخاص ثالث را به عنوان دیگری بیان کنند و آن را به عنوان استثنایی بر اصل نشمارند بنابراین قابل استناد بودن عنوانی است که برای بیان آثار عقد در حقوق و تکالیف دیگران انتخاب شده و از این طریق دو طرف عقد می توانند در برابر دیگران به وجود پیمان و آثار آن میان خود، به عنوان یک پدیده استناد کنند بدون اینکه بخواهند آنان را در رابطه خصوصی دخالت دهند اشخاص ثالث نیز، به همین عنوان به آثار عقد میان اطراف آن استناد می کنند و سودی را که از آن می برند ناخواسته و بیرون از قلمرو انشاء عقد است و به عقیده این گروه این اصطلاح، کمترین بازتاب اثر عقد را در رابطه با دیگران بیان می کند و وسیله ای برای سازگار کردن واقعیت با مفاد ماده ۲۳۱ قانون مدنی است. برای مثال در موردی که مالی فروخته می شود  مالکیت خریدار تنها مفهومی نسبی و محدود به ارتباط با فروشنده نیست و هنگامی معنی پیدا می کند که در برابر همه قابل احترام و استناد باشد. همچنین، نفوذ کامل وکالت به این معنی است که هر کس با وکیل رو به رو شود او را نماینده موکل بشناسد و به همین منظور نیز نیابت داده می شود. پس، معیار جداکردن اثر نسبی عقد و قابلیت استناد به آن، تمیز طبیعت اثر عقد است : بدین صورت که تعهد الزام آور عقد، نسبی و محدود به دو طرف عقد است و آثار دیگر عقد، همگانی است. ۱

پس از این مقدمه پر واضح است که این امر درباره قولنامه نیز تسری دارد یعنی قولنامه نیز نسبت به اشخاص ثالث معتبر و قابل استناد است و این اثر را دارد که معامله کننده می تواند به وجود قولنامه و آثار حقوقی آن در مقابل اشخاصی که طرف قرارداد نیستند، استناد کنند اما نکته بسیار مهم در این رابطه اینست که قلمرو این قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث تا چه حد است یعنی به عنوان مثال اگر فرض کنیم قولنامه ای در رابطه با فروش آپارتمانی بین دو نفر تنظیم و امضا می شود و برای متعاملین تعهداتی به وجود می آید و فروشنده تعهد کند ظرف مدت معینی با حضور در دفتر اسناد رسمی، نسبت به انتقال آن اقدام کند حال اگر فروشنده قبل از انتقال فوق، مورد معامله را به دیگری بفروشد، وضعیت قولنامه قبلی چه می شود؟ در این خصوص دو عقیده وجود دارد :

الف ) عده ای معتقدند چون حاصل و نتیجه و اثر قولنامه  ایجاد یک حق دینی است و اثر این تعهد ( حق دینی ) محدود به رابطه بین دو شخص است ( بر خلاف حق عینی ) و التزام ناشی از آن نیز محدود به همین رابطه می شود و نیز چون مالکیت فروشنده بر مبیع همچنان باقی است و کسی که به سود او تعهد شده است حق عینی بر مال پیدا نمی کند و با تنظیم قولنامه مالکیت عین به متعهد له منتقل نمی شود  پس معامله دوم همچنان صحیح است وخریدار حق ابطال معامله ثانوی را ندارد و هر چند که فروشنده پیمان شکنی کرده باشد فقط باید خسارت بپردازد و فروشنده مال خودش را فروخته است  نتیجتا اینکه این معامله در برابر ثالث قابل استناد نیست.

کاتوزیان، ناصر، دوره حقوق مدنی قواعد عمومی قراردادها ، جلد سوم ، چاپ هشتم ، تهران ، شرکت سهامی انتشار، ۱۳۹۲، ص۲۷۳٫
در رد این عقیده می توان گفت که عقود عهدی نیز در برابر اشخاص ثالث قابلیت استناد دارد ( و نباید قابلیت استناد را محدود به عقود تملیکی دانست ) بدین توضیح که، همانطور که گفته شد اثر الزام آور عقد یا تعهد ناشی از آن نسبی شمرده می شود ؛ و قابلیت استناد عقد ویژه آثار دیگر عقد است و این جدایی به دلیل متفاوت بودن اثر عقد و قابل استناد بودن آن در برابر اشخاص ثالث است چون بدیهی است که تعهد ناشی از عقد دامنگیر هیچ ثالثی نمی شود اما علتی که موجب گردیده این تلقی و تصور به وجود آید که در عقود عهدی قابلیت استناد وجود ندارد اینست که معمولا از استناد به این اثر در رابطه با دیگران  حاصلی به دست نمی آید. با وجود این در پاره ای موارد از این استناد فایده به وجود می آید، به عنوان مثال : در موردی که شخص ثالث در تجاوز به قرارداد شریک یکی از دو طرف می شود، در برابر طرف دیگر قرار داد مسئولیت پیدا می کند : فرض کنیم کارگر فنی یا هنر پیشه ای در برابر کارفرمای خود تعهد کرده باشد که نزد دیگری کار نکند و خدمت خود را به انحصار در اختیار کارفرما قرار دهد و در این حین مدیر کارگاه یا تماشا خانه دیگری به عمد و با پیشنهاد دستمزد بیشتر و شرایط بهتر کارگر یا هنر پیشه متعهد را می فریبد و به موسسه خود می برد که این اقدام نوعی تقصیر و اقدامی نامتعارف است، زیرا اغوا کننده نیز باید به تعهد  میان زیاندیده و کارگر احترام گذارد و قرار داد در برابر او قابل استناد است. ۱

بنابه مراتب فوق به نظر می رسد که این امر در مورد قولنامه نیز صادق باشد یعنی اگر مالکی به موجب قولنامه تعهد کرده باشد ملک خود را بفروشد و دیگری با علم به وجود این تعهد ملک را از او خریداری کند و بدین وسیله موضوع تعهد را از بین ببرد، قولنامه در برابر این خریدار جدید قابل استناد است و شرکت در این نقض عهد تقصیر است پس می توان براین مبنا ابطال معامله را در خواست نمود و حداقل و دست کم اگر نتوان ابطال را خواست وی مسئول و مکلف به جبران خسارت خواهد بود خواهد بود.

منبع پیشین ، ص ۲۷۹٫
ب ) اما عده ای معتقدند که چون درباره استناد به اثر تملیکی عقد و ایجاد حق عینی هیچ تردیدی وجود ندارد و یکی از اوصاف بارز حق عینی، قابل استناد بودن آن در برابر همگان است لذا اگر از مفهوم و مودای قولنامه تنظیمی بین طرفین تلقی وقوع عقد بیع شود ( نه تعهد به بیع یعنی قولنامه به مفهوم اخص ) این قرارداد در برابر ثالث بدون شک قابلیت استناد خواهد داشت و خریدار به عنوان مالک مبیع می تواند به علت اینکه فروشنده هنگام معامله دوم مالکیتی در مورد معامله نداشته ابطال آن را از دادگاه تقاضا نماید به عبارت دیگر در این گونه موارد مالکیت خریدار تنها مفهومی نسبی و محدود به ارتباط بین او با فروشنده نیست و در برابر همگان محترم و قابل استناد است. ۱

فصل سوم : تفسیر و توصیف قولنامه

همانطوری که می دانیم اثر اصلی قرارداد بین دو طرف در پایبند شدن آن به مفاد عقد خلاصه می شود. منتها این اثر اصلی منوط بر این مقدمه است که مفاد عقد معین شود و نیز می دانیم که عقد تابع قصد مشترک طرفین است و البته این قصد پنهانی را باید از راه مظاهر خارجی آن باز شناخت. از طرفی الفاظی که اشخاص در پیمانهای خود به کار می برند همیشه صریح در مقصود نیست و بنابراین برای استنباط اراده واقعی آنان بایستی قرارداد تفسیر شود لذا همانطور که ملاحظه می شود علیرغم این همه اهمیتی که بحث تفسیر دارد توجه خاصی به آن نشده است لذا در این فصل طی دو گفتاربه بحث تفسیر و توصیف پرداخته خواهد شد.