وظایف و تکالیف هیئتهای رسیدگی به اختلاف
حل اختلاف به شرح اختیارات مندرج در بند (( ب )) از ماده ۵ آئین نامه های مزبور تکلیف این گروه است.

مبحث اول.اختیارات هیئتها
عبارات (( … و سایر موارد …)) در مقرره اخیر الذکر بر عدم محدودیت گروه موصوف در حل هر گونه اختلاف در مرحله تقاضای ثبت دلالت دارد. مصادیق ذکر شده در آن حصری نیست.

در برخی از روش های ثبتی گروه هایی به عنوان کارشناس و یا هیئت حل اختلاف و مانند آن وجود دارند که شرح وظایف آنها نیز مطابق مقررات معلوم است. مقایسه جایگاه و شرح وظایف آن گروه ها جایگاه این گروه را روشن می سازد فلذا ذیلا و به تفکیک مورد بررسی قرار می گیرد:

گفتار اول.کارشناسان و خبرگان مسئول
در روش های ثبتی خاص موضوع مواد اصلاحی قانون ثبت و نیز مواد ۷۱، ۱۴۰، ۱۳۳ قوانین برنامه های توسعه  دوم، سوم و چهارم، نسبت به تقاضاهای ثبتی واصله قبل از تصمیم گیری مسئول واحد ثبتی و یا هیئت حل اختلاف رسیدگی کننده مستقر در واحد ثبتی محل، گروه کارشناسی  سه نفره متشکل از دو کارشناس و یک نقشه بردار از اداره ثبت محل وقوع ملک، در مورد مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی و یک کارشناس و یک نقشه بردار به همراه یک نماینده و یک نقشه بردار از بنیاد مسکن محل در مورد مقررات برنامه های توسعه مذکور وظیفه بازدید محلی ترسیم نقشه و یا مطابقت نقشه با وضع موجود ملک مورد بازدید را به عهده دارند. این گروه نظرات خود را در قالب صورت جلسه احراز تصرف و یا صورت جلسه تفکیکی به هیئت مربوط و یا مسئول واحد ثبتی حسب مورد اعلام می نمایند. اگر مورد تقاضا در محل با تصرفات بلامنازع توام نباشد ( اختلافی باشد) موضوع از موارد اختلافی محسوب و ادامه ی عملیات ثبتی منوط به رفع اختلاف است در غیر این صورت از پذیرش تقاضا خودداری خواهد شد. محرز است که این گروه وظیفه حل اختلاف در موارد ارجاعی را ندارد؛ از طرفی دیگر نظریه آنها از جانب مراجع فوق الذکر مورد کنترل و ارزیابی قرار می گیرد. بنابراین نظریه این گروه از جنبه قطعیت برخوردار نیست. حتی در مورد مفاد بند ( ب) از ماده ۹ آئین نامه ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه مصوب ۰۷/۰۲/۱۳۸۴ هیئت وزیران[۲۳] که اختیار بیشتری به این گروه داده شده است نیز نظریه آنها از سوی مرجع عالی تر ( هیئت حل اختلاف) مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و تصمیم این گروه ملاک خواهد بود. به نظر می رسد تکلیف پیش بینی شده در بند (( الف )) از ماده ۵ آئین نامه های مذکور برای نماینده و نقشه بردار ثبت، همسان با وظایف گروه های کارشناسی موصوف است.[۲۴]

بنابراین نظر گروه کارشناسان قابل قیاس با گروه حل اختلاف مدرج در ماده ۵ نیست.

گفتار دوم.تبیین مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ ثبت
این هیئت از زمان تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی ۱۳۶۵ تا اصلاحی ۱۳۷۰ شامل ۲ عضو قضایی و مسئول واحد ثبت محل بود و از سال ۱۳۷۰ به یک عضو قضایی و ۲ عضو ثبتی از بوده که یکی از این دو عضو ثبتی به عنوان خبره ثبتی است. برخلاف نام این هیئت که به (( حل اختلاف )) موسوم است وظیفه این گروه حل اختلاف نیست. بنابه دلایل ذیل این

هیئت قابل مقایسه با گروه حل اختلاف موضوع ماده ۵ آئین نامه نیست :

اولا، اعضای هیئت حل اختلاف از جمیع جهات تعریف شده هستند، در حالی که هیئت مذکور در ماده ۵ آئین نامه از این حیث اطلاق دارد.

ثانیا هیئت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ صرفا در محدوده تقاضای ثبت و گزارش کارشناسان و محتویات پرونده اظهار نظر می نماید و تصمیم گیری آنها یا بر رد درخواست به دلیل عدم حراز تصرفات مالکانه و بلامانع دلالت دارد و یا ایراد نقص و طرح مجدد پرونده در هئیت حل اختلاف پس از رفع نقص و یا قبول و تایید انجام معامله و یا تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی ثبت دلالت دارد. در حالی که نتیجه کار هیئت موضوع ماده ۵ آئین نامه لزوما رفع اختلاف و باز نمودن راه برای ادامه عملیات ثبتی است.

ثالثا تصمیم هیئت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ بر رد یا قبول تقاضا قابلیت اعتراض دارد، در حالی که چنین حقی نسبت به تصمیم هیئت ماده ۵ آیین نامه وجود ندارد.

رابعا رای هیئت در پذیرش درخواست ثبت متقاضیان در مواردی که ملک سابقه ختم عملیات مقدماتی ثبت را نیز دارا باشد، انتشار آگهی طبق بند ۶ از ماده اصلاحی در دو نوبت و دادن فرصت اعتراض به مدت ۲ ماه از انتشار نوبت اول برای اشخاص ذی نفع است، ولی نسبت به رای هیئت موضوع ماده ۵ آئین نامه هیچ نوع آگهی منتشر نمی شود و حق اعتراضی برای هیچ شخصی مقرر نشده است.[۲۵]

گفتار سوم.تبیین ماده ۱۳۳ قانون برنامه توسعه
به منظور رسیدگی به تقاضای ثبت املاک داخل در طرح هادی و یا بافت مسکونی روستاها و اظهار نظر در خصوص نظر کارشناسان موضوع صورت جلسه احراز تصرف که طبق ماده ۴ آئین نامه اجرایی ماده ۱۳۳ مصوب ۱۳۸۴ به (( صورت جلسه تفکیکی )) موسوم است هیئتی طبق ماده ۷ آئین نامه مزبور مرکب از رئیس اداره ثبت اسناد و املاک مدیر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل و یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه است مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد هیئت مبادرت به صدور رای مقتضی می نماید. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد، هیئت مبادرت به صدور رای مبنی  بر قبول درخواست ثبت می نماید. با عنایت به شرح وظایف هیئت حل اختلاف موضوع این روش ثبتی خاص و مقایسه آن با هیئت حل اختلاف موضوع برنامه های توسعه با وجود اینکه اختیارات این هیئت وسیع تر از اختیارات هیئت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت است، لیکن تفاوت های عمده میان این دو هیئت به روشنی گواه بر تفاوت بارز هیئت ماده ۵ آئین نامه ثبت اراضی کشاورزی با هیئت حل اختلاف مزبور است. زیرا اولا این هیئت مستقیما حل اختلاف نمی نماید و نظریه کارشناسان سه یا پنج نفره حسب مورد، برای اظهار نظر اعضای آن هیئت الزامی است. [۲۶]

ثانیا صلاحیت هیئت مزبور منحصر به موارد اختلافی نیست، بلکه به سابقه ثبتی ملک نیز متکی است. ملکی که مشمول مقررات اصلاحات ارضی نبوده و علاوه بر آن سابقه تقاضای ثبت ندارد و یا با وجود سابقه پذیرش تقاضا مسبوق به تحدید نباشد نقطه شروع صلاحیت این هیئت است، در حالی که هیئت ماده ۵ به وجود سابقه ثبت یا عدم آن از حیث حل اختلاف نیازی ندارد، بلکه صرفا به بروز اختلاف در مورد ملک مورد تقاضای ثبت جهت رسیدگی نیازمند است.

ثالثا تصمیم هیئت در مواردی که اختلاف محرز است، جنبه جزمیت نداشته و قابلیت اعترضا در دادگاه صالح را دارد ولی رای هیئت ماده ۵ بر حل اختلاف قطعی است.

رابعا، تصمیم این هیئت لزوما مبنی بر حل و فصل خصومت نیست، بلکه حول مدار قبول تصرفات بلامنازع و پذیرش تقاضا و یا رد تقاضا به دلیل وجود اختلاف می چرخد.

گفتار چهارم.هیت تجدید نظر
پس از اتمام مرحله سوم و پایانی اصلاحات ارضی نسبت به املاک مشمول مقررات اصلاحات ارضی هیئت سه نفره ای به دستور ماده ۱۴۵ قانون ثبت الحاقی ۱۳۵۲ و آئین نامه هیئت تشخیص آن مصوب ۱۵/۰۹/۱۳۵۲ [۲۷]به منظور رفع اختلاف در مورد تحدید حدود املاک مشمول، که سابقه تحدید حدود نداشته و در اجرای مواد ۱۴۲ تا ۱۴۶ این قانون مورد تثاضای ثبت قرار گرفته است، در کنار سایر تکالیف تصریح شده، در مراکز استان و یا مراکز فرمانداری های کل با نام ((هیئت تشخیص)) تشکیل شد. تصمیم این هیئت قطعی و عیر قابل اعتراض در مراجع دیگر است و به وسیله ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع املاک مزبور اجرا می گردد. اختیارات تصریح شده برای این هیئت غالبا جنبه (( تشخیص)) دارد و (( حل اختلاف)) دایره محدوده ی از وظایف این مرجع را تشکیل می دهد.

با توجه به مشخصات بیان شده نوعیت املاک مورد رسیدگی در هر دو هیئت تقریبا یکسان است و در تصمیمات این دو هیئت نیز فطعیت یکسانی وجود دارد. بنابراین نسبت به گروه های پیشین بیشترین قرابت گروه حل اختلاف ماده ۵ با هیئت مذکور است. لیکن حدود اختیارات[۲۸] این هیئت بسیار محدود و احضا شده و به طریق اولی در حل اختلاف از حوزه عمل محدودتری برخوردار است. اختلاف فاحش از حیث قلمروی اجرایی را نیز باید به این  تفاوت ها افزود حوزه عمل هیئت تشیخص از حیث وسعت غالبا وسیع تر است.[۲۹]

مبحث دوم.مراجع رسمی دولتی
اصطلاح (( مراجع اداری )) تعبیری است که برخی حقوقدانان برای هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت به کار برده اند.[۳۰] هیئت های نظارت در مراکز استان ها و در محل ادارات کل ثبت اسناد و املاک استان ها قرار دارند و شورای عالی ثبت در محل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور واقع در تهران قرار دارد که نسبت به برخی از آرای این هیئت ها در دو شعبه اسناد و املاک حق رسیدگی تجدید نظر دارد. حدود اختیارات و وظایف این مراجع در ماده ۲۵ قانون ثبت و برخی قوانین خاص به صورت منصوص مشخص است. عملکرد آنها در واقع نوعی نظارت بر حسن انجام امور و اجرای قوانین در ادارات ثبت سراسر کشور است. طرح اعتراضات اختلافات و اشتباهات در این مراجغ با تشریفات قانونی خاص که در لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۰۵/۱۰/۱۳۳۳ و آئین نامه اجرائی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیئت نظارت و شورای عالی ثبت مصوب ۱۶/۰۲/۱۳۵۲ تشریح شده است، صورت می گیرد. آرای هیئت نظارت به جز آرایی که مشمول بندهای ۱،۵ و ۷ از ماده ۲۵ قانون ثبت هستند قطعی و  غیر قابل تجدید نظر است و آرای شورای عالی ثبت نیز به طور مطلق قطعی است.

با توجه به شرح وظایف این دو مرجع و مقایسه آن با گروه حل اختلاف موضوع ماده ۵ آئین نامه از این حیث که همه آنها اقدام به حل اختلافات ثبتی می نمایند نسبت به آن دسته از اختلافاتی که در مرحله تقاضای ثبت و قبل از قبول تقاضا بروز نموده باشد وظایف مشابهی دارند. حتی اعتبار تصمیمات گروه حل اختلاف موضوع ماده ۵ فراتر از هیئت نظارت است؛ زیرا برخی آرای این هیئت قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است. عملکرد این گروه را می توان با عالی ترین نهاد نظارتی؛ یعنی شورای عالی ثبت قیاس نمود. بنابراین در مقایسه با دیگر گروه های ذکر شده بیشترین قرابت بین این دو گروه وجود دارد.[۳۱]

این نکته نیز قابل توجه است که چون حوزه عمل این گروه نسبت به مصداق معینی از املاک است، محدودتر از اختیارات آن دو مرجع می باشد.

در صورتی که منظور تدوین کنندگان آئین نامه اجرائی از وضع بند ((ب)) ماده ۵ آئین نامه چنین باشد و این اقدام را متعارض با قوانین مربوط ندانیم، اقدامی بدیع و بی سابقه در طول تاریخ ثبت املاک ایران، محسوب می شود. بدین ترتیب باید یکی از اهداف وضع این مقررات را جلوگیری از تمرکز گرایی و مبارزه با بوروکراسی دانست که نتیجه آن در این خصوص تسریع در روند رسیدگی به تقاضاهای ثبتی واصل و تصبیت مالکیت املاک مورد شمول، خواهد بود. اما عدم استقبال گسترده از این مقررات و کندی در اجرای آن ما را در پذیرش این استنباط با تردید اساسی مواجه می سازد. اجمال در قوانین موجد این شیوه ثبتی و عدم تصریح به تشکیل چنین گروهی در قالب مفاد این قوانین این تردید را افزون تر می نماید. بنابراین به این نتیجه می رسیم که اولا منظور واقعی تدوین کنندگان آئین نامه خلق چنین نهاد قدرتمندی در بدنه ادارات ثبت نبوده است. ثانیا با فرض پذیرش خلاف این منظره با توجه به اصول کلی حقوقی تردیدی نداریم که مقررات آئین نامه نمی تواند فراتر از مفاد قانونی باشد که به آن مشروعیت داده است.

گفتار اول.مرجع صدور گواهی مالکیت
مطابق ماده ۴ آئین نامه مذکور هرگونه پذیرش تقاضای ثبت اراضی کشاورزی منوط به صدور گواهی لازم از سوی اداره جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک است که به منزله بلامانع بودن و عدم مغایرت با مقررات اراضی دولت، منابع ملی و اصلاحات ارضی و نیز عدم تداخل با مناطق چهارگونه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست[۳۲] و سایر مقررات مرتبط است. وضع این پیش شرط نیز در مقررات مربوط به ثبت املاک ایران بی سابقه است. در عین حال باعث حصول اطمینان ادارات ثبت در پیگیری سایر مراحل و تشریفات ثبتی می شود و نیز باعث جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض خواهد شد. بنابراین اقدام پیشگیرانه مطلوبی به شمار می آید و قطعا در اعتیار بخشیدن به اسناد مالکیت صادره و قضا زدایی بسیار مفید و موثر است.

گفتار دوم.بررسی قانون اصلاحات ارضی
با توجه به توصیفی ارائه شده درباره ثبت اراضی کشاورزی محرز است که این مقررات با روش ثبتی مزبور ارتباط و تداخل دارد. بنابراین این شائبه پیش می آید که وضع مقررات مذکور نوعی موازی کاری با این روش است. تشریح آن روش ثبتی و مقایسه می تواند به ما را به نتیجه مطلب برساند. (غجمی، ۱۳۵۴،ص۳۲).اصلاحات ارضی به عنوان اصل اول از اصول انقلاب سفید ایران در زمان پادشاهی محمدرضا پهلوی با فلسفه ای خاص که از ابعاد مختلف سیاسی، اجتماعی، اقتصادی[۳۳] و حقوقی مورد تحلیل پژوهشگران قرار گرفته است با وضع قانون اصلاح قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۹/۱۰/۱۳۴۰ عملا به اجرا عملا به اجرا درآمد. پژوهشگران بنا به مقرراتی که طی بیش از یک دهه وضع و اجرا گردیده است و پایان اجرای آن قانونا ۳۱/۰۶/۱۳۵۱ است، این مقررات را به سه مرحله تقسیم نموده اند.[۳۴]

در طول اجرای این مقررات علاوه بر اراضی زراعی خارج از مستثنیات املاک خالصیه و موات نیز به منظور بهره وری و بالا رفتن سطح تولید ملی به دایره شمول این قانون افزوده شد. متعاقبا در زمینه ثبت املاک مشمول این مقررات قانون گذار در کنار سایر مقررات مورد نیاز مواد ۱۴۲ تا ۱۴۶ را در تاریخ ۱۸/۱۰/۱۳۵۱ به قانون ثبت الحاق نمود. این مقررات به چگونگی ثبت املاک مورد شمول، اختصاص داده است که از بسیاری جهات وجوه تمایز اساسی با مقررات ثبت عمومی دارد.

این روش ثبتی خاص، امتیاز ویژه ای به منظور تسریع در تثبیت مالکیت مالکین ( زارعیت صاحب نسق و باقیمانده مالکیت مالکین سابق) دارد. در طول دهه شصت و اوایل دهه هفتاد اجرای آن نسبت به املاک مورد شمول متروک ماند. فلذا قانون گذار را بر آن داشت تا با وضع ماده واحده ای موسوم به (( قانون صدور اسناد مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستاها و شهرهای مشمول مصوب ۱۱/۰۷/۱۳۷۲ )) اعتبار این شیوه ثبتی را تاکید نماید.[۳۵]

گفتار سوم.اراضی مشمول قانون اصلاحات ارزی
در اراضی مشمول قانون اصلاحات ارزی موارد ذیل قابل ذکر است:

الف –عدم لزوم تنظیم اظهار نامه در حالی که در مقررات ثبت عمومی این اقدام به منزله پذیرش تقاضای ثبت بوده و ملک را از مجهول المالک بودن خارج می سازد.

ب – عدم لزوم انتشار آگهی های نوبتی در حالی که در مقررات ثبت عمومی برای جلوگیری از تضییع حقوق مدعیان احتمالی مالکیت انتشار آن در فرصت مقرر و به صورت صحیح الزامی است.[۳۶]

ج – مفروض بودن مالکیت زارع صاحب نسق  انتقال گیرنده نسبت به ملک مورد انتقال .

د- لزوم تحدید حدود نسبت به ملکی که سابقه تحدید حدود نداشته است اعم از آنکه مجهول بوده ویا مسبوق به پذیرش تقاضای ثبت و انتشار آگهی های نوبتی باشد.

ذ- عدم لزوم انتشار آگهی تحدید به صورت عمومی و یا اختصاصی که در ثبت عمومی این توالی برای تحدید حدود املاک از قواعد آمره است.

ر- لزوم استعلام از اداره تعاون و امور روستاها ( اداره جهاد کشاورزی کنونی) جهت تحدید حدود.

ز- لزوم انجام تحدید حدود پس از انتشار آگهی تحدید حدود به صورت (( الصاقی)) که صرفا با الصاق آگهی در معابر و محل وقوع ملک صورت می گیرد.

س- به منظور تحدید حدود دعوت از نماینده اداره تعاون و امور روستاها و نیز نماینده مراجع ذی صلاح نسبت به اموال عمومی ( از جمله ادارات منابع طبیعی در خصوص جنگل ها و مراتع ) که در مجاورت ملک مورد تحدید قرار دارند، الزامی است.

ش- عدم حضور نماینده و یا نمایندگان مزبور برای تحدید حدود ملک مانعی به شمار نمی آید.