گفتار نخست: آثار تکمیلی
الف- انتقال موضوع معامله توسط فروشنده

در مورد انجام معامله معارض دو حالت کلی را می توان تصور کرد. اولین حالت، حالتی است که موضوع معامله یعنی ساختمان توسط پیش فروش کننده (فروشنده) پس از انعقاد عقد با خریدار اولیه به فرد دیگری منتقل شود. حالت دوم زمانی پیش می آید که خریدار ساختمان پس از انعقاد  قرارداد پیش فروش ساختمان با فروشنده آن را به شخص دیگری انتقال دهد. هر کدام از این دو حالت نیاز به بررسی دارد.قبل از آنکه به بررسی انتقال و موضوع معامله توسط فروشنده به دیگری بپردازیم نیاز است که به این پرسش پاسخ داده شود که اصولاً مصداق معاملعه معارض چیست؟

آیا اگر شخصی ابتدا با سند عادی مال خویش را منتقل و یا تعهد به آن نماید و سپس آن را با سند رسمی به دیگری منتقل نماید مشمول ماده ۱۱۷ قانون  ثبت و معامله معارض می باشد؟

در این رابطه باید گفت با توجه به رأی شماره ۴۳– ۱۰/۸/۵۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور فرض بالا از مصادیق معامله معارض و مشمول ماده ۱۱۷ ق.ث نمی باشد بدین توضیح که در آنجا که ثبت اموال غیر منقول اجباری است، هرگونه نقل و انتقال راجع به عین یا منفعت آن ها باید به ثبت برسد. حال اگر با سند عادی انتقال و یا تعهد به آن گردد، سند عادی قابلیت تعارض با اسناد رسمی را  ندارد.

چرا که اسناد عادی در محاکم و ادارات پذیرفته نمی شوند. هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی فوق الذکر چنین بیان می کند: “نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک. قبلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری می باشد.

سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.

بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد”.

بنابر آنچه گفته شد فرض معارض بودن سند عادی و رسمی منتفی است و تنها در صورتی می توان تعارض را تصور نمود که اعتبار سند عادی در محکمه اثبات گردیده باشد(۱).

اگر شخص تعهد بر فروش مالی کرده باشد و سپس آن را با سند رسمی دیگری بفروشد چون ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ سند عادی نسبت به اشخاص ثالث اعتبار ندارد. در صورتی که بتوان تقدم تاریخ سند عادی را نسبت به سند رسمی اثبات نمود. مندرجات سند عادی در مقابل سند رسمی قابلیت استناد پیدا می کند و بنا به نظر گروهی که معتقدند قولنامه ایجاد حق عینی می نماید، متعهدله قرارداد می تواند به استناد این حق مانع تشکیل بیع بعدی گردد.

اما اگر قائل به ایجاد حق عینی برای متعهدله قرارداد نباشیم، مالکیت متعهد به جای خویش باقی می ماند و ممکن است پس از انجام تعهد، ملک خود را به دیگری انتقال دهد. منطبق حقوقی این امر را می پذیرد و معامله دوم صحیح می باشد. آنچه گفته شد در باب <<قولنامه>> بود.

در این باب سخن ها بسیار رفته است  قائلین به ایجاد حق عینی معامله دوم را معارض می دانند و قائلین به ایجاد تعهد معامله دوم را صحیح می دانند. ولی باید توجه داشت موضوع بحث در اینجا قرارداد پیش فروش ساختمان است. قرارداد پیش فروش ساختمان دارای تفاوت هایی با قولنامه است که در مباحث قبلی به طور مبسوط به آن اشاره شد و در آنجا دانسته شد که قرارداد پیش فروش ساختمان در ماهیت بیع محسوب می شود. ماهیت بیع قرارداد پیش فروش ساختمان بحث معامله معارض را در مقایسه با قولنامه متفاوت کند.

تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان، فروشنده نمی تواند بر خلاف قرارداد تنظیمی و توافق حاصله، اقدام به انتقال آپارتمان به شخص ثالث بنماید. زیرا که این اقدام فروشنده با حقوق خریدار منافات داشته و به منزله علی الاصول فروشنده نمی تواند عمل حقوقی که منافی حقوق خریدار باشد انجام دهد و ضمانت اجرای این اقدام فروشنده در قانون و رویه قضائی مشخص می باشد، اما در مواردی فروشندگان پس از فسخ قرارداد یا اعلام بطلان آن به دلایل مختلف می توانند ساختمان را به شخص دیگری منتقل نمایند.

 
۱-قربانی، فرج اله، مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور (جزائی) ۱۳۷۰-۱۳۸۲، انتشارات فردوسی، ۱۳۷۱٫ص ۱۴۲٫

ابتدا زمانی که هر کدام از طرفین قرارداد در مقابل هم از حقوق و تکالیفی برخوردار می گردند و لازمه اجرای این حقوق و تکالیف ناشی از قرارداد، آنست که طرفین با حسن نیت به اجرای تعهدات خویش و رعایت حقوق یکدیگر اقدام نمایند. بنابراین نبایستی از مفاد تعهدات قراردادی خویش تخلف ورزیده و یا به دلایل واهی و غیر منطقی ادعای فسخ یا بطلان قرارداد منعقده را نمایند. ماده ۲۱۹ قانون مدنی نیز در این رابطه می گوید: “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است و مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود”.

اما مواردی وجود دارد که در آن طرفین می توانند پیمان انعقاد یافته را منحل نموده و یا اینکه یکی از طرفین با داشتن حق فسخ، قرارداد را فسخ نماید. به طور معمول در قراردادهای پیش فروش ساختمان، فروشندگان ضمانت اجرای عدم انجام تعهد از سوی خریداران را قید می کنند و اغلب این گونه ضمانت اجراها سخت و شدید می باشد.

به عنوان مثال، فروشنده در قرارداد شرط می کند که “در صورت تأخیر متقاضی در پرداخت هرگونه بدهی خود و تخلف از هر یک از تعهدات، شرکت می تواند قرارداد را فسخ نموده و پس از تأمین کلیه هزینه ها و خسارات مستقیم و غیر مستقیم وارده به شرکت بقیه پیش پرداخت را حداکثر ظرف مهلت معین به خریدار پرداخت نماید “و یا در مورد این شرط که” اگر در زمان تعیین شده برای تحویل ساختمان و یا جهت انجام تشریفات مربوطه به معامله و تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود و یا تقاضای انصراف و فسخ قرارداد را بنماید. قرارداد با نظر شرکت (فروشنده) فسخ و شرکت می تواند ساختمان موضوع قرارداد را به دیگری واگذار و کل مبالغ دریافتی را پس از کسر درصدی بابت هزینه به خریدار مسترد نماید”. بنابراین فروشنده زمانی می تواند به طور قانونی و مشروع نسبت به انتقال ساختمان به دیگری اقدام نماید که قرارداد را به نحوی اقاله کرده باشد یا اینکه با تخلف خریدار از انجام تعهدات و احراز حق فسخ و پس از اعمال فسخ اقدام به فروش و انتقال آن نماید.

از سوی دیگر، بحث معامله معارض زمانی پر رنگ تر می شود که فروشنده و خریدار در جریان اجرای قرارداد وتعهدات خویش با حسن نیت اقدام کنند و هیچ یک از انجام تعهدات قراردادی خویش تخلف ننموده فروشنده بدون مجوز قانونی و بدون توافق قراردادی، اقدام به واگذاری ساختمان به شخص ثالثی نماید.

در بررسی حالت دوم مسأله ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان بسیار اهمیت پیدا می کند. کسانی که ماهیت این نوع قرارداد را صرفاً تعهدی می دانند و تعهد اصلی فروشنده را تعهد به بیع در آینده می دانند، در مورد انتقال ساختمان را به خریدار نفروخته و صرفاً متعهد است که ساختمان را با مشخصات قراردادی ساخته و سپس به خریدار بفروشد. لذا خریدار مالکیتی نسبت به ساختمان موضوع قرارداد نداشته و چون فروشنده را مالک ساختمان می دانند لذا انتقال ساختمان توسط فروشنده را صحیح دانسته و از فرض انتقال مال غیر، جدا می دانند. با این فرض البته چون متعهد (فروشنده) از تعهد قراردادی خود سرپیچی کرده است اگر سایر ارکان مسئولیت قراردادی جمع باشند متعهدله می توانند ادعای خسارت بر مبنای مسئولیت قرادادی داشته باشد ولی در هر حال معامله ثانویه را نمی توان باطل اعلام کرد.

در مقابل، همان طور که بحث شد نظر اصلح این است که قرارداد پیش فروش ساختمان بیع محسوب می شود و درست آثار بیع شمردن این قرارداد در چنین مسائلی پدیدار می شود. در مبیع چون به محض انعقاد عقد مالکیت از بایع به مشتری منتقل می شود، پس از عقد مشتری دارای حق عینی بر روی مال است و دیگر بایع حقی برروی مال ندارد. بنابراین در فرض ما پس از انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان مالکیت از پیش فروش کننده به پیش خریدار انتقال می یابد. بنابراین پس از قرارداد دیگر شخص پیش فروش کننده حقی بر روی مال فروخته شده (ساختمان) ندارد. حال اگر فروشنده ای دست به معامله معارض زد تکلیف معامله ثانویه چیست؟

پس از آنکه قرارداد دو م توسط فروشنده منعقد شد از آنجا که معامله بر روی مال غیر انجام شده است و مصداق بارز معامله صوری محسوب م شود (م ۲۴۷ قانون مدنی). در این حالت خریدار اولیه می تواند تکلیف این معامله را روشن سازد. در صورت تنفیذ او معامله دوم صحیح و در صورت رد معامله باطل می شود. در هر حال لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد . اگر تأخیر در اجاره و رد موجب تضرر طرف اصیل (یعنی خریدار دوم) باشد او می تواند معامله را به هم بزند (ماده ۲۵۲ قانون مدنی).

مساله آخر در این رابطه ید ضمانی مشتری دوم است. اگر مشتری اول پس از انعقاد معامله دوم آن را رد کند معامله از ابتدا باطل شناخته می شود بنابراین مشتری دوم از آنجا که بدون مجوز قانونی بر روی مال غیر ید و استیلا داشته است ضامن کلیه خسارات و همچنین منافع اعم از مستوفات و غیر مستوفات خواهد بود. البته مشتری دوم در صورتی که جاهل باشد می تواند طبق قاعده المغرور یرجع الی من غره به فروشنده رجوع کند.

در هر حال به علت ماهیت تملیکی قرارداد پیش فروش ساختمان این امکان برای خریدار نخستین وجود دارد که معامله دوم انجام شده را باطل و کان لم یکن کند(۱).

ب- انتقال موضوع معامله توسط خریدار

حالت دومی که در رابطه با معامله معارض در قرارداد پیش فروش ساختمان می توان تصور کرد زمانی است که خریدار اولیه پس از انعقاد با فروشنده آن را به شخص دیگری منتقل می کند. این انتقال البته قبل از تکمیل بنا و تحویل ساختمان به خریدار صورت می گیرد. به عبارت دیگر خریدار ساختمان نیمه کاره را قبل از اتمام به شخص ثالثی انتقال می دهد.

در این رابطه باز ماهیت قرارداد پیش فروش اهمیت پیدا می کند. تعهدی پنداشتن قرارداد پیش فروش منجر به این نظریه می گردد که خریدار نمی تواند موضوع معامله را به دیگری انتقال دهد زیرا پس از انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان هنوز ملکیت به خریدار منتقل شده است و فروشنده همچنان مالک ساختمان موضوع قرارداد است.

بنابراین خریدار دارای حق عینی بر روی مال موضوع قرارداد نیست تا بتواند آن را به دیگری منتقل نماید. به طور دقیق در اینجاست که بحث معامله معارض دوباره با فروش ثانونی توسط خریدار به وجود می آید.

خریدار مالی را به دیگری انتقال می دهد که ملکیت آن متعلق به فروشنده ساختمان است. در این حالت تمامی آنچه گفته شد اعم از خسارت و اعلام بطلان مصداق پیدا می کند. ولی باید توجه داشت با توجه به بیع بودن قرارداد پیش فروش ساختمان بحث معامله معارض در زمانی که خریدار مال را به شخص دیگری منتقل کند. نمونه بارز این امر روزانه در جامعه اتفاق می افتد. شرکت ایران خودرو چند بار در سال اقدام به گیش فروش محصولات خود می کند و متعاقب خرید آن توسط هر فرد به او برگه ای تحت عنوان “حواله” می دهد. صرف نظر از اینکه این واژه به درستی به کار برده می شود، فردی که دارای این برگه است می توان قبل از سر رسید و تحویل خودرو آن را به اشخاص دیگر منتقل نماید. هیچ کدام  از این انتقال ها مصداق معامله معارض و فروش مال غیر محسوب نمی شود. دلیل آن آشکار است زیرا ایران خودرو پیش

 
۱-ر.ک امامی، سید حسن، حقوق مدنی، جلد اول،نشر اسلامیه،چاپ هفتم،سال۱۳۷۵، ص ۳۷۵ به بعد.

محصولات خود را به مشتریان خود فروخته است و آن ها می توانند محصولات را قبل از سر رسید به دیگری منتقل کنند. البته ممکن است حالتی را تصور کرد که حق انتقال خریدار به غیر محدودیت پیدا کند و آن زمانی است که خریدار ضمن العقد تعهد کند ساختمان موضوع قرارداد را (به هر دلیلی) به دیگری انتقال ندهد. به عبارت دیگر خریدار با شرط ضمنی عقد ملتزم شود که انتقال مال به دیگری را محدود نماید.

شرط مانعیت انتقال مال توسط مالک را می توان به دو دسته کلی تقسیم کرد:(۱)

       -شرطی که بر طبق مفاد آن مالک تعهد می کند که از انتقال خودداری کند برای مثال، فروشنده ملکی در پیش قرارداد معامله تعهد می کند که تا شش ماه آن را به دیگری انتقال ندهد و به انتظار اجرای تعهدهای خریدار آینده باقی بماند. – شرطی که حق انتقال ملک را از مالک سلب می کند  و در واقع هدف این است که حق مالکیت ناقص شود مانند اینکه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب می شود یا دولت، هنگام فروش اتومبیل به کارکنان خود یا معاف کردن مامور سیاسی یا دانشجوی به وطن بازگشته از دادن گمرک، او را از حق انتقال ممنوع می کند.(۲)

مشاهده می شود این دو حالت شرط عدم انتقال به طور کلی با یکدیگر متفاوت هستند. در حالت اول اگر مالک اقدام به انتقال موضوع معامله به دیگری کند. ضمانت اجرای تخلف از شرط، بطلان انتقال نیست بلکه به طرف قرارداد (مشروطه) حق می  دهد که به استناد خیار تخلف از شرط، پیمان خود را فسخ کند و مطالبه خسارت نماید. در حالت دوم حق مالکیت ناقص شده و بنابراین مالک نمی تواند (البته به طور موقت) مال را به دیگری انتقال دهد. در این حالت در صورت انتقال مشروطه می تواند معامله دوم را باطل گرداند. تمییز این دو حالت شرط در هر قراردادی بستگی به قصد طرفین دارد. در قرارداد پیش فروش نیز می تواند دو حالت را برای محدود کردن حق مالکیت خریدار تصور کرد.

 
۱-کاتوزیان، ناصر،اصول و مالکیت،نشر دادگستر، ش۹۳،سال۱۳۷۸، ص ۸۸٫

۲-همان، ص ۸۸٫

گفتار دوم: حقوق و تعهدات شخص ثالث در برابر فروشنده

الف- حقوق شخص ثالث

در مبحث گذشته با وضعیت معامله معارض آشنا شدیم. دانستیم زمانی معامله معارض مصداق پیدا می کند که فروشنده مالک مال موضوع قرارداد نباشد. بنابراین اگر خریدار ساختمان پیش فروش شدع اقدام به انتقال آن کند معامله صحیح است. همچنین زمانی که فروشنده ساختمان پیش فروش شده با اجازه خریدار اقدام به

فروش ثانویه ساختمان کند معامله صحیح است. در این دو حالت شخص سومی به جمع دو شخص خریدار اضافه می شود که از او به عنوان ((شخص ثالث)) نام برده می شود. شخص ثالث پس ازورود دارای یک سری حقوق و تعهداتی است که از یکسو در برابر فروشنده ساختمان دارد و از سوی دیگر با خریدار ساختمان.