در بررسی مفهوم قولنامه دانستیم که قولنامه عبارت است از یک قرارداد مقدماتی یا یک پیش قرارداد که مقدمه ای برای انعقاد قرارداد نهایی است. بنابراین مقصود از این قرارداد ایجاد الزام و التزام به انعقاد عقد اصلی می باشد و ماحصل آن تعهدی است که منجر به عقد نهایی می شود. در اثر این قرارداد حق عینی ایجاد نمی شود ؛ بلکه متعاملین به موجب آن ملتزم می شوند که در آینده قرارداد اصلی را منعقد کنند که به این قرارداد قولنامه به معنی اخص می گویند.
در حال حاضر اکثریت قریب به اتفاق محاکم قولنامه را در صورتی که موجب پیدایش تعهد باشد از نظر ماهیت حقوقی یک قرارداد تلقی نموده که به صورت وعده متقابل می باشد و آن را با ماده ۱۰ قانون مدنی قابل تطبیق دانسته اند و عرف جامعه نیز این امر را پذیرفته است.

البته این نکته را نباید فراموش کرد که عرف مسلم در دادوستد های بین مردم حکم می کند که اگر خریدار و فروشنده به دلیل الزام قانونی یا خواسته خودشان اشاره به لزوم تنظیم سند رسمی معامله کرده باشند ، این امر ظهور بر این امر دارد که قصد آنان تعهد به انتقال بوده ، نه وقوع بیع .

ابهری حمید ، سرخی  علی ، نقش اسناد عادی در معاملات املاک ، چاپ اول ، تهران ، ناشر فکر سازان ، ۱۳۸۷ ، ص ۸۸ .
از مجموع بحث فوق این نتیجه بدست می آید که از نظر ماهیت حقوقی، قولنامه های رایج، تعهد به بیع تلقی می شوند و با ماده ۱۰ قانون مدنی قابل تطبیق می باشند به عبارت بهتر و دقیق تر قولنامه یک عمل حقوقی است که تحت هیچ یک از عناوین عقود معین قرار نمی گیرد و از آنجا که مورد معامله مطابق ماده ۲۱۴ قانون مدنی عملی می باشد که هر یک از طرفین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می کنند و نظر به اینکه عمل، اعم از مادی و یا حقوقی است علیهذا قولنامه از لحاظ حقوقی معتبر بوده و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی لازم الاتباع است و اصل لزوم بر آن جاری است. ۱

فصل دوم : اعتبار و آثار حقوقی قولنامه

فصل حاضر مشتمل بر دو گفتار می باشد. در گفتار اول اعتبار قولنامه در هر یک از صور آن که وعده بیع یا بیع یا شرط ابتدایی باشد مورد بررسی قرار می گیرد. البته در همین جا لازم به ذکر است که بررسی مذکور بدون تفسیر مواد قانون ثبت و البته با یک نگاه اجمالی به آن قانون صورت می گیرد ؛ در گفتار دوم به آثار قولنامه به مفهوم اخص در رابطه با طرفین عقد و اشخاص ثالث مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

گفتار اول : اعتبار قولنامه

در فصل پیش دانستیم که عقاید حقوقدانان در رابطه با ماهیت حقوقی قولنامه بطور مشخص ثابت نیست و البته مهمترین نظرات درباره ماهیت حقوقی قولنامه بیان گردید حال در این مبحث می خواهیم بدانیم که از نظر حقوقدانان و رویه قضایی، اعتبار قولنامه و الزام آور بودن و یا نبودن آن در هر یک از صور آن به چه نحو می باشد.

امینی ، سید مهدی ،« اصل ازادی قراردادها در فقه و قانون مدنی ایران» ، مجموعه حقوقی عدالت اراء ، شماره مسلسل ۹-۱۰ ، سال ۸۷ ، ص ۲۰۷٫

الف : اعتبار قولنامه تنظیمی به صورت شرط ابتدایی

همانطور که درباره ماهیت حقوقی قولنامه در نظریه شرط ابتدایی بودن بیان کردیم قولنامه اعم از اینکه بصورت تعهد یکطرفی باشد یا بصورت تعهد دوطرفی که درآن یک طرف متعهد به فروش ملک و دیگری متعهد به خرید ان می شود، صرفا یک شرط ابتدایی است که این تعریف در مقابل شرط ضمن عقد قرار دارد و نیز بیان کردیم که وفق نظر مشهور فقهای امامیه شرط ابتدایی لازم الوفا نیست و هر گاه کسی بخواهد تعهدی نماید، باید آنرا به صورت یکی از عقود معین یا به صورت شرط ضمن عقد قرار دهد که در همین راستا به بخشنامه شماره ۶۰۵۹/۱ مورخ ۶/۲/۱۳۶۲ اشاره نمودیم که با تاسی از نظر مشهور فقهای امامیه، و بدون توجه به مقررات قانون مدنی ( ماده ۱۰) و واقعیات جامعه این قبیل قولنامه ها را فاقد اعتبار شرعی و قانونی دانسته و دادگاهها را از الزام طرفین به مفاد آن نهی نموده است.  اما امروزه دیگر این نظر به طور مطلق طرفداری ندارد و گفته شده است که اگر منظور از شرط ابتدایی تعهدات یکطرفه باشد با توجه به سکوت قانون مدنی در مورد الزام آور بودن تعهدات یکطرفه در اینصورت شرط ابتدایی باطل بوده و الزام آور نمی باشد اما اگر منظور از شرط ابتدایی تعهدات دو طرفه باشد در اینصورت مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی شده و معتبر و لازم الوفا می باشد. چرا که توافقات طرفین خارج از چهارچوب عقود معین نیز معتبر و لازم الوفا شناخته شده و تعهداتی که به طور مستقل ایجاد التزام می کنند نیازی ندارند که برای الزام آور شدن لزوما ضمن عقد خارج لازم درج شوند و الزام خود را از عقد عاریه بگیرند. آنچه که در شرع به عنوان شروط ابتدایی باطل شناخته شده، تعهدات فرعی هستند که قائم به تعهدات اصلی می باشند و بدون توجه به تعهدات اصلی موضوعیت ندارند ولی عمومات ادله فقهی نظیر « المومنون عند الشروطهم » و « اوفوا بالعقود » و امثال آنها همگی دلالت بر این دارند که توافقات طرفین ولو اینکه خارج از چارچوب عقود معین شناخته شده در شرع باشند بین طرفین الزام آور است و طبق نظر متاخرین از فقها نظیر امام خمینی توافقات خارج از چارچوب عقود معین را الزام آور شناخته اند و نظر قدمایی از فقها که فقط تعهدات مذکور در عقود معین معتبر و الزام آور شناخته شده است امروزه متروک است. در واقع شارع مقدس الزام آور شناختن تعهدات طرفین را منحصر در قالب های خاصی تحت عنوان عقود معین ننموده است بلکه احکام اسلام در این باب از جمله احکام امضایی هستند که عقود معینی که درآن زمان وجود داشته امضا و تایید نموده است و این به معنای آن نیست که توافقات و تعهدات طرفین در زمانهای بعد که به مقتضای زمان حادث می شود معتبر نباشد و الزاما باید در یکی از قالب های عقود معین باشد. بنابراین اصل در عقود و قراردادها حاکمیت اراده است و قرار دادهای منعقده بین طرفین تا جایی که مخالف شرع و قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد نافذ و معتبر است. ۱

بنابراین به طور خلاصه می توان گفت : برخلاف نظر مشهور فقها و بخشنامه شورای عالی قضایی وقت، در حقوق موضوعه، قولنامه به مفهوم شرط ابتدایی نیز مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی بوده و در حدود مفاد و مودای خود بین طرفین لازم الوفا و لازم الاجراست چرا که این دو مفهوم بر یکدیگر قابل تطبیق می باشد.

در دادنامه شماره ۴۰۹ مورخ ۸/۱۲/۶۶ دادگاه حقوقی یک قزوین بر همین اساس ( یعنی لازم الوفا نبودن قولنامه تنظیمی به صورت شرط ابتدایی ) چنین استدلال شده است که : در خصوص دعوی خواهان به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد ترافع به استناد سند عادی، نظر به اینکه معامله غیر منقول با قولنامه عادی صورت گرفته بدون اینکه طرفین ضمن عقد خارج لازم و به وجه ملزمی به رعایت مفاد قولنامه ملزم شده باشند تقاضای خواهان فاقد وجاهت قانونی تشخیص و مردود اعلام شده است.

البته در رای شماره ۵۹۶/۷۱ شعبه ۳۵، دیوانعالی کشور دادنامه فرجام خواسته را با استدلال ذیل نقض کرد: به تجویز ماده ۱۰ قانون مدنی، قرار دادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است و با التفات به اینکه بخشنامه شماره ۶۰۵۹ مورخ ۶/۲/۶۲ شورایعالی قضایی وقت به هر حال نمی تواند ناقض قانون معتبر و لازم الاجرا باشد. نظر به اینکه مفاد این سند مخالف صریح قانون است استدلال موجهی به عمل نیامده و بنابر این رد دعوی صرفا به این جهت که

کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، چاپ دوم ، تهران ، نشر میزان ، تابستان ۱۳۸۱ ، ص ۱۰۲٫
قولنامه چون ضمن عقد لازم تنظیم نشده وفق بخشنامه مزکور قابل پذیرش نیست موجه به نظر نمی رسد و با مفاد ماده ۱۰ قانون مدنی نیز منافات دارد علی هذا دادنامه مورد تقاضای تجدیدنظر مخدوش است و نقض می گردد. ۱

ب : اعتبار قولنامه تنظیمی به صورت مبایعه نامه

همانطوری که پیشتر اشاره شد قولنامه تنظیمی بین طرفین چنانچه متضمن عقد بیع نسبت به املاک باشد مبایعه نامه و معتبر تلقی می شود. به عبارت دقیق تر چنانچه در سند عادی ایجاب و قبول طرفین بر عقد بیع املاک واقع شده باشد مالکیت به مجرد تحقق ایجاب و قبول شرعی به حکم مواد ۳۳۸ و ۳۳۹ به خریدار منتقل می شود حتی اگر طرفین قرارداد خود را تحت عنوان قولنامه تنظیم کرده باشند و حق عینی برای خریدار با سند عادی بر ملک ایجاد می شود. ۲

طرفداران این نظر معتقدند که مطابق مقررات شرع اسلام و مواد ۳۳۸و ۳۳۹ قانون مدنی که قانون مادر در قلمرو حقوق خصوصی است عقد بیع به ایجاب و قبول محقق می شود و تراضی طرفین اساس تحقق عقد بیع است و وقتی طرفین در قراردادی عقد بیع را انشاء نمودند ماخوذ به آثار بیع خود هستند و مقررات مواد ۲۲و ۴۶و ۴۸ قانون ثبت ارتباطی به موضوع ندارد.

همانطوری که بیان گردید نمود و تبلور این عقیده در نظریه قضات وقت دادگاههای حقوقی دو بتاریخ ۱۷/۷/۱۳۶۵ است و ثمره بحث در این نظریه در این است که اگر از مفاد و مندرجات قولنامه  بر آید که سند تنظیمی وعده بیع است چون برای خریدار صرفا یک حق دینی به وجود می آید و مالکیت فروشنده بر مبیع همچنان برقرار است، لذا تنها ضمانت اجرای تخلف و عدم انجام تعهد توسط یکی از طرفین، مطالبه وجه التزام مرقوم در قولنامه است و لاغیر اما به عقیده این گروه اگر از مفاد و مندرجات عمل حقوقی تنظیمی بین طرفین ( صرفنظر از اینکه نام قولنامه یا بیعنامه بر آن نهاده باشند ) برآید که منظور طرفین بیع است این

بازگیر ، ید الله ، علل نقض اراء حقوقی در دیوانعالی کشور ، چاپ اول ، انتشارات ققنوس ، سال ۱۳۷۸ ، صص ۶۹ و ۷۰ .
کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، چاپ دوم ، نشر میزان ، تابستان ۱۳۸۱ ، ص ۱۰۵٫
سند مبایعه نامه و مملک و نافذ است و برای خریدار یک حق عینی به وجود خواهد آمد که ثمره این نتیجه گیری اینست که دارنده سند یاد شده آنرا به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه می کند و از محکمه الزام خوانده به حضور در دفتر خانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد ۴۷و ۴۸ قانون ثبت را خواستار شود و دادگاه هم می تواند رای به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد.  البته با کمی توجه مشاهده می شود که این نظر با مقررات مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در تقابل است.

اما امروزه این نظر آنچنان در رویه قضایی و محاکم عمومیت یافته که انکار ان چه بسا مخالفت با شرع تلقی شود و به یک امر رایج در محاکم تبدیل شده که در ذیل به چند نمونه از این آرا اشاره می نمایم :

در دادنامه ۱۸/۲۳۴/۷۳ مورخ ۲۶/۶/۷۳ شعبه ۱۸ دیوانعالی کشور امده است ،« تجدید نظر خواهی مالا وارد است زیرا : الف – برخلاف استنباط دادگاه آنچه از مجموع مندرجات قرارداد عادی مورخ ۲۸/۴/۶۱ تنظیمی فی مابین طرفین دعوا تحت عنوان (قولنامه رسمی) به ویژه مطالب منعکس در مقابل بند های ۷ و ۸ و ۹ ۱۰ قرارداد مذکور استنباط می شود این است که قرارداد مزبور مبایعه نامه محسوب می شود و نه قولنامه یا تعهدنامه و به موجب آن عقد بیع تحقق یافته و آنچه در ذیل مبایعه نامه مزبور به صورت چاپی راجع به کیفیت تنظیم سند، استرداد بیعانه، و پرداخت دو میلیون ریال به عنوان خسارت به خریدار در صورت عدم حضور فروشندگان در دفتر خانه قید شده با توجه به مطالب منعکس در مقابل بند های ۷ الی ۱۰ قرارداد قابلیت ترتیب اثر ندارد.  ب – بر فرض که مندرجات ذیل قرارداد راجع به استرداد بیعانه و پرداخت خسارت به خریدار در صورت عدم حضور فروشندگان در دفتر خانه باشد قابلیت ترتیب اثر داشت، استناد آن توسط دادگاه زمانی می توانست موجه باشد که مورد درخواست و استناد فروشندگان ( خواندگان بدوی ) قرار می گرفت درحالیکه از ناحیه آنها دفاعی از دعوی مطروحه به عمل نیامده و به مندرجات نوشته های چاپی ذیل قرارداد تمسک نشده است. بنا به مراتب فوق دادنامه تجدید نظر خواسته مستندا به ماده ۳ و بند د ماده ۶ و بند ج ماده ۷ و بندهای ۲ و ۴ ماده ۱۰ قانون تجدید نظر آراء دادگاهها مصوب مرداد ماه ۷۲ نقض و رسیدگی مجدد متضمن استعلام وضعیت ثبتی پلاک مورد دعوی و احراز خروج آن از رهن به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع می شود.» ۱

در پرونده دیگری خواهان دادخواستی علیه خوانده به خواسته الزام خوانده به انتقال رسمی تمامی ششدانگ از عرصه و اعیان پلاک ثبتی ۴۸۴۲/۱۳۶ بخش ۵ اصفهان موضوع سند عادی ۲۹/۴/۶۳ تقدیم دادگاه نموده و مختصر دادخواست این است که خوانده ملک مورد خواسته را با جمیع توابع و ملحقات و متعلقات شرعا و عرفا به مبلغ ۱۵ میلیون ریال فروخته اند و سه میلیون ریال نقدا گرفته اند و طبق شرایط عقد بیع ملزم و متعهد شده اند ظرف سه ماه از تاریخ امضا در دفاتر اسناد رسمی حاضر و مورد معامله را رسما به نام خریدار ثبت نمایند که حاضر به انجام تعهد خود نشده اند. شعبه ۲۵ دادگاه حقوقی اصفهان به موجب دادنامه ۷۲- ۲۸/۸/۶۳ با این استدلال : « …. قولنامه مورخ ۲۹/۴/۶۲ افاده بیع نمی نماید و به صرف اینکه کلمات خریدار و فروشنده در آن قید شده، اطلاق مبایعه نامه بر آن صحیح به نظر نمی رسد. زیرا در قولنامه مزکور چندین نوبت عبارت انتقال قطعی و نه انتقال رسمی قید شده که مبین آن است که طرفین تحقق بیع را موکول به انتقال رسمی دانسته و موکول نمودن آن به سه ماه پس از تنظیم قولنامه مبین این امر است و از کلمه بیعانه هم استنباط می شود که بیع تحقق نیافته و قید اینکه هر کدام از طرفین در مدت مقرر از انجام معامله خودداری نموده باشد ۲۰۰ هزار تومان به عنوان وجه تخلف به دیگری بپردازد که صراحت بر عدم عدم وقوع معامله در تاریخ تنظیم قولنامه دارد …… و با قید وجه التزام خوانده مخیر به اجرای مفاد قرارداد یا عدم آن می باشد، لذا رای به رد دعوی داده است –  با طرح موضوع در دیوانعالی کشور، شعبه اول این دیوان چنین نظر می دهد : « سند عادی مستند دعوی کاشف از وقوع بیع است و پرداخت قسمتی از ثمن و موجل بودن آن و شرط وجه التزام …. به معنی ظهور انتخاب احدالامرین و یا تمهید مقدمه و وقوع بیع در آینده یا عدم وقوع معامله نبوده، رای را فسخ می کند و پرونده به شعبه دیگر ارجاع می گردد. »  شعبه دیگر اصفهان نظر