این گروه از حقوقدانان که قولنامه ( تعهد انجام بیع ) را لازم الوفا می دانند چنین استدلال می کنند که :  اولا : نه تنها نص صریحی حاکی از منع قرارداد خارج از چارچوب عقود معین باشد وجود ندارد بلکه با توجه به حدیث نبوی « المومنون عند الشروطهم » تمام قراردادهایی که مخالف موازین شرعی و قانونی نباشد مانند عقد بیمه نافذ و لازم الوفا هستند.

ثانیا : در صورت تردید در حلیت یا حرمت یک امر، اصل اباحه که یک اصل عقلی می باشد حاکم است (ماده ۲۲۳ قانون مدنی).

ثالثا : در حقوق مدنی اصل رضایی بودن عقود است نه تشریفاتی بودن انها.

کاتوزیان ، ناصر ،« مقاله ماهیت و اثار قولنامه» ، مجله کانون وکلای دادگستری مرکز ، شماره مسلسل ۱۵۱- ۱۵۲٫
رابعا : قاعده « العقود تابعه للقصود » جلوه ای از قبول و اعتبار استقلال اراده در قراردادها است و اصل صحت

که مطابق آن هر معامله باید صحیح تلقی شود مگر اینکه خلاف ان ثابت شود.

خامسا : « ماده ۱۰ قانون مدنی که با وجود تجدید نظر و اصلاح بعضی از مواد قانون مدنی به قوت خود باقی است این قبیل قولنامه ها را که مورد قبول طرفین بوده و مخالف صریح قانون نباشد، تنفیذ و بین متعاقدین و قائم مقام آنان معتبر و لازم می شمارد. » ۱

حقوقدانانی که معتقدند قولنامه درحقیقت همان وعده بیع است خود به دو گروه تقسیم می شوند :                                       گروهی عقیده دارند کلیه اسناد عادی هر چند که به عنوان مبایعه نامه تنظیم شوند قولنامه محسوب می شوند به عبارت بهتر کلیه اسناد عادی که در ارتباط با معاملات راجع به املاک ثبت شده منعقد شود چه بصورت قرارداد تعهد بیع و تنظیم سند رسمی در آینده و چه به صورت مبایعه نامه و با درج عنوان بیع و الفاظ خرید و فروش و فروختم و خریدم و امثال آن، قولنامه و قرارداد موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی بوده و تعهد به بیع در آینده تلقی می شود و طرفین در حدود تعهدات قراردادی ماخوذ به تعهدات خود هستند. ولی قرارداد آنها بیع یا صلح و امثال آن تلقی نمی شود زیرا مطابق مقررات امری ماده ۴۶ قانون ثبت، انتقال مالکیت که اثر قانونی بیع و سایر عقود ناقله است فقط با تنظیم سند رسمی محقق می شود و توافق اراده طرفین تا آنجایی معتبر است که خلاف مقررات امری قانون ثبت اسناد و املاک نباشد. بنابراین کلیه قرارداد های راجع به بیع و فروش اموال غیر منقول ثبت شده صرفا قراردادی در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی بوده و تعهد به بیع در آینده است رویه قضایی پیش از انقلاب هم موید همین معنی قولنامه بوده و بر همین اساس قراردادهای تنظیمی فیمابین طرفین به صورت اسنادی عادی را به عنوان سند تعهد به بیع می پذیرفتند و متعهد را ملزم به تنظیم سند رسمی می نمودند در حالی که اگر این قبیل اسناد به عنوان سند بیع شناخته شده پذیرش آن با منع ماده ۴۸ قانون ثبت روبرو می شد و محکمه نمی توانست آن را به عنوان

شفیعیان ، سید مهدی ، راهنمای معاملات و طرح دعاوی غیر منقول ، چاپ اول ، تهران ، نشر حقوقدان ، سال ۱۳۷۵، ص ۱۴۰٫
سند بیع پذیرفته و به نفع مدعی اصدار رای کند که البته آرای زیادی در این خصوص اصدار یافته است. ۱

نکته قوت این دیدگاه این است که هماهنگ و موازی با مقررات قانون ثبت بوده و تعهدات طرفین را حتی اگر در قالب مبایعه نامه تنظیم شود با استناد به ماده ۴۸ قانون ثبت و با استدلال به اینکه بیع املاک فقط با تنظیم سند رسمی انجام می شود باطل نمی داند این نظر راه را برای تفاسیری که به جای راهگشایی مانع ایجاد می کند می بندد و نظم و امنیت را در معاملات فراهم کرده و منافع جمع را بر منافع عده ای خاص ترجیح می دهد.

در مقابل این عقیده گروه دیگری معتقدند قولنامه تعهد به انشای بیع در آینده است به عبارت بهتر قولنامه در عرف چیزی غیر از تعهد به انشای بیع در آینده نیست و چون در معاملات املاک تهیه مقدمات انتقال رسمی مستلزم وقت و فرصت بیشتری است یا در مواردی که طرفین آمادگی فعلی بر انشای عقد بیع ندارند، لذا قرارداد فیمابین خود را در قالب تعهد به تشکیل عقد بیع در آینده منعقد می کنند که با مفهوم بیع نامه متفاوت است زیرا در بیع نامه، طرفین صراحتا عقد بیع را در زمان تنظیم قرارداد انشا می کنند ولی تنظیم سند رسمی به عنوان تشریفات صوری قرارداد را به تاریخ موخر بر قرارداد موکول می کنند اما هنگامی که قرارداد تنظیمی تعهد به بیع باشد چون بیع نیست بنابراین مشمول بیع مذکور در ماده ۴۸ قانون ثبت نبوده و در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی بین طرفین الزام آور است و البته در چارچوب همین قرارداد متعهد له می تواند الزام متعهد را به انجام تعهد انتقال ملک به نام خود از دادگاه درخواست کند. ۲

اما صرفنظر از اینکه نگارنده معتقد به نظر اول است ( هرچند امروزه رویه حاکم در دادگاهها گرایش به نظر دوم دارد ) ، باید گفت : قولنامه هر چه باشد ( بیع باشد یا تعهد به بیع ) طرفین ملزم به اجرای مفاد ان هستند و قایل شدن به لازم الوفا بودن قولنامه « حداقل به عنوان تعهد به بیع » باعث ثبات معاملات شده و طرفین را ملزم به انجام تعهد خویش می نماید و قولنامه چه بیع باشد یا تعهد به بیع ، چنانچه شرایط صحت

کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، چاپ دوم ، تهران ، نشر میزان ، تابستان ۱۳۸۱ ، ص ۹۹ .
منبع پیشین ، ص ۱۰۲٫
معاملات را داشته باشد صحیح است و اگر مانعی برای انجام آن نباشد معمولا دادگاهها حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی و اعتبار دادن به قولنامه را حداقل به عنوان تعهد بر بیع صادر می نماید و این اولین اثر قولنامه است و تلاش مراجع قضایی ضمن درک قصد طرفین باید بر آن باشد که افراد جامعه به وفای به عهد و رعایت اصول اخلاقی بر انجام تعهد خود پای بند باشند و اجازه ندهند که با ترقی قیمتها، فروشنده با تمسک به عبارت قولنامه از انتقال مال غیر منقول خودداری نماید و احیانا خریدار به لحاظ تنزل قیمت املاک از پرداخت بقیه ثمن معامله امتناع نماید. ۱

در این راستا اشاره به نظریه مشورتی ۵۳۳۷/۷ – ۱۰ / ۱۱ / ۶۲  در خور توجه است : سوال _  آیا ملکی که با قولنامه عادی فروخته شده است خریدار قانونا مالک آن هست یا نه ؟

خریدار ملک با قولنامه، اعم از اینکه ملک از اراضی موات و بایر شهری یا غیر آن باشد، قانونا مالک نیست مگر در موارد خاص و با رعایت ترتیبات خاصی که در بعضی از مقررات پیش بینی گردیده و بعدا به آن اشاره خواهد شد زیرا اولا : به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک که به اعتبار قانونی خود باقی است همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ثانیا : مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک که اعتبار قانونی دارد، ثبت معاملات را جز در موارد استثنایی اجباری دانسته و ماده ۴۸ قانون مذکور نیز بیان داشته است که سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. ثالثا : در مورد اراضی موات شهری به موجب ماده ۳ و تبصره آن، از لایحه قانونی راجع به جلوگیری از تصرف و تملک اراضی متعلق به دولت موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، و احداث هر گونه بنا در آن … مصوب ۶ / ۲ / ۱۳۵۹ شورای انقلاب کلیه نقل و انتقالات اراضی و املاک موضوع این قانون به موجب اسناد عادی مانند قولنامه و مشابه آن فاقد اعتبار قانونی است و اسناد عادی و قولنامه های نقل و انتقال راجع به اراضی موات که بعدا از قانون لغو مالکیت

امرایی ، یونس ، محدودیت های اثر و اعتبار اسناد رسمی ، چاپ اول ، تهران ، انتشارات جاودانه ، سال ۸۹ ، ص ۶۹ .
اراضی شهری و به تاریخ قبل از قانون مذکور تنظیم شده نیز از درجه اعتبار ساقط است. ضمنا به موجب بخشنامه شماره ۶۰۵۹/ ۱ – ۶ /۲/ ۶۲ شورای عالی قضایی ، اعلام شده است آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. النهایه حدود بخشنامه مذکور و اعتبار قانونی آن قابل بحث است اما موارد خاصی که راجع به اعتبار قولنامه ها قبلا اشاره شده، که جمله موارد، در مورد اراضی شهری موردی است که در تبصره ماده ۶ قانون اراضی و آیین نامه آن و قبل از آنها در تصویب نامه الحاق ۳ تبصره به ماده ۱۰ آیین نامه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری راجع به رسیدگی به صحت اسناد عادی و قولنامه و صحت معامله مربوط پیش بینی شده است.  ۱