قسمت اول ماده ۴۸۰ ق.م بیان می‏دارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت ، در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است…» زیرا مسئولیت انتقال دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تملیکی تا زمان تسلیم آن به انتقال گیرنده، موجود و سپس ساقط می‏گردد( امامی، ۱۳۷۶: ۴۳) به عبارت دیگر، عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض به وجود می‏آید مانند عیب قبل از عقد می‎باشد که قانونگذار در ماده ۴۷۸ ق.م تکلیف آن را مشخص نموده و به مستاجر حق فسخ اعطاء کرده است. مثلاً عده‏ای اتوبوسی را اجاره کرده‏اند و راننده هم از خود گماشته‏اند تا با آن از تهران به بغداد بروند، اما قبل از تحویل گرفتن اتوبوس متوجهشوند که معیوب شده است و قابل تعمیر در شهر تهران نیست، در اینجا مستاجر مانند زمانی که عیب قبل از عقد وجود داشته حق فسخ اجاره را دارد. با توجه به آنچه در مورد عیب موجود حین عقد بیان گردید و ماده ۴۲۵ ق.م که مقرر می‏دارد « عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است» در صورتی که عین مستاجر بعد عقد و قبل از قبض معیوب شود، مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.
ج) معیب شدن عین مستاجره در اثناء مدت اجاره ( بعد از عقد و بعد از قبض)

در مورد عقد اجاره سوالی که مطرح می‏شود این است که آیا هر عیبی که در عین مستاجره، ایجاد ‏شود موجب حق فسخ، می‏شود؟یا باید عیب مذکور واجد ویژگی خاصی باشد و آیا هر عیبی در هر عین مستاجره‏ای ایجاد شود، موجب حق فسخ می‏شود؟ برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره نیز وجود شرایطی لازم است که بعضی از آنها مختص این عقد است. در ذیل به پاسخ این پرسشها و بررسی این شرایط می‏پردازیم.برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، وجود شرایط زیر لازم است:

بند اول: موجود بودن عیب

یکی از شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، آن است که عیب موجب فسخ، باید در هنگام عقد موجود باشد ویا اینکه پس از عقد و پیش از قبص حادث شود. (خمینی، ۱۳۸۳: ۱۱۵). پس می‎توانگفت زمانی عیبی باعث ایجاد حق فسخ خواهد شد که عیب در یکی از زمانهای زیر وجود داشته باشد:

الف- در زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب باشد؛

ب- زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب نبوده ولی پیش از قبض معیوب شده باشد؛

ج- عیب بعد از عقد و قبض در عین مستاجره حادث شده باشد. (حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۳۷).دلیل حق فسخ مستاجر، از بین رفتن بخشی از مالیت عین است که باید به واسطه‏ی خیار عیب جبران شود و نمی‏توان مستاجر را به صبر به عیب وادار کرد؛ زیرا مستلزم ورود ضرر به اوست که به موجب قاعده فقهی(لاضررولاضرار) نفی شده است(شهید ثانی، ۱۴۱۰ ه.ق:۳۵۲). نظر فوق قابل انتقاد است، زیرا حق فسخ مستأجر به این دلیل است که عیب، موجب لطمه به انتفاع مستأجر است لذا مستاجر، مالک منفعت می‏باشد و می‏تواند عقد را فسخ کند.البته مستأجر حق تبعیض، در مال الاجاره را ندارد چه آنکه به موجب قاعده‏ی مسلم فقهی(لاضررولاضرار)نباید کسی بدون سبب، متحمل زیانی از ناحیه دیگریشود، قانون مدنی در فروض سه گانه فوق حق فسخ برای مستاجر برقرار کرده است، لیکن هر گاه با این حال مستاجر،نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از این رو زیانی متوجه وی شود؛ خود اقدام به زیان خویش کرده و به لحاظ حقوق موجر، دیگر مستاجر نمی‏تواند مال الاجاره را تبعیض کند بلکه باید تمام مال الاجاره را به موجر تسلیم کند( جوان، ۱۳۵۲: ۵۷). از آنجایی که اجاره، عقد مستمر و ممتد است و عین مستاجره در تمام مدت اجاره، باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد، منظور شده است

داشته باشد، عیبی نیز که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث می‏شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏گردد، یعنی عقد نسبت به زمان پیش از حدوث عیب، صحیح و لازم و پس از آن در معرض فسخ قرار می‏گیرد( طباطبایییزدی، ۱۴۰۹ ه.ق: ۵۸۶).قانون مدنی با پذیرش این موضوع در ماده ۴۸۰ اعلام می‏دارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در اثنای اجاره حادث شود نسبت به بقیه‏ی مدت، خیار ثابت است».

بند دوم: مخفی بودن عیب

دومین شرطی که برایایجاد خیار عیب در عقد اجاره لازم است، مخفی و پوشیده بودن عیب عین مستاجره، بر مستاجر است. به عبارت دیگر،مستاجر باید به وجود عیب، جاهل باشد والا با وجود اطلاع او از عیب، حق فسخ ایجاد نمی‏شود چه آنکه علم به عیب و اقدام به عقد به معنی رضایت به آن است(خوئی، ۱۴۱۰ ه.ق: ۸۵).اگر چه در قانون مدنی، چنین شرطی در مبحث اجاره پیش بینی نشده است، لیکن با توجه به قاعده‏ی کلی که اصولاً احکام خیارات در عقد بیع، در سایر عقود معوض نیز قابل اجرا است مگر آنکه حکم مخالفیوضع شده باشد. می‏توان از وحدت ملاک ماده ۴۲۴ قانون مدنی استفاده کرد و این نکته را بیان نمود که؛ منظور از عیب مخفی، این نیست که به نحوی پوشیده شده و از نظر مستور شده باشد، بلکه منظور این است که صرفاً خریدار بر آن اطلاع پیدا نکند، اعم از این که آن عیب واقعاً پوشیده بوده و یا آنکه پوشیده نبوده، ولی خریدار بر آن آگاهی نیافته است( شهیدی، ۱۳۸۴: ۹۰). بر این مبنا، برای مخفی بودن عیب عین مستاجره نیز علم و جهل مستاجر، ملاک است. با علم مستاجر به وجود عیب، خیار عیب وجود ندارد ولی با جهل وی به وجود عیب، خیار برای او ثابت است.

بند سوم: شخصی بودن عین مستأجره

ماده ۴۸۲ قانون مدنی بیان می‏دارد: «اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در‏آید مستاجر حق فسخ ندارد و می‏تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت».با توجه به این ماده، چنانچه عین مستاجره، عین معین باشد و معیوب در‏آید، مستاجر حق فسخ دارد. بر خلاف موردی که عین مستاجره کلییا کلیدر معین باشد، که فسخ یا بطلان مصداق پیدا نمی‏کند. همین موضوع را می‏توان از وحدت ملاک ماده ۴۳۷ ق.م در خصوص اینکه خیار عیب در مبیع و ثمن شخصی قابل تصور است استفاده کرد. مثلاً اگر شخصییک موتور سیکلت از پنج موتور سیکلتموجود رااجاره کند و فقطیکی از آنها سالم باشد، اجاره صحیح است و قابل فسخ نیست. زیرا در فرض مزبور آنچه مورد تعهد در اجاره است، تملیک فرد سالم از منفعت کلی می‏باشد، که موجر باید به وسیله تسلیم آن به مستاجر انجام دهد و پس از کشف عیب مشخص می‏شود که موجر به تعهد خود که تسلیم فرد سالم است عمل ننموده، در نتیجه مستاجر می‏تواند فرد معیوب را رد کند و فرد سالم را از موجر بخواهد و یا اینکه فرد معیوب را به جای فرد سالم بپذیرد. همچنین است در خصوص عین مستاجره‏ای که کلیفی‏الذمه باشد، مانند اجاره کردن یک دستگاه اتومبیل پراید مدل ۸۹،چنانچه اتومبیلی که تحویل مستاجر می‏شود معیوب باشد، حق فسخ ندارد و فقط می‏تواند الزام موجر به تحویل عین مستاجره‏ی سالم را بخواهد و چنانچه در محل مزبور فرد دیگری از کلی وجود نداشته باشد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را خواهد داشت. پس می توان گفت؛ عیب در مواردی می‏تواند مطابق آنچه در بالا ذکر شد، موجب فسخ اجاره شود که مورد اجاره عین شخصی باشد و اگر مور اجاره عین کلی باشد بدیهی است که مستاجر حق فسخ نخواهد داشت، زیرا که در این صورت موجر باید فردی را که با شرایط مقرر در عقد اجاره مطابقت کند، به مستاجر بدهد(عدل، ۱۳۷۸: ۵۵۸).

بند چهارم : نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع

ماده ۴۷۹ ق.م بیان می‏دارد: « عیبی که موجب فسخ اجاره می‏شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت درانتفاع باشد».با توجه به این ماده می‏توان گفت، یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره آن است که در اجاره، هر عیبی سبب ایجاد خیار نیست، بلکه عیبی موجب خیار است که سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. علت این امر آن است که دراجاره، منافع عین مستاجره، موضوع عقد است نه عین مال(ابهری، ۱۳۹۱: ۱۳). پس باید گفت که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد، در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثناء مدت، نقصان در انتفاع ایجاد شده باشد از آن زمان به بعد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت.عیبی که باعث نقصان منفعت باشد؛ مانند آنکه شخصی منزلی را اجاره می‏کند ولی متوجه می‏شود که حمام آن قابل استفاده نمی‏باشد اگر چه بقیه بخش‏های خانه قابل استفاده است، لیکن چون منفعت کل عین مستاجر کاسته می‏شود، حق فسخ دارد. عیبی که موجب صعوبت و دشواری در انتفاع باشد، مانند آنکه شخص اتومبیلی را برای مسافرت در فصل تابستان کرایه کند ولی بعد از عقد اجاره متوجه شود که این اتومبیل فاقد کولر است بدیهی است استفاده از اتومبیل بدون کولر امکان پذیر است ولی شرایط کنونی جامعه به ویژه وقتی شخص اتومبیل گران قیمتی را کرایه می‏کند؛ نداشتن کولر یا خراب بودن آن سبب نقصان منفعت است و به مستاجر حق فسخ می‏دهد(باقری، ۱۳۷۴: ۳۵۴- همان،۱۶:۱۳۹۱).

با توجه به آنچه گفته شد اگر در عین مستاجره عیبی وجود داشته باشد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نباشد، مستاجرحق فسخ ندارد. مانند آنکه مستاجر اتومبیلی را کرایه کند و بعد معلوم شود که گلگیر آن تصادفی است وجود این عیب نه باعث نقصان منفعت است نه صعوبت در انتفاع، لذا مستاجر حق فسخ ندارد.

بند پنجم : عدم رفع عیب توسط مستأجر

ذیل ماده ۴۷۸ ق.م بیان می‏دارد« …. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد». با توجه به ذیل این ماده می‏توان گفت که یکی از شرایط اختصاصی خیار عیب در عقد اجاره آن است که موجر، عیب عین مستاجره را رفع ننماید. حکم مزبور مبتنی بر قاعده حقوقی است که حق فسخ عقد اجاره در اثر عیب، به کسی داده می‏شود که از عیب متضرر شود تا به وسیله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگیری بنماید( امامی، ۱۳۷۷: ۴۵).وقتی موجر، از عین مستاجره به نحوی رفع عیب کند که هیچ مقدار از منفعت مورد اجاره تفویت نشود یعنیضرر که منشأ خیار است از بین برود، به تبع آن خیار هم ساقط می‏شود و در این امر فرقی نمی‏کند که عیب در حین عقد موجود باشد یا پس از عقد حاصل گردد، خواه قبل از قبض باشد و یا در اثناء مدت. بنابراین چنانچه موجر در اسرع وقت و بی‏آنکه ضرری متوجه مستاجر شود، رفع عیب کند؛ موجه تر آن است که بگوییم مستاجر حق فسخ نخواهد داشت؛ زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود(خوانساری، ۱۳۸۷: ۹۸). بنابراین،وجود عیب در عین مستاجره در صورتی سبب ایجاد خیار می‏شود که موجر حاضر به رفع عیب نباشد والاّ چنانچه موجر، عیب عین مستاجره را برطرف کند، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.

در عقد اجاره، برای اینکه عیب، موجد خیار باشد لازم نیست که حتماً در حین عقد موجود باشد چنانکه ماده ۴۸۰ق.م در مورد عیبی که بعد از عقد حادث شود به مستاجر حق فسخ می‏دهد اعم از اینکه قبل از قبض منفعت حادث گردد یا در اثناء مدت اجاره ایجاد گردد. بر خلاف عقد بیع، چون اجاره عقد مستمر و ممتد است عین مستاجره در تمام مدت اجاره باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد منظور شده است داشته باشد، عیبی که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏شود(طباطبایی یزدی، ۱۴۰۹ه.ق: ۵۸۶). در صورت حدوث عیب بعد از عقد و در اثناء مدت، اجاره فقط نسبت به بقیه مدت، قابل فسخ است چرا که منافع مدت قبل از پیدایش عیب، سالم بوده و به وسیله مستاجر استفاده شده و بدین جهت عقد اجاره تا تاریخ پیدایش عیب، صحیح است و اثر فسخ نسبت به گذشته سرایت نمی‏کند و از تاریخی که معیوب شده، و موجب نقصانمنفعت و یا صعوبت در انتفاع شده قابل فسخ می‏باشد.پس از بیان حالات مختلف بروز عیب در عقد اجاره، این سوال مطرح می‏شود که آیا مستاجر می‏تواند در صورت وجود عیب در عین مستاجره، اجاره را فسخ نکند، بلکه از موجر تقاضای ارش نماید؟پاسخ سوال منفی است، چرا که قانونگذار در ماده ۴۷۸ ق.م نظر فقیهانی را که قائل به عدم ثبوت ارش می‏باشند، را پذیرفته است و صراحتاً مقرر داشته است : « …. می‏تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند» اگر برخی از فقها به ارش و تقلیل نسبی مال الاجاره معتقدند منظور ایشان موردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل می‏شود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است و در صورت فسخ، ضرر جبران خواهد شد و موجبی برای ارش نیست(ابهری،۱۴:۱۳۹۱).

به نظر می‏رسد که تصریح قانونگذار به ارش در خیار عیب در عقد بیع و سکوت وی در مقابل بیان حکم خیار عیب در عقد اجاره در ماده ۴۷۸ق.م، نشان دهنده‏ی آن است که از نظر مقنن، در عقد اجاره در صورت وجود خیار عیب، مستاجر حق ارش ندارد و این موضوع یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره است.

بند دوم: بطلان اجاره

ماده ۴۸۱ق.م مقرر می‏دارد : « هر گاه عین مستاجر به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‏شود».از توجه به این ماده مشخص می‏شود که حدوث عیب در صورتی باعث بطلان عقد اجاره می‏شود که: ۱- عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود. ۲- موجر نتواند رفع عیب نماید.با توجه به این ماده، موارد زیر را باید در بطلان اجاره در نظر گرفت:

۱- عیبی که در عین مستاجر حادث می‏شود و آن را از قابلیت انتفاع خارج می‏کند.

۲- عوامل محیطی که باعث می‏شود مستاجر نتواند از عین مستاجر استفاده کند.

الف) حدوث عیب و خروج مال از قابلیت انتفاع

از آنجا که مورد حقیقی عقد اجاره، منفعت است و به اعتبار ارزش آن، اجرت المسمی تعیین می‏گردد. چنانچه شخصی خانه‏ای را اجاره نماید ولی بعد از مدتی به علت عیوبی که در پی ساختمان وجود داشته، ساختمان ویرانشود و دیگر نتوان در آن سکونت نمود، در این صورت عقد اجاره به علت خروج عینمستاجره، از قابلیت انتفاع، باطل می‏شود. البته این در صورتی است که موجر در اسرع وقت رفع عیب ننماید.منظور از بطلان، بطلان به معنایاخص کلمه نیست و تاثیر آن فقط نسبت به آینده است و نسبت به منافعی که در گذشته و قبل از ظهور عیب، صحیح بوده و مستاجر از آن بهرمند شده تاثیری ندارد. دلیل آن هم خصوصیت خاص عقد اجاره است، زیرا موضوع اجاره واگذاری قابلیت انتفاع به مستاجر است و هر گاه این قابلیت از بین برود از لحاظ مستاجر در حکم تلف عین است( کاتوزیان،۱۳۸۴: ۱۷۳). حکم بطلان عقد اجاره مطلق نیست بلکه مشروط بر این است که نتوان از عین مستاجره رفع عیب نمود لذا اگر موجر از عین مستاجره رفع عیب کند، عقد اجاره باطل نخواهد شد. مطابق نظر برخی از حقوقدانان در صورتی که بتوان از عین مستاجره رفع عیب نمود و موجر از آن امتناع کند، موجر اجبار می‏شود (کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۹۷).

به نظر می‏رسد که حکم مذکور در ماده‏ی ۴۸۱ق.م( بطلان عقد اجاره) ناظر به موردی است که عین مستاجر قبل از تسلیم، از قابلیت انتفاع خارج شود که در این صورت( عدم رفع عیب) چاره‏ای جز بطلان عقد نیست. لیکن، اگر عین مستاجره بعد از تسلیم در اثنای مدت اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود، باید عقد را نسبت به آینده (منافع آتی) باطل دانست که این بطلان، به گذشته سرایت نخواهد کرد، بر این اساس است که ماده‏ی ۴۸۳ ق.م مقرر می‏دارد: «اگر در مدت اجاره، عین مستاجر به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‏شود …».

ب) تأثیر عوامل محیطی در عدم امکان استفاده مستاجر

گاهی عین مستاجره به خودی خود قابلیت انتفاع را دارد و هیچگونه عیبی هم در آن وجود ندارد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج نماید ولی عواملی محیطی باعث می‏شود که آن نوع استفاده و انتفاعی که مورد نظر مستاجر ‏بوده و به خاطر آن عقد اجاره را منعقد نموده از بین برود. مثلاً چنانچه شخصی ساختمانی را برای احداث بیمارستان روانی اجاره نماید، ولی بعد از مدتی مجاور آن را به میدان تیر تبدیل می‏کنند یا مثلاً شخصی مکانی را جهت احداث تعمیرگاه در شهر اجاره می‏کند ولیبر طبق مقررات شهرداری، نتوان پروانه کسب در آن محل صادر کرد. در این گونه موارد به دلیل اینکه به علت دلایل خارجی، از جمله محیطی که عین مستاجره در آنجاست،نتوان از عین مستاجره استفاده کرد و بر اساس اطلاق ماده ۴۸۱ ق.م که مطلق عیب، را بیان می‏کند و عیب خود عین مستاجره را ملاک قرار نداده است، در این صورت نیز عقد اجاره باطل (منفسخ ) می‏شود(ره پیک،۱۳۸۷: ۹۹).

گفتار چهارم : عیب مورد اجاره و تأثیر آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، ۶۲، ۵۶

علاوه بر آنکه قانون مدنی، مبحثی را به اجاره اختصاص داده است، قانون روابط موجر و مستاجر نیز به تصویب رسیده است که با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و بر اساس ماده ۱۳ این قانون، قوانین قبلی که مغایر با این قانون بودند، منسوخ اعلام شدند، اما عقودی که در زمان حاکمیت قوانین قبلی منعقد شده بوده‏اند بر اساس ماده‏ی ۲۱ این قانون، کماکان تحت حاکمیت همان قانون سابق خواهند بود. بر این اساس با توجه به اینکه هنوز هم اجاره‏هایی وجود دارد به ویژه در مورد اماکن تجاری، که مشمول قوانین روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ می‏باشند، جهت تکمیل این مقوله به حدوث عیب و تأثیر آن در عقد اجاره در این قوانین می‏پردازیم.

بند اول: بطلان اجاره

بر خلاف قانون مدنی که در مبحث اجاره به بطلان عقد اجاره اشاره نموده است، در هیچ یک از قوانین موجر و مستاجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲، بطلان اجاره پیش بینی نشده است و این سکوت به معنای حکومت قواعد مدنی و عمومی در باره بطلان اجاره است.

بند دوم : فسخ اجاره

بند ۲ ماده‏ی ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بیان می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند: ……۲- اگر در اثنای مدت اجاره، عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد». با این اوصاف مستاجر می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند. بنابراین با توجه به این قانون، حق فسخ برای مستاجر منوط به تحقق دو شرط است: ۱- عیب، عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج کند۲-رفع عیب مقدور نباشد. پس در صورتی که عین مستاجره در اثر عیب از قابلیت انتفاع خارج نشود، هر چند معیوب باشد و رفع عیب مقدور باشد، و موجر رفع عیب نماید مستاجر حق فسخ ندارد. مثلاً اگر کسی کارگاهی را اجاره کند و انبار آن به دلایل فنی قابل استفاده نباشد، نمی‏توان گفت مورد اجاره، قابلیت استفاده را به طور کلی از دست داده است. در بند۲ ماده ۱۲ این قانون به مستاجر حق فسخ داده ولی در ماده۴۸۱ ق.م به بطلان اشاره نموده است.بند۲ ماده مذکور مورد انتقاد حقوقدانان قرار گرفته است. زیرا مطابق ماده ۴۸۱ ق.م «هرگاه عین مستاجره از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع نمود، اجاره باطل می‎شود».موضوع عقد اجاره منفعت است و عین مستاجره باید تا آخر مدت اجاره به قابلیت انتفاع باقی بماند. با عدم امکان انتفاع، در واقع خود انتفاع یعنی موضوع عقد از بین رفته و تلف شده است و با تلف موضوع، عقد اجاره باطل می‏شود(ره پیک، ۱۳۸۷: ۱۰۰-۹۹).مراد قانون از بطلان، انفساخ است. حال آیا، در بند ۲ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به جای اصطلاح بطلان اشتباهاً فسخ به کاربرده شده است؟در پاسخ به این سوال باید گفت که در ابتدای بند۲ ماده ۱۲ این قانون قید شده است که در اثناء مدت اجاره عیب، موجب خارج کردن عین از قابلیت انتفاع گردد، یعنی با حدوث عیب، جزئی از منفعت غیر قابل استیفاء گردد و طبق ماده‏ی۴۸۱ ق.م اجاره‏یمابعد حدوث عیب باطل می‏شود، اما قبل از آن اجاره صحیح است، زیرا عدم بطلان اجاره نسبت به باقی مانده مدت اجاره، به لحاظ از بین رفتن قابلیت انتفاع برای مستاجر ضرر است. لذا خیار تبعض صفقه و حق فسخ برای مستاجر مطابق ماده ۴۴۱ق.م متصور است. پس اساساً بند ۲ ماده‏ی۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در خصوص خیار تبعض صفقه است(وفایی نیا، ۱۳۸۹: ۷۱). چرا که خیار عیب مربوط به نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع است، در نتیجه این ماده با مقررات قانون مدنی، تعارضی ندارد. به نظر می‏رسد که در هر دو مورد، مراد قانون انفساخ است.

مورد دیگری که مستاجر حق فسخ اجاره را دارد، بند ۵ ماده۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می‏باشد که مقرر می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه در خواست کند:….۵- هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و بایدخراب شود».در این مورد عین مستاجره کلاً باید در معرض خرابی بوده و برای بهداشت و سلامت مضر باشد و قابل تعمیر نباشد، به علاوه کارشناس تأیید کند که ملک باید خراب شود تا حق فسخ برای مستاجر ایجاد شود، البته این ماده خیار عیب و تبعض صفقه را در بر می‏گیرد اگر فقط بخشی از عین خراب باشد و موجب صعوبت در انتفاع گردد، خیار عیب ایجاد می‏شود و در صورت عدم امکان انتفاع از بخش خراب، مورد خیار تبعض صفقه است، و در فرض از بین رفتن کل انتفاع به لحاظ تلف شدن موضوع، عقد باطل می‏شود که مراد از بطلان، انفساخ است(خالقیان، ۱۳۷۱: ۱۱۸).

در اجاره محل های مسکونی موضوع بند ۵ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مجدداً در بند ۳ ماده ۶ سال ۱۳۶۲ تکرار شده است که بیان می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند اجاره را فسخ نماید: …. ۳- هرگاه مورد اجاره کلاً یاجزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد». این ماده خرابی موجب خیار عیب را بیان کرده است. در قانون سال ۱۳۶۲ مطلب دیگری در مورد خیار عیب ذکر نشده است. طبق ماده ۱۵ این قانون، احکام خیار عیب در قانون مدنی، در مورد اجاره اماکن مسکونی لازم الرعایه است. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، در خصوص عیب اجاره سکوت کرده است. لذا بر اساس ماده ۱ این قانون، نتیجه حدوث عیب در عین مستاجر همان است که در قانون مدنی بحث شده است(نوین و دیگران،۱۳۸۲: ۱۷۵). ماده<p><a href="http:/homatez.com/"><img class="alignnone wp-image-7028″ src="https://ziso.ir/wp-content/uploads/2020/04/5-13-1.png” alt="” width="286″ height="286″ /></a></p>
<p> </p> ۱ این قانون مقرر می‏دارد: « از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‏های آموزشی و ساختمان‏های دولتی ونظایر آن که با قرارداد رسمییا عادی منعقد می‏شود تابع مقررات مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود».همانطور که گفته شده، با توجه به ماهیت عقد اجاره، هر عیبی که در عین مستاجره ایجاد شود، موجب ایجاد حق فسخ برای مستاجر نمی‏شود، عیبی موجب حق فسخ خواهد شد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع در عین مستاجره باشد. همچنین عیب مورد اجاره در صورتی مطرح است که عین مستاجره عین معین باشد نه کلی.در صورتی که عین مستاجره، معیوب باشد، اگر قابلیت انتفاع نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد شد در غیر این صورت مستاجر مخیر خواهد بود که مطابق ماه ۴۷۸ ق.م یا عقد را فسخ نماید و یا به همان صورت قبول نماید، یعنی مستاجر حق درخواست ارش ندارد. باید توجه داشت که بطلان عقد در اثنای عقد اجاره ناظر به آینده است که معادل انفساخ است.